Een klushuis verbouwen: waar moet je op letten voordat je begint?

01Wat is een klushuis?

Een klushuis is een woning die geheel of gedeeltelijk moet worden opgeknapt, gerenoveerd of gemoderniseerd.

De omvang van de werkzaamheden kan sterk verschillen. Sommige woningen hebben vooral cosmetische verbeteringen nodig, terwijl bij andere woningen vrijwel alle onderdelen moeten worden aangepakt.

Voorbeelden van werkzaamheden bij een klushuis zijn:

• Het vervangen van een keuken.
• Het renoveren van een badkamer en toilet.
• Het vernieuwen van elektra en leidingwerk.
• Het vervangen van kozijnen en beglazing.
• Het herstellen van gevels en metselwerk.
• Het vernieuwen van dakbedekking.
• Het verbeteren van isolatie.
• Het aanpakken van vochtproblemen.
• Het herstellen of vervangen van vloeren.
• Het aanpassen van de indeling.
• Het realiseren van een uitbouw of dakkapel.

Een klushuis hoeft niet automatisch een slechte woning te zijn. Soms is vooral de afwerking verouderd, terwijl de constructieve staat goed is.

Het belangrijkste onderscheid is daarom het verschil tussen achterstallig onderhoud, noodzakelijke bouwkundige reparaties en verbeteringen die je naar eigen inzicht wilt uitvoeren.

02Onderzoek de bouwkundige staat voordat je een klushuis koopt

Een van de belangrijkste stappen is het beoordelen van de bouwkundige staat van de woning.

Laat je niet uitsluitend leiden door de uitstraling van het huis. Een woning kan er aan de buitenkant redelijk uitzien, terwijl er achter de muren, onder de vloer of op zolder problemen aanwezig zijn.

Bij een klushuis is een bouwkundige keuring vaak een verstandige investering.

Een bouwkundige inspecteur kan onder andere aandacht besteden aan:

• De fundering en eventuele verzakkingen.
• Scheurvorming in muren en gevels.
• De staat van het dak en de dakconstructie.
• Houtrot in kozijnen en constructieve onderdelen.
• Vochtproblemen en lekkages.
• De staat van vloeren en plafonds.
• De technische installaties.
• De kwaliteit van isolatie en beglazing.
• De staat van riolering en waterleidingen.
• Zichtbare gebreken aan gevels en metselwerk.

Een bouwkundige keuring geeft inzicht in de zichtbare staat van de woning en mogelijke herstelkosten. Het is geen garantie dat alle verborgen gebreken worden ontdekt.

Wanneer er aanwijzingen zijn voor specifieke problemen, kan aanvullend onderzoek nodig zijn. Denk bijvoorbeeld aan funderingsonderzoek, onderzoek naar houtaantasting of een specialistische inspectie van de elektrische installatie.

03Controleer de fundering en constructie

De fundering is een van de belangrijkste onderdelen van een woning. Problemen met de fundering kunnen ingrijpende financiële gevolgen hebben.

Dit verdient extra aandacht bij oudere woningen.

Mogelijke signalen van funderingsproblemen zijn:

• Scheuren in gevels en binnenmuren.
• Klemmende deuren en ramen.
• Scheeflopende vloeren.
• Zichtbare verzakkingen.
• Verschillen in vloerniveau.
• Scheurvorming rondom kozijnen.
• Terugkerende scheuren na eerdere reparaties.

Deze signalen betekenen niet automatisch dat er sprake is van een funderingsprobleem. Ze kunnen ook andere oorzaken hebben.

Laat bij twijfel een deskundige beoordelen wat de oorzaak is.

Ook de draagconstructie verdient aandacht. Wanneer je bijvoorbeeld een muur wilt verwijderen om een open woonkamer te creëren, moet worden vastgesteld of het om een dragende muur gaat.

Het zonder constructieve beoordeling verwijderen of aanpassen van dragende onderdelen kan gevaarlijke situaties veroorzaken.

Neem mogelijke funderings- en constructieproblemen altijd mee in je aankoopbeslissing en renovatiebudget.

04Onderzoek vochtproblemen en mogelijke verborgen gebreken

Vochtproblemen komen regelmatig voor bij oudere woningen en kunnen verschillende oorzaken hebben.

Denk aan lekkages, optrekkend vocht, doorslaand vocht, gebrekkige ventilatie of condensatie.

Let tijdens een bezichtiging onder andere op:

• Vochtplekken op muren en plafonds.
• Schimmelvorming in hoeken.
• Een muffe geur.
• Loslatend behang of stucwerk.
• Afbladderende verf.
• Vochtige kelders en kruipruimtes.
• Houtrot bij kozijnen en vloeren.
• Condensvorming op ramen.

Het is belangrijk om niet alleen de zichtbare schade te herstellen, maar vooral de oorzaak te achterhalen.

Wanneer je bijvoorbeeld schimmel overschildert zonder het ventilatieprobleem op te lossen, is de kans groot dat de schimmel terugkomt.

Bij ernstige of terugkerende vochtproblemen kan specialistisch onderzoek noodzakelijk zijn.

05Maak onderscheid tussen noodzakelijk onderhoud en gewenste verbeteringen

Bij een klushuis is het verleidelijk om direct te beginnen met de onderdelen die je het liefst wilt veranderen.

Misschien wil je een nieuwe keuken, een moderne badkamer of een andere vloer.

Toch is het verstandig om eerst onderscheid te maken tussen werkzaamheden die noodzakelijk zijn en verbeteringen die je kunt uitstellen.

Noodzakelijke werkzaamheden

Dit zijn werkzaamheden die nodig zijn om de woning veilig, gezond en technisch verantwoord te maken.

Voorbeelden:

• Herstellen van lekkages.
• Aanpakken van constructieve problemen.
• Herstellen van ernstige vochtproblemen.
• Vervangen van onveilige elektra.
• Herstellen van een slecht dak.
• Aanpakken van ernstige houtrot.
• Herstellen van gebrekkige riolering.

Functionele verbeteringen

Deze werkzaamheden verbeteren het gebruik en comfort van de woning.

Voorbeelden:

• Een nieuwe keuken.
• Een vernieuwde badkamer.
• Betere ventilatie.
• Nieuwe kozijnen.
• Aanpassen van de indeling.
• Extra bergruimte.
• Verbeteren van de verlichting.

Esthetische verbeteringen

Dit zijn werkzaamheden die vooral betrekking hebben op uitstraling en persoonlijke smaak.

Voorbeelden:

• Nieuwe wandkleuren.
• Andere vloerafwerking.
• Nieuwe binnendeuren.
• Moderne verlichting.
• Decoratieve wandafwerking.
• Nieuwe raambekleding.

Door deze werkzaamheden in de juiste volgorde te plannen, voorkom je dat je later opnieuw moet investeren in onderdelen die al zijn afgewerkt.

06Wat kost het verbouwen van een klushuis?

De kosten van een klushuis zijn sterk afhankelijk van de technische staat, het woonoppervlak, de gewenste afwerking en de omvang van de renovatie.

Een woning waarbij alleen de keuken en badkamer moeten worden vervangen, vraagt een heel ander budget dan een woning waarbij ook de fundering, installaties en het dak moeten worden aangepakt.

Belangrijke kostenposten zijn:

• Bouwkundige inspecties.
• Constructieberekeningen.
• Ontwerp en tekenwerk.
• Eventuele vergunningen en onderzoeken.
• Sloopwerkzaamheden.
• Afvoer van bouwafval.
• Fundering en constructie.
• Dak- en gevelherstel.
• Kozijnen en beglazing.
• Elektra en leidingwerk.
• Verwarming en ventilatie.
• Isolatie en verduurzaming.
• Keuken en badkamer.
• Vloeren, wanden en plafonds.
• Schilder- en stucwerk.
• Arbeidskosten.
• Transport en bouwmaterieel.

