Een huurwoning opzeggen: hoe regel je dat correct?

01Wat betekent het opzeggen van een huurwoning?

Een huurovereenkomst opzeggen betekent dat je formeel aangeeft dat je de huurrelatie wilt beëindigen.

Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd is een opzegging nodig om de overeenkomst te beëindigen. Bij bepaalde tijdelijke huurcontracten eindigt de overeenkomst op de afgesproken einddatum, mits aan de wettelijke voorwaarden is voldaan.

Het is belangrijk onderscheid te maken tussen:

• Opzegging door de huurder: de huurder wil de woning verlaten en beëindigt de huurovereenkomst.
• Opzegging door de verhuurder: de verhuurder wil de huurovereenkomst beëindigen en moet daarvoor een wettelijke reden hebben.
• Beëindiging met wederzijds goedvinden: huurder en verhuurder spreken samen af op welke datum de huur eindigt.
• Einde van een tijdelijk huurcontract: de overeenkomst eindigt op de afgesproken datum wanneer aan de wettelijke voorwaarden is voldaan en de verhuurder tijdig schriftelijk heeft aangezegd dat de huur eindigt.

De wettelijke regels voor de opzegging van woonruimte staan voornamelijk in artikel 7:271 BW. De huurbescherming en de mogelijke opzeggingsgronden voor verhuurders zijn onder meer geregeld in artikel 7:274 BW.

02Hoe zeg je als huurder een huurwoning op?

Als huurder kun je een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in beginsel opzeggen zonder dat je daarvoor een reden hoeft op te geven.

Je moet wel rekening houden met de wettelijke opzegtermijn en de manier waarop je de opzegging verstuurt.

Schriftelijk opzeggen

De wettelijke hoofdregel is dat de opzegging plaatsvindt per aangetekende brief of via een deurwaardersexploot.

In de praktijk wordt een opzegging per e-mail of gewone brief ook als geldig beschouwd wanneer de verhuurder de ontvangst daarvan bevestigt. Zorg er daarom voor dat je een schriftelijke bevestiging krijgt.

Vermeld in je opzegging minimaal:

• Je volledige naam.
• Het adres van de huurwoning.
• De datum waarop je de opzegging verstuurt.
• De gewenste einddatum van de huurovereenkomst.
• Je verzoek om de opzegging schriftelijk te bevestigen.
• Je contactgegevens voor de verdere afhandeling.

Je hoeft geen persoonlijke reden voor je verhuizing te vermelden.

Waarom is een schriftelijke bevestiging belangrijk?

Met een bevestiging kun je aantonen dat de verhuurder de opzegging heeft ontvangen en welke einddatum is afgesproken.

Dat voorkomt discussies over de opzegdatum, de laatste huurbetaling en de eindafrekening.

Bewaar daarom:

• De verzonden opzegbrief.
• Het verzendbewijs of de e-mail.
• De ontvangstbevestiging.
• De bevestiging van de einddatum.
• Eventuele aanvullende afspraken.

03Welke opzegtermijn geldt voor een huurder?

Voor een huurder geldt in beginsel een opzegtermijn die gelijk is aan de periode tussen twee opeenvolgende overeengekomen betaaldagen.

De wettelijke opzegtermijn bedraagt minimaal één maand en maximaal drie maanden.

Bij een gebruikelijke huurovereenkomst waarbij de huur per maand wordt betaald, is de opzegtermijn doorgaans één maand.

Voorbeelden van opzegtermijnen

De exacte einddatum moet aansluiten op de overeengekomen betaaldagen en de wettelijke regels.

Voorbeeld: huur wordt maandelijks betaald

Stel dat je de huur iedere eerste dag van de maand betaalt en je de opzegging op 12 maart bij de verhuurder laat bezorgen.

Bij een maandelijkse betaalperiode kun je de huur in beginsel beëindigen tegen de eerstvolgende overeengekomen betaaldag waarop de wettelijke opzegtermijn in acht wordt genomen.

In dit voorbeeld is dat doorgaans 1 mei.

Controleer altijd de betaaldag en de opzegbepalingen in je huurovereenkomst.

Mag een verhuurder een langere opzegtermijn eisen?

De wettelijke bescherming van de huurder betekent dat een contractuele bepaling die een langere opzegtermijn oplegt dan wettelijk toegestaan niet zomaar geldig is.

Controleer daarom niet alleen wat er in het contract staat, maar ook welke wettelijke regels van toepassing zijn.

04Hoe zegt een verhuurder een huurwoning op?

Voor verhuurders gelden aanzienlijk strengere regels dan voor huurders.

Een verhuurder kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd niet zonder geldige reden beëindigen. De wet beschermt huurders tegen willekeurige beëindiging van hun woonruimte.

Een verhuurder moet onder meer:

1. 1.De opzegging schriftelijk versturen volgens de wettelijke voorschriften.
2. 2.Een wettelijke opzeggingsgrond vermelden.
3. 3.De wettelijke opzegtermijn respecteren.
4. 4.De huurder vragen om binnen zes weken schriftelijk aan te geven of hij met de beëindiging instemt.

Wanneer de huurder niet instemt, eindigt de huurovereenkomst niet automatisch. De verhuurder moet dan in beginsel een procedure bij de rechter starten.

Welke opzegtermijn geldt voor een verhuurder?

De wettelijke opzegtermijn voor een verhuurder bedraagt minimaal drie maanden.

Voor ieder jaar dat de huurder de woning onafgebroken heeft gehuurd, komt daar één maand bij, tot een maximum van zes maanden.

De verhuurder mag een langere termijn hanteren.

05Op welke gronden mag een verhuurder de huur opzeggen?

Een verhuurder mag een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd alleen beëindigen op een wettelijke grond.

De belangrijkste wettelijke opzeggingsgronden zijn:

1. De huurder gedraagt zich niet als een goed huurder

Dit kan bijvoorbeeld spelen bij:

• Ernstige en structurele geluidsoverlast.
• Herhaaldelijke overlast voor omwonenden.
• Illegale activiteiten in de woning.
• Ernstige beschadiging van de woning.
• Een aanzienlijke huurachterstand.
• Andere ernstige tekortkomingen in de verplichtingen van de huurder.

Niet iedere kleine overtreding is voldoende om een huurovereenkomst te beëindigen. De ernst van de situatie en de omstandigheden spelen een belangrijke rol.

2. Dringend eigen gebruik

Een verhuurder kan onder bepaalde voorwaarden de woning nodig hebben voor dringend eigen gebruik.

Daarbij kan bijvoorbeeld sprake zijn van:

• Een verhuurder die de woning zelf dringend nodig heeft.
• Een verhuurder die de woning nodig heeft voor een familielid, wanneer aan de wettelijke voorwaarden is voldaan.
• Een situatie waarin de woning moet worden gesloopt of ingrijpend gerenoveerd en voortzetting van de huur niet mogelijk is.

De verhuurder moet de wettelijke voorwaarden aantonen. Alleen aangeven dat hij de woning liever anders wil gebruiken, is niet voldoende.

3. De huurder weigert een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst

Wanneer een verhuurder een redelijk voorstel doet om de huurovereenkomst te wijzigen en de huurder dit zonder voldoende reden weigert, kan dit onder omstandigheden een opzeggingsgrond vormen.

Het voorstel moet wel daadwerkelijk redelijk zijn.

4. De verhuurder wil de bestemming van de woning verwezenlijken

Wanneer de verhuurder de woning wil gebruiken op een manier die past binnen een geldige bestemming en de wettelijke voorwaarden zijn vervuld, kan dit onder omstandigheden een opzeggingsgrond opleveren.

5. Een bijzondere wettelijke opzeggingsgrond

Voor bepaalde bijzondere huurvormen gelden aanvullende wettelijke regels.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Een doelgroepencontract.
• Hospitaverhuur.
• Een diplomatenclausule of tussenhuur.
• Andere wettelijk geregelde bijzondere huurvormen.

De toepasselijke voorwaarden moeten per contract worden beoordeeld.

06Hoe zeg je een tijdelijk huurcontract op?

Bij een tijdelijk huurcontract moet je goed kijken naar de datum waarop het contract is gesloten, de duur van de overeenkomst en de wettelijke regeling die daarop van toepassing is.

Sinds 1 juli 2024 is het aanbieden van een vast huurcontract het uitgangspunt. Tijdelijke huurcontracten zijn alleen nog toegestaan voor specifieke wettelijke uitzonderingsgroepen en situaties.

Tijdelijk huurcontract waarbij tussentijdse opzegging mogelijk is

Bij een regulier tijdelijk huurcontract dat onder de toepasselijke wettelijke regeling valt, kan de huurder de huur vóór de afgesproken einddatum opzeggen.

De verhuurder kan een dergelijk contract in beginsel niet tussentijds beëindigen.

De verhuurder moet de huurder wel schriftelijk informeren dat de huurovereenkomst op de afgesproken einddatum eindigt.

Deze kennisgeving moet plaatsvinden:

• Niet eerder dan drie maanden voor de einddatum.
• Uiterlijk één maand voor de einddatum.

Wanneer de verhuurder deze verplichting niet correct nakomt, kan de overeenkomst worden voortgezet voor onbepaalde tijd.

Tijdelijke huurcontracten van vóór 1 juli 2024

Voor tijdelijke huurcontracten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, kunnen de oude regels van toepassing blijven.

Dat betekent dat je niet uitsluitend naar de huidige wetgeving moet kijken. De datum waarop de huurovereenkomst is aangegaan, kan bepalend zijn voor de rechten en verplichtingen van beide partijen.

Tijdelijke huurcontracten na 1 juli 2024

Sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten zijn tijdelijke contracten alleen mogelijk in aangewezen uitzonderingssituaties.

Voorbeelden van situaties waarin een tijdelijk huurcontract mogelijk kan zijn:

• Verhuur aan bepaalde studenten.
• Tijdelijke verhuur aan iemand die vanwege renovatie of werkzaamheden tijdelijk elders moet wonen.
• Verhuur aan bepaalde personen uit maatschappelijke opvang of in een sociale noodsituatie.
• Bepaalde tijdelijke situaties na een eerder beëindigd huurcontract.
• Verhuur aan bepaalde jongeren die een woning van een overleden ouder overnemen.
• Bepaalde tijdelijke verhuur aan personen die vanwege een scheiding tijdelijk woonruimte nodig hebben.
• Specifieke tijdelijke arbeidssituaties op de Waddeneilanden.
• Bepaalde situaties voor statushouders die rechtstreeks uit een COA-opvanglocatie komen.

Of een contract onder een uitzondering valt, moet aan de hand van de wettelijke voorwaarden worden beoordeeld.

07Wat is het verschil tussen een tijdelijk en een vast huurcontract bij opzegging?

Het onderscheid tussen beide contractvormen is belangrijk, omdat de regels voor beëindiging verschillen.

Een tijdelijk huurcontract betekent niet automatisch dat de huurder geen rechten heeft. Ook bij tijdelijke huur kunnen wettelijke bescherming en specifieke voorwaarden gelden.

08Wat is een diplomatenclausule en hoe werkt opzegging?

Bij een diplomatenclausule, ook wel tussenhuur genoemd, wordt een woning tijdelijk verhuurd omdat de eigenaar of een eerdere huurder na een bepaalde periode terugkeert.

Een voorbeeld is een eigenaar die tijdelijk in het buitenland verblijft en zijn woning gedurende die periode verhuurt.

In de huurovereenkomst moet duidelijk zijn vastgelegd dat sprake is van tussenhuur en onder welke voorwaarden de woning weer beschikbaar moet komen.

De verhuurder moet zich houden aan de wettelijke voorwaarden voor deze bijzondere huurvorm.

Voor de huurder is het belangrijk om vooraf te controleren:

• Wanneer de verhuurder terugkeert.
• Welke einddatum is afgesproken.
• Of tussentijdse opzegging mogelijk is.
• Welke opzegtermijn geldt.
• Welke rechten gelden wanneer de verhuurder niet op het afgesproken moment terugkeert.

Een diplomatenclausule is geen algemene mogelijkheid om huurbescherming te omzeilen. De wettelijke voorwaarden zijn bepalend.

09Kun je een huurcontract met wederzijds goedvinden beëindigen?

Ja. Huurder en verhuurder kunnen samen overeenkomen om de huurovereenkomst te beëindigen.

Dit heet beëindiging met wederzijds goedvinden.

Deze mogelijkheid kan praktisch zijn wanneer:

• De huurder eerder wil vertrekken.
• De verhuurder de woning eerder beschikbaar wil krijgen.
• Partijen een andere einddatum willen afspreken.
• Er een geschil is dat partijen in onderling overleg willen oplossen.

Leg de afspraken altijd schriftelijk vast.

Vermeld daarbij:

• De volledige namen van huurder en verhuurder.
• Het adres van de huurwoning.
• De overeengekomen einddatum.
• De datum waarop de sleutels worden ingeleverd.
• De afspraken over de eindinspectie.
• De afwikkeling van de waarborgsom.
• De eventuele eindafrekening van huur en servicekosten.
• Eventuele afspraken over schade of herstelwerkzaamheden.

Artikel 7:271 BW biedt ruimte voor beëindiging met wederzijds goedvinden nadat de huurovereenkomst is ingegaan.

Een schriftelijke beëindigingsovereenkomst voorkomt onduidelijkheid over de gemaakte afspraken.

10Wat gebeurt er als de verhuurder de opzegging niet accepteert?

Wanneer je als huurder de huur rechtsgeldig hebt opgezegd, kan een verhuurder de beëindiging niet zomaar tegenhouden omdat hij liever een andere einddatum ziet.

Wel kan discussie ontstaan over de vraag of:

• De opzegging correct is ontvangen.
• De wettelijke opzegtermijn is gevolgd.
• De overeengekomen betaaldag juist is toegepast.
• Er sprake is van een bijzondere contractvorm.
• De huurder nog betalingsverplichtingen heeft.

Controleer daarom of je opzegging aan de wettelijke voorwaarden voldoet en vraag om een schriftelijke bevestiging.

Wat als de verhuurder weigert de opzegging te bevestigen?

Bewaar het verzendbewijs en de inhoud van je opzegging. Als je per aangetekende brief hebt opgezegd, kun je aantonen dat je de opzegging hebt verzonden.

Wanneer de verhuurder de ontvangst of einddatum betwist, kan juridisch advies verstandig zijn.

Wat als de verhuurder zelf de huur opzegt en de huurder niet akkoord gaat?

In dat geval blijft de huurovereenkomst in beginsel bestaan. De verhuurder moet de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen.

De huurder hoeft dus niet uitsluitend vanwege een opzeggingsbrief direct de woning te verlaten.

11Moet je blijven betalen tijdens de opzegtermijn?

Ja. Zolang de huurovereenkomst loopt, blijven de overeengekomen betalingsverplichtingen in beginsel bestaan.

Dat betekent dat je de huur en eventuele verschuldigde bijkomende kosten moet blijven betalen tot de overeengekomen of rechtsgeldig vastgestelde einddatum.

Ook wanneer je eerder verhuist of de sleutels eerder inlevert, eindigt de betalingsverplichting niet automatisch.

Voorbeeld

Je hebt een huurcontract met een maandelijkse huurprijs van € 1.200 en een opzegtermijn van één maand.

Je zegt de huur correct op, maar verhuist al twee weken voordat de huurovereenkomst eindigt.

In beginsel blijf je huur verschuldigd tot de daadwerkelijke einddatum van het contract, tenzij de verhuurder schriftelijk akkoord gaat met een eerdere beëindiging.

Maak hierover dus vooraf duidelijke afspraken.

12Wat moet je regelen voordat je de huur beëindigt?

Het opzeggen van een huurwoning is meer dan alleen het versturen van een brief. Er zijn verschillende praktische en financiële zaken die je tijdig moet regelen.

Denk aan:

Administratieve zaken

• De opzegging schriftelijk versturen.
• Een ontvangstbevestiging bewaren.
• De einddatum controleren.
• De eindinspectie plannen.
• De meterstanden vastleggen.
• Het adres wijzigen bij relevante instanties.

Financiële zaken

• De laatste huurbetaling controleren.
• De servicekostenafrekening afwachten.
• De waarborgsom controleren.
• Eventuele schade of herstelkosten bespreken.
• Controleren of er nog betalingsverplichtingen openstaan.

Praktische zaken

• De woning volgens de afspraken opleveren.
• Persoonlijke spullen verwijderen.
• De sleutels inleveren.
• Eventuele parkeer- of toegangspassen teruggeven.
• De verhuizing en nutsvoorzieningen regelen.

Voor een uitgebreide uitleg over de feitelijke oplevering van de woning kun je ook artikel 53 van HoReSa Insights raadplegen.

13Wat gebeurt er met de waarborgsom na opzegging?

Wanneer je de huur beëindigt, moet de verhuurder de waarborgsom volgens de wettelijke regels afwikkelen.

De verhuurder moet de waarborgsom in beginsel binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen.

Zijn er bedragen die de verhuurder wettelijk mag verrekenen, zoals een huurachterstand of schade aan de woning waarvoor de huurder aansprakelijk is? Dan geldt een langere termijn. In dat geval moet de verhuurder het resterende bedrag binnen dertig dagen terugbetalen en schriftelijk een volledige kostenspecificatie verstrekken.

Normale slijtage en reguliere veroudering zijn niet automatisch schade die op de huurder mag worden verhaald.

Controleer bij het einde van de huur:

• Welk bedrag je oorspronkelijk hebt betaald.
• Of er schade is vastgelegd.
• Of er nog huurachterstand bestaat.
• Of de verhuurder een specificatie verstrekt bij inhoudingen.
• Of de wettelijke terugbetalingstermijn wordt nageleefd.

Meer hierover lees je in artikel 52 van HoReSa Insights over de waarborgsom bij huur.

14Wat als je de huur opzegt maar de woning niet op tijd kunt verlaten?

Soms lukt het niet om op de afgesproken datum te verhuizen. Bijvoorbeeld omdat de nieuwe woning nog niet beschikbaar is of omdat de verhuizing vertraging oploopt.

Neem in dat geval zo snel mogelijk contact op met de verhuurder.

Mogelijke oplossingen zijn:

• Een schriftelijke afspraak over een latere einddatum.
• Een korte verlenging van de huurovereenkomst.
• Een beëindigingsovereenkomst met een aangepaste datum.
• Een andere oplossing die beide partijen schriftelijk accepteren.

Ga er niet vanuit dat de huurovereenkomst automatisch wordt verlengd wanneer je de woning niet op tijd verlaat.

Ook is het belangrijk om niet zonder toestemming een andere bewoner in de woning te laten verblijven of de woning onder te verhuren. Daarvoor kunnen afzonderlijke wettelijke en contractuele regels gelden.

15Veelgemaakte fouten bij het opzeggen van een huurwoning

Bij het beëindigen van een huurcontract ontstaan regelmatig misverstanden. Met name onduidelijkheid over de einddatum en het ontbreken van schriftelijke afspraken kunnen tot financiële problemen leiden.

De meest voorkomende fouten zijn:

1. Te laat opzeggen

De huurder houdt geen rekening met de wettelijke opzegtermijn en moet daardoor langer huur betalen.

2. Alleen mondeling opzeggen

Er is geen bewijs van de opzegging of de afgesproken einddatum.

3. De verkeerde einddatum gebruiken

De opzegging sluit niet aan op de wettelijke betaaldag of de contractuele afspraken.

4. Denken dat een verhuurder altijd kan opzeggen

Een verhuurder heeft wettelijke opzeggingsgronden nodig en moet de procedure volgen.

5. Een tijdelijk huurcontract verkeerd beoordelen

Niet ieder tijdelijk contract valt onder dezelfde wettelijke regeling. De datum waarop het contract is gesloten en de contractvorm zijn van belang.

6. Te vroeg stoppen met huur betalen

De huurder verhuist eerder, maar de huurovereenkomst loopt nog door.

7. Geen schriftelijke beëindigingsovereenkomst maken

Partijen spreken mondeling een andere einddatum af, maar kunnen later niet aantonen wat precies is overeengekomen.

8. De waarborgsom vergeten

De huurder controleert niet of de verhuurder de waarborgsom binnen de wettelijke termijn terugbetaalt.

9. Geen bewijs bewaren

Foto's, correspondentie, inspectierapporten en betalingsbewijzen ontbreken wanneer er een geschil ontstaat.

Praktische checklist: huurwoning opzeggen

Gebruik deze checklist wanneer je een huurwoning wilt beëindigen.

Voor de opzegging

Tijdens de opzegging

Voor de einddatum

Na beëindiging

Conclusie

Het correct opzeggen van een huurwoning vraagt om aandacht voor de huurovereenkomst, de wettelijke opzegtermijn en de manier waarop de beëindiging wordt vastgelegd.

Voor huurders is de opzegging doorgaans relatief eenvoudig, maar het is belangrijk om de juiste einddatum te bepalen en de opzegging schriftelijk te kunnen aantonen. Voor verhuurders gelden strengere wettelijke voorwaarden. Zij mogen een huurcontract voor onbepaalde tijd alleen op een geldige wettelijke grond beëindigen en moeten de voorgeschreven procedure volgen.

Ook na de opzegging blijven er belangrijke aandachtspunten bestaan. Denk aan de laatste huurbetaling, de eindinspectie, de sleuteloverdracht, de waarborgsom en de eindafrekening van servicekosten.

Door de beëindiging tijdig voor te bereiden en afspraken schriftelijk vast te leggen, voorkom je onnodige discussies en financiële verrassingen.

HoReSa.nl biedt woningzoekers en verhuurders inzicht in de verschillende aspecten van huren en verhuren. Een zorgvuldige beëindiging van de huurovereenkomst begint met duidelijke afspraken en een goede voorbereiding.