Een huis kopen met je partner: waar moet je juridisch en financieel op letten?

01Samen een huis kopen: wat betekent dat juridisch?

Wanneer je samen een woning koopt, word je in beginsel allebei eigenaar van de woning. De precieze eigendomsverhouding wordt vastgelegd in de notariële leveringsakte en ingeschreven bij het Kadaster.

Je kunt bijvoorbeeld ieder voor de helft eigenaar worden. Het is echter ook mogelijk om een andere verhouding af te spreken, zoals 60/40 of 70/30.

De eigendomsverhouding bepaalt welk aandeel ieder van jullie in de woning heeft. Dat aandeel is niet automatisch hetzelfde als het percentage van de hypotheek dat ieder betaalt.

Het is daarom belangrijk om vooraf onderscheid te maken tussen:

• Eigendom: welk aandeel van de woning juridisch van ieder van jullie is.
• Financiering: hoe de aankoop wordt betaald en hoe de hypotheek wordt verdeeld.
• Woonlasten: wie welk deel van de maandelijkse lasten betaalt.
• Eigen inbreng: hoeveel eigen geld ieder van jullie bij de aankoop investeert.
• Onderlinge afspraken: hoe jullie financiële bijdragen en verplichtingen onderling regelen.

Deze onderdelen hangen met elkaar samen, maar zijn juridisch niet hetzelfde.

02Welke eigendomsverhouding kiezen jullie?

Bij het gezamenlijk kopen van een woning moeten jullie bepalen hoe het eigendom wordt verdeeld.

De meest voorkomende mogelijkheid is dat beide partners ieder voor 50% eigenaar worden. Dat kan een logische keuze zijn wanneer jullie ongeveer evenveel eigen geld inbrengen en de financiële verplichtingen gelijk verdelen.

Maar een gelijke eigendomsverhouding is niet in iedere situatie vanzelfsprekend.

Ieder voor 50% eigenaar

Wanneer jullie ieder voor de helft eigenaar worden, heeft ieder juridisch een gelijk aandeel in de woning.

Dit kan passend zijn wanneer jullie de aankoop gezamenlijk financieren en de financiële afspraken op elkaar zijn afgestemd.

Let wel: ook wanneer één partner meer heeft betaald, betekent dat niet automatisch dat de eigendomsverhouding daardoor verandert. De afspraken over eventuele extra bijdragen moeten afzonderlijk worden vastgelegd.

Een ongelijke eigendomsverhouding

Wanneer één partner meer eigen geld inbrengt of een groter deel van de aankoop financiert, kunnen jullie ervoor kiezen om de woning in een ongelijke verhouding te bezitten.

Een voorbeeld:

• Partner A wordt voor 60% eigenaar.
• Partner B wordt voor 40% eigenaar.

Deze verhouding moet duidelijk worden vastgelegd in de notariële akte.

Een ongelijke eigendomsverhouding kan aansluiten bij de financiële investering van beide partners. Het is wel belangrijk om vooraf te bepalen hoe jullie omgaan met toekomstige hypotheekaflossingen, verbouwingen, onderhoud en eventuele waardeveranderingen.

03Samen een hypotheek afsluiten

Wanneer jullie samen een woning kopen, sluiten jullie doorgaans gezamenlijk een hypotheek af.

De hypotheekverstrekker beoordeelt onder meer jullie gezamenlijke financiële situatie. Daarbij wordt gekeken naar inkomen, bestaande financiële verplichtingen, eventuele schulden en de waarde van de woning.

Het gezamenlijke inkomen kan invloed hebben op de maximale hypotheek die jullie kunnen verkrijgen.

Hoofdelijke aansprakelijkheid

Een belangrijk juridisch aandachtspunt is de hoofdelijke aansprakelijkheid.

Wanneer jullie allebei als schuldenaar op de hypotheekovereenkomst staan, zijn jullie doorgaans ieder tegenover de hypotheekverstrekker aansprakelijk voor de volledige hypotheekschuld.

Dat betekent dat de hypotheekverstrekker niet uitsluitend het aandeel van één partner kan opeisen wanneer de andere partner niet betaalt.

Ook wanneer jullie onderling hebben afgesproken dat ieder de helft van de hypotheek betaalt, verandert dat de verplichtingen tegenover de hypotheekverstrekker niet automatisch.

Een onderlinge afspraak beschermt jullie dus niet zonder meer tegen aanspraken van de bank.

Wat gebeurt er wanneer één partner niet meer betaalt?

Wanneer één partner stopt met het betalen van zijn of haar aandeel, kan de andere partner alsnog met de volledige betalingsverplichting worden geconfronteerd.

Dat kan bijvoorbeeld gebeuren bij:

• Werkloosheid.
• Langdurige arbeidsongeschiktheid.
• Een relatiebreuk.
• Financiële problemen.
• Het wegvallen van inkomen.

Bespreek daarom vooraf hoe jullie met dergelijke situaties omgaan en of jullie voldoende financiële reserves hebben.

04Eén partner brengt meer eigen geld in

Een veelvoorkomende situatie is dat één partner meer eigen geld heeft dan de ander.

Dat kan komen doordat één partner spaargeld heeft opgebouwd, een eerdere woning heeft verkocht of een schenking of erfenis heeft ontvangen.

Wanneer jullie samen een woning kopen, is het belangrijk om vast te leggen wat er met die extra investering gebeurt.

Voorbeeld: ongelijke eigen inbreng

Stel dat jullie samen een woning kopen en de aankoop financieren met een gezamenlijke hypotheek.

Partner A brengt aanzienlijk meer eigen geld in dan partner B.

Jullie besluiten vervolgens om allebei voor 50% eigenaar te worden.

Zonder aanvullende afspraken kan later discussie ontstaan over de vraag of de extra bijdrage van partner A als een schenking, lening of vergoedingsrecht moet worden beschouwd.

Dat verschil kan grote financiële gevolgen hebben.

Wat is een vergoedingsrecht?

Een vergoedingsrecht is een aanspraak die kan ontstaan wanneer de ene partner geld investeert in vermogen dat geheel of gedeeltelijk aan de andere partner toebehoort, of wanneer een partner meer bijdraagt dan op grond van de onderlinge afspraken voor zijn of haar rekening komt.

De precieze juridische gevolgen hangen af van jullie relatievorm, de herkomst van het geld en de gemaakte afspraken.

Leg daarom vooraf vast:

• Wie welk bedrag aan eigen geld inbrengt.
• Waar het geld vandaan komt.
• Of de bijdrage wordt beschouwd als een lening, schenking of investering.
• Of de bijdrage moet worden terugbetaald.
• Hoe eventuele waardeveranderingen worden behandeld.
• Wat er gebeurt bij verkoop van de woning of beëindiging van de relatie.

Laat deze afspraken bij voorkeur door een notaris vastleggen.

05Een samenlevingscontract: waarom kan dat verstandig zijn?

Wanneer jullie ongehuwd samen een woning kopen en geen geregistreerd partnerschap hebben, kan een samenlevingscontract veel duidelijkheid bieden.

In een samenlevingscontract kunnen jullie afspraken vastleggen over de financiële en praktische gevolgen van het samenwonen.

Denk bijvoorbeeld aan:

• De verdeling van de woonlasten.
• De betaling van hypotheekrente en aflossingen.
• De verdeling van onderhouds- en verbouwingskosten.
• De eigendomsverhouding.
• De verrekening van ongelijke eigen inbreng.
• De gevolgen van een relatiebreuk.
• De verdeling van gezamenlijke bezittingen.

Een samenlevingscontract is niet in iedere situatie wettelijk verplicht, maar kan wel belangrijke problemen voorkomen.

Samenlevingscontract en woningbezit

Het is belangrijk om te begrijpen dat een samenlevingscontract niet automatisch bepaalt wie juridisch eigenaar van de woning is.

De eigendomsverhouding wordt vastgelegd in de notariële leveringsakte.

Het samenlevingscontract kan daarnaast afspraken bevatten over de onderlinge financiële verhouding.

Laat beide documenten daarom goed op elkaar aansluiten.

Samenlevingscontract en overlijden

Een samenlevingscontract maakt een partner niet automatisch tot erfgenaam.

Wanneer jullie willen dat de langstlevende partner de woning of het aandeel van de overleden partner kan verkrijgen, kan een testament noodzakelijk zijn.

Bespreek dit tijdig met de notaris.

06Een woning kopen terwijl jullie getrouwd zijn

Wanneer jullie getrouwd zijn, is het huwelijksvermogensrecht van belang.

In Nederland geldt sinds 2018 als uitgangspunt een beperkte gemeenschap van goederen voor huwelijken die onder de huidige wettelijke regeling vallen.

Dat betekent dat niet automatisch al het vermogen dat jullie vóór het huwelijk hadden gezamenlijk wordt.

Vermogen dat tijdens het huwelijk wordt opgebouwd, valt in beginsel wel binnen de wettelijke gemeenschap, behoudens wettelijke uitzonderingen en afwijkende afspraken.

Huwelijk in beperkte gemeenschap van goederen

Bij een huwelijk in beperkte gemeenschap van goederen kunnen bezittingen en schulden uit de periode vóór het huwelijk privé blijven.

Bezittingen en schulden die tijdens het huwelijk ontstaan, vallen in beginsel in de gemeenschap, tenzij een wettelijke uitzondering geldt.

Bij de aankoop van een woning is het daarom belangrijk om te onderzoeken:

• Of de woning privévermogen of gemeenschappelijk vermogen wordt.
• Of één partner eigen vermogen inbrengt.
• Of er sprake is van een bestaande woning of hypotheek.
• Welke afspraken eventueel in huwelijkse voorwaarden zijn opgenomen.

Huwelijkse voorwaarden

Met huwelijkse voorwaarden kunnen jullie afwijken van de wettelijke regeling.

Daarmee kunnen jullie bijvoorbeeld afspraken maken over de verdeling van vermogen, inkomsten, schulden en investeringen.

Wanneer één partner aanzienlijk meer vermogen heeft of wanneer jullie zakelijke en privébelangen gescheiden willen houden, kan dit extra relevant zijn.

Laat de gevolgen vooraf beoordelen door een notaris.

07Een woning kopen met een geregistreerd partnerschap

Een geregistreerd partnerschap heeft voor het vermogensrecht in grote lijnen vergelijkbare gevolgen als een huwelijk.

Ook hierbij geldt in beginsel de wettelijke beperkte gemeenschap van goederen, tenzij jullie andere afspraken hebben gemaakt.

Een geregistreerd partnerschap kan worden aangegaan met partnerschapsvoorwaarden.

Wanneer jullie samen een woning kopen, is het verstandig om te controleren hoe de woning, de financiering en eventuele eigen inbreng zich verhouden tot jullie vermogensrechtelijke situatie.

De juridische gevolgen kunnen verschillen afhankelijk van het moment waarop de woning is gekocht, de relatievorm en de gemaakte afspraken.

08Wat gebeurt er als jullie uit elkaar gaan?

Een relatiebreuk is waarschijnlijk niet het eerste waar jullie aan denken wanneer jullie samen een woning kopen.

Toch is dit een van de belangrijkste onderwerpen om vooraf te bespreken.

Wanneer jullie uit elkaar gaan, moet worden bepaald wat er met de woning en de hypotheek gebeurt.

In de praktijk zijn er meestal drie mogelijkheden.

Mogelijkheid 1: één partner neemt de woning over

Een van jullie blijft in de woning wonen en koopt het aandeel van de andere partner over.

Daarbij moet worden vastgesteld:

• Wat de actuele marktwaarde van de woning is.
• Hoe hoog de resterende hypotheekschuld is.
• Welke overwaarde of restschuld aanwezig is.
• Welke financiële vergoeding de vertrekkende partner ontvangt.
• Of de achterblijvende partner de hypotheek zelfstandig kan dragen.

De hypotheekverstrekker moet beoordelen of de achterblijvende partner de financiering alleen kan voortzetten.

Ook moet de vertrekkende partner juridisch uit de gezamenlijke hypotheekverplichtingen worden ontslagen. Een onderlinge afspraak dat één partner voortaan betaalt, is daarvoor niet voldoende.

De notaris verzorgt de juridische overdracht van het aandeel.

Mogelijkheid 2: jullie verkopen de woning

Wanneer geen van beiden de woning wil of kan overnemen, kan verkoop de meest praktische oplossing zijn.

Bij verkoop wordt de hypotheekschuld afgelost uit de verkoopopbrengst.

Een eventuele overwaarde wordt vervolgens verdeeld volgens de toepasselijke eigendomsverhouding en onderlinge afspraken.

Wanneer de verkoopopbrengst onvoldoende is om de hypotheekschuld af te lossen, ontstaat mogelijk een restschuld.

Ook hierover moeten jullie afspraken maken.

Mogelijkheid 3: jullie blijven gezamenlijk eigenaar

Het is soms mogelijk dat beide partners voorlopig eigenaar blijven, terwijl één van beiden in de woning blijft wonen.

Dit kan bijvoorbeeld een tijdelijke oplossing zijn wanneer verkoop financieel ongunstig is of wanneer er andere omstandigheden spelen.

Deze situatie brengt echter risico's met zich mee.

Jullie blijven mogelijk allebei verantwoordelijk voor de hypotheek en andere verplichtingen. Bovendien kunnen discussies ontstaan over het gebruik van de woning, de woonlasten, onderhoud en het moment waarop de woning alsnog wordt verkocht.

Leg daarom schriftelijk vast:

• Wie in de woning blijft wonen.
• Wie welke kosten betaalt.
• Hoe lang de tijdelijke situatie duurt.
• Wanneer opnieuw wordt beoordeeld of verkoop of overname mogelijk is.
• Hoe jullie omgaan met onderhoud en waardeveranderingen.

09Wat gebeurt er als één van jullie overlijdt?

Ook overlijden is een belangrijk aandachtspunt bij het gezamenlijk kopen van een woning.

De juridische gevolgen hangen af van jullie relatievorm, de eigendomsverhouding en eventuele testamenten.

Ongehuwd samenwonenden

Wanneer jullie niet getrouwd zijn en geen geregistreerd partnerschap hebben, erft de achterblijvende partner niet automatisch het aandeel van de overleden partner.

Dat betekent dat het aandeel van de overleden partner volgens het erfrecht naar diens erfgenamen gaat, tenzij een testament anders bepaalt.

Dat kunnen bijvoorbeeld kinderen of andere familieleden zijn.

De achterblijvende partner kan daardoor in een ingewikkelde situatie terechtkomen wanneer erfgenamen mede-eigenaar worden van de woning.

Testament

Met een testament kunnen jullie vastleggen wie jullie erfgenamen zijn en hoe jullie vermogen na overlijden wordt verdeeld.

Wanneer jullie willen dat de partner beschermd achterblijft, is het verstandig om de mogelijkheden met een notaris te bespreken.

Verblijvingsbeding

In sommige samenlevingscontracten kan een verblijvingsbeding worden opgenomen.

Daarmee kunnen bepaalde gezamenlijke goederen onder voorwaarden aan de langstlevende partner toekomen.

Een verblijvingsbeding is niet hetzelfde als een testament en regelt niet automatisch de volledige nalatenschap.

Laat daarom beoordelen welke combinatie van afspraken en documenten nodig is.

Hypotheek en overlijdensrisicoverzekering

Naast het erfrecht speelt de hypotheek een belangrijke rol.

Wanneer één partner overlijdt, kunnen de hypotheeklasten voor de achterblijvende partner moeilijk betaalbaar worden.

Een overlijdensrisicoverzekering kan onder voorwaarden financiële bescherming bieden.

Controleer daarbij:

• Wie de verzekeringnemer en verzekerde zijn.
• Wie de begunstigde is.
• Welk bedrag verzekerd is.
• Of de verzekering aansluit op de hypotheekschuld.
• Of de dekking voldoende is voor de gewenste financiële zekerheid.

Een overlijdensrisicoverzekering is niet automatisch onderdeel van iedere hypotheek.

10Hoe verdelen jullie de maandelijkse woonlasten?

Wanneer jullie samen een woning kopen, moeten jullie afspraken maken over de maandelijkse woonlasten.

Het is niet noodzakelijk dat beide partners precies hetzelfde bedrag betalen.

Een verdeling kan bijvoorbeeld gebaseerd zijn op:

• Een gelijke bijdrage.
• De verhouding tussen beide inkomens.
• De eigendomsverhouding.
• De daadwerkelijke financiële draagkracht.

Welke methode passend is, hangt af van jullie persoonlijke en financiële situatie.

Hypotheekrente en aflossing

Maak onderscheid tussen hypotheekrente en aflossing.

De hypotheekrente is een financieringslast. Aflossing vermindert de hypotheekschuld en draagt bij aan de vermogenspositie.

Wanneer één partner structureel meer aflost dan de ander, kan dat gevolgen hebben voor de onderlinge financiële verhouding.

Leg daarom vast of extra aflossingen worden beschouwd als een gezamenlijke bijdrage of dat de betalende partner hiervoor een afzonderlijke aanspraak krijgt.

Onderhoud en verbouwingen

Ook onderhoud en verbouwingen verdienen aandacht.

Een nieuwe keuken, badkamer of uitbreiding kan de waarde en het wooncomfort van de woning beïnvloeden.

Bespreek vooraf hoe dergelijke investeringen worden betaald en of de bijdrage gevolgen heeft voor de onderlinge verrekening.

11Een woning kopen wanneer één partner al een huis bezit

Soms heeft één partner al een eigen woning voordat de relatie ontstaat.

Wanneer jullie vervolgens samen een andere woning willen kopen, is extra aandacht nodig.

De bestaande woning kan namelijk invloed hebben op:

• De financiële draagkracht.
• De maximale hypotheek.
• De fiscale behandeling.
• De eigendomsverhouding van de nieuwe woning.
• De bestaande hypotheekverplichtingen.
• De eventuele verkoop of verhuur van de oude woning.

Het is belangrijk om niet automatisch aan te nemen dat de bestaande woning door het samen kopen van een nieuwe woning gezamenlijk eigendom wordt.

De juridische eigendom blijft afhankelijk van de bestaande eigendomsakte en eventuele nieuwe afspraken.

Bespreek ook of de bestaande woning wordt verkocht, aangehouden of verhuurd. De financierings- en fiscale gevolgen kunnen per situatie verschillen.

12Eigen geld uit een schenking of erfenis

Wanneer één partner geld ontvangt uit een schenking of erfenis en dit gebruikt voor de aankoop van een gezamenlijke woning, is het verstandig om de herkomst en bestemming van het geld goed vast te leggen.

De juridische behandeling kan afhangen van de relatievorm, de voorwaarden die aan de schenking of erfenis zijn verbonden en de manier waarop het geld wordt geïnvesteerd.

Bij een schenking kan bijvoorbeeld een uitsluitingsclausule zijn opgenomen. Daarmee kan worden bepaald dat het geschonken vermogen privé blijft.

Wanneer dit geld wordt gebruikt voor een gezamenlijk aangekochte woning, kan de situatie juridisch complexer worden.

Leg daarom vast:

• Wie het geld heeft ontvangen.
• Wat de voorwaarden van de schenking of erfenis zijn.
• Hoeveel geld wordt ingebracht.
• Op welke wijze de bijdrage wordt verwerkt.
• Welke aanspraak de betreffende partner behoudt.

Laat de notaris beoordelen hoe de investering juridisch het beste kan worden vastgelegd.

13Welke documenten en afspraken zijn belangrijk?

Wanneer jullie samen een huis kopen, zijn verschillende documenten van belang.

Niet ieder document is in elke situatie noodzakelijk.

De juiste combinatie hangt af van jullie relatievorm, financiële situatie en persoonlijke wensen.

14Veelgemaakte fouten bij samen een huis kopen

Bij het gezamenlijk kopen van een woning worden belangrijke afspraken soms uitgesteld. Dat kan later tot onnodige onzekerheid leiden.

Dit zijn veelvoorkomende aandachtspunten.

1. Geen afspraken maken over ongelijke eigen inbreng

Wanneer één partner meer eigen geld inbrengt, moet duidelijk zijn hoe deze bijdrage juridisch wordt behandeld.

2. Eigendom en hypotheek door elkaar halen

Een eigendomsverhouding van 50/50 betekent niet automatisch dat jullie onderling of tegenover de bank ieder voor precies de helft aansprakelijk zijn.

3. Geen samenlevingscontract opstellen

Ongehuwd samenwonenden hebben niet automatisch dezelfde juridische bescherming als gehuwden of geregistreerde partners.

4. Vergeten een testament op te stellen

Een ongehuwde partner erft niet automatisch.

5. Geen afspraken maken over een relatiebreuk

Zonder duidelijke afspraken kan het lastig worden om te bepalen wie in de woning blijft, wie de woning overneemt en hoe de financiële afwikkeling verloopt.

6. Geen rekening houden met toekomstige investeringen

Extra aflossingen, verbouwingen en onderhoud kunnen de financiële verhouding tussen partners veranderen.

7. Alleen naar de huidige financiële situatie kijken

Inkomen, werk, gezinssituatie en financiële verplichtingen kunnen veranderen. Maak daarom afspraken die ook rekening houden met toekomstige omstandigheden.

15Checklist: samen een huis kopen

Gebruik deze checklist voordat jullie samen een woning aankopen.

Eigendom en financiering

Onderlinge afspraken

Juridische bescherming

Conclusie: leg afspraken vast voordat jullie samen kopen

Samen een huis kopen is meer dan het gezamenlijk afsluiten van een hypotheek. Het betekent dat jullie financiële verplichtingen en juridische belangen met elkaar verbinden.

Door vooraf duidelijke afspraken te maken over eigendom, eigen inbreng, hypotheeklasten, onderhoud en de gevolgen van een relatiebreuk of overlijden, voorkom je dat belangrijke onderwerpen pas aan bod komen wanneer er problemen ontstaan.

Kijk daarom niet alleen naar de woning die jullie willen kopen, maar ook naar de juridische en financiële structuur erachter.

Een goede voorbereiding geeft duidelijkheid, voorkomt misverstanden en zorgt ervoor dat jullie met vertrouwen aan een gezamenlijke toekomst kunnen beginnen.