Naast de directe verbouwingskosten moet je ook rekening houden met bijkomende uitgaven.

Denk aan tijdelijke woonruimte, opslag van meubels, dubbele woonlasten of het huren van extra voorzieningen.

Houd rekening met een financiële buffer

Bij renovaties kunnen tijdens de werkzaamheden onverwachte gebreken aan het licht komen.

Achter een oude keuken kunnen bijvoorbeeld verouderde leidingen zitten. Onder een vloer kan houtrot worden ontdekt of bij het verwijderen van een plafond kunnen eerdere lekkages zichtbaar worden.

Daarom is het verstandig om een financiële reserve op te nemen in je renovatiebegroting.

Een reservering van ongeveer 10% tot 20% van het geraamde renovatiebudget kan als eerste uitgangspunt dienen. Bij een oudere woning met veel onbekende bouwkundige risico's kan een hogere buffer noodzakelijk zijn.

Dit is geen garantie dat je daarmee alle tegenvallers kunt opvangen. De omvang van de reserve moet aansluiten bij de technische onzekerheden van het project.

07Maak vooraf een realistische renovatiebegroting

Een goede renovatiebegroting bestaat uit meer dan een lijst met gewenste werkzaamheden.

Je moet inzicht hebben in de volledige financiële investering.

Begin met een overzicht van alle noodzakelijke werkzaamheden en vraag waar mogelijk meerdere offertes op.

Maak vervolgens onderscheid tussen:

1. 1.Noodzakelijk herstel.
2. 2.Technische vernieuwing.
3. 3.Verduurzaming.
4. 4.Functionele verbeteringen.
5. 5.Esthetische afwerking.
6. 6.Onvoorziene kosten.

Neem ook de aankoopkosten van de woning mee wanneer je het totale investeringsbedrag wilt bepalen.

Een praktisch rekenvoorbeeld:

<small>Dit is uitsluitend een fictief rekenvoorbeeld. De bedragen zijn geen actuele marktprijzen of offertebedragen en kunnen per woning en regio sterk verschillen. Kosten koper, financieringskosten en eventuele overige aankoopkosten zijn niet opgenomen.</small>

Het voorbeeld laat zien waarom het belangrijk is om niet alleen naar de vraagprijs van een klushuis te kijken.

De totale investering bepaalt uiteindelijk of de aankoop financieel interessant is.

08Bepaal de juiste volgorde van de werkzaamheden

De volgorde waarin je een klushuis verbouwt, heeft invloed op de kosten, planning en kwaliteit.

Wanneer je eerst de woning volledig laat afwerken en daarna ontdekt dat de elektra moet worden vervangen, moeten mogelijk opnieuw muren, plafonds of vloeren worden geopend.

Een logische renovatievolgorde is:

Stap 1: Onderzoek en voorbereiding

• Bouwkundige inspectie.
• Aanvullend specialistisch onderzoek.
• Inventarisatie van gebreken.
• Ontwerp en renovatieplan.
• Begroting en planning.

Stap 2: Constructie en buitenschil

• Fundering.
• Constructieve herstelwerkzaamheden.
• Dak.
• Gevels.
• Kozijnen.
• Waterdicht maken van de woning.

Stap 3: Installaties

• Elektra.
• Waterleidingen.
• Riolering.
• Verwarming.
• Ventilatie.
• Eventuele nieuwe installaties voor verduurzaming.

Stap 4: Isolatie en binnenafwerking

• Vloerisolatie.
• Gevelisolatie.
• Dakisolatie.
• Binnenwanden.
• Plafonds.
• Stucwerk.

Stap 5: Keuken, badkamer en overige afwerking

• Plaatsen van keuken.
• Realiseren van badkamer.
• Vloerafwerking.
• Schilderwerk.
• Binnendeuren.
• Verlichting en afmontage.

De exacte volgorde kan per project verschillen. Laat de aannemer en betrokken specialisten vooraf een uitvoeringsplanning opstellen.

09Een klushuis verduurzamen: welke maatregelen zijn interessant?

Een renovatie is een goed moment om ook naar de energieprestatie van de woning te kijken.

Wanneer je toch muren, vloeren of plafonds openmaakt, kan het verstandig zijn om direct isolatiemaatregelen te treffen.

Mogelijke verbeteringen zijn:

• Dakisolatie.
• Vloerisolatie.
• Gevelisolatie.
• HR++-glas of triple glas.
• Verbetering van kierdichting.
• Mechanische ventilatie.
• Een efficiënter verwarmingssysteem.
• Een warmtepomp, wanneer de woning en installatie daarvoor geschikt zijn.
• Zonnepanelen, afhankelijk van de mogelijkheden.

Het is belangrijk om maatregelen in samenhang te bekijken.

Wanneer je een woning beter isoleert, moet ook de ventilatie goed worden geregeld. Anders kunnen vochtproblemen en een ongezond binnenklimaat ontstaan.

Laat daarom vooraf beoordelen welke maatregelen technisch en financieel het meest geschikt zijn.

Ook is het verstandig om te onderzoeken of er op het moment van uitvoering subsidies of andere financiële regelingen beschikbaar zijn. Voorwaarden en bedragen kunnen veranderen.

10Controleer vergunningen en bouwregels

Niet iedere verbouwing kan zonder vergunning worden uitgevoerd.

Vooral bij constructieve aanpassingen, wijzigingen aan de buitenzijde van de woning en uitbreidingen moet je vooraf controleren welke regels gelden.

Mogelijke aandachtspunten zijn:

• Het verwijderen van een dragende muur.
• Het aanpassen van een gevel.
• Het plaatsen van een dakkapel.
• Het realiseren van een uitbouw.
• Het wijzigen van de dakconstructie.
• Het aanpassen van een monumentale woning.
• Het veranderen van de functie van een ruimte.

Of een omgevingsvergunning nodig is, hangt af van de werkzaamheden en de locatie.

Controleer de actuele regels via het Omgevingsloket en het omgevingsplan van de gemeente.

Ook wanneer een vergunning niet nodig is, moet de verbouwing voldoen aan de toepasselijke bouwtechnische voorschriften.

Bij appartementen moet je daarnaast rekening houden met de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en eventuele toestemming van de Vereniging van Eigenaars.

11Hoe kies je de juiste aannemer voor een klushuis?

De keuze van een aannemer heeft grote invloed op het verloop van de renovatie.

Een lage offerte is niet automatisch de beste keuze. Het is belangrijk om te beoordelen welke werkzaamheden worden uitgevoerd, welke materialen worden gebruikt en hoe de aannemer de planning organiseert.

Let bij het selecteren van een aannemer op:

• Aantoonbare ervaring met vergelijkbare renovaties.
• Referentieprojecten.
• Duidelijke en gespecificeerde offertes.
• Transparante afspraken over meerwerk.
• Een realistische planning.
• Duidelijke betalingsafspraken.
• Garantievoorwaarden.
• Verzekeringen en aansprakelijkheid.
• Afspraken over oplevering en herstelpunten.

Vraag bij voorkeur meerdere offertes op en vergelijk deze inhoudelijk.

Let vooral op verschillen in de omschrijving van werkzaamheden. Een offerte waarin bepaalde onderdelen niet zijn opgenomen, kan op het eerste gezicht goedkoper lijken.

Leg afspraken schriftelijk vast. Beschrijf daarin onder andere de werkzaamheden, materialen, planning, betalingsmomenten, meerwerk en oplevering.

12Zelf verbouwen of werkzaamheden uitbesteden?

Bij een klushuis kun je ervoor kiezen om bepaalde werkzaamheden zelf uit te voeren.

Dat kan kosten besparen, maar vraagt ook tijd, kennis en een realistische inschatting van je eigen vaardigheden.

Werkzaamheden zoals schilderen, behangen, laminaat leggen of eenvoudige afwerking kunnen voor handige woningbezitters haalbaar zijn.

Voor specialistische of risicovolle werkzaamheden is professionele uitvoering verstandig.

Denk aan:

• Constructieve aanpassingen.
• Aanpassingen aan de elektrische installatie.
• Gasinstallaties.
• Complex leidingwerk.
• Dakconstructies.
• Funderingen.
• Specialistische isolatie- en ventilatiewerkzaamheden.

Zelf uitvoeren is niet automatisch goedkoper. Fouten kunnen leiden tot herstelkosten, vertraging en mogelijke problemen met verzekeringen of garantie.

Maak daarom vooraf een overzicht van wat je zelf kunt doen en waarvoor je een vakman nodig hebt.

13Wat betekent een klushuis voor de woningwaarde?

Een goed uitgevoerde renovatie kan de marktwaarde en verkoopbaarheid van een woning positief beïnvloeden.

Dat betekent echter niet dat iedere investering volledig wordt terugverdiend.

De waardeontwikkeling hangt onder andere af van:

• De locatie.
• Het woningtype.
• De oorspronkelijke staat.
• De kwaliteit van de renovatie.
• De indeling en functionaliteit.
• De woonoppervlakte.
• Het energielabel.
• De vraag naar vergelijkbare woningen.
• De totale investering.

Een woning kan na renovatie aanzienlijk aantrekkelijker zijn voor woningzoekers. Toch kan een kostbare verbouwing financieel minder interessant zijn wanneer de totale investering hoger uitkomt dan de marktwaarde van vergelijkbare gerenoveerde woningen.

Het is daarom verstandig om vóór de aankoop een inschatting te maken van de mogelijke marktwaarde na renovatie.

Vergelijk daarbij niet alleen de vraagprijzen, maar kijk waar mogelijk ook naar gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen.

Laat bij twijfel een makelaar of taxateur naar de verwachte marktwaarde kijken.

14Een klushuis kopen als investering: waar moet je op letten?

Een klushuis kan ook interessant zijn voor kopers die een woning willen renoveren met het oog op verhuur of toekomstige verkoop.

In dat geval moet je de aankoop niet alleen beoordelen op de huidige staat, maar vooral op de financiële haalbaarheid van het totale project.

Maak vooraf een berekening van:

• De aankoopprijs.
• De bijkomende aankoopkosten.
• De bouwkundige herstelkosten.
• De renovatiekosten.
• De financieringskosten.
• De kosten tijdens de verbouwing.
• De verwachte marktwaarde na renovatie.
• De mogelijke verkoop- of verhuuropbrengst.
• De fiscale en juridische gevolgen.

Houd er rekening mee dat regelgeving rondom verhuur, financiering en belastingheffing invloed kan hebben op het rendement.

Een investering die op basis van alleen de aankoopprijs aantrekkelijk lijkt, kan na het meenemen van alle kosten minder interessant blijken.

Bij een investeringswoning is een realistische begroting daarom minstens zo belangrijk als de bouwkundige beoordeling.

15Checklist: waar moet je op letten bij een klushuis?

Gebruik deze checklist voordat je een klushuis koopt of met de renovatie begint.

Voor de aankoop

Voor de verbouwing

Tijdens de renovatie

Bij de oplevering

Conclusie: een klushuis vraagt om een goede voorbereiding

Een klushuis kan veel mogelijkheden bieden om een woning volledig naar eigen wensen aan te passen. Je kunt de indeling verbeteren, achterstallig onderhoud aanpakken en tegelijkertijd investeren in comfort en verduurzaming.

Daar staat tegenover dat een renovatieproject financiële en bouwkundige risico's met zich meebrengt. Vooral verborgen gebreken, funderingsproblemen, verouderde installaties en onderschatte verbouwingskosten kunnen een grote invloed hebben op het totale budget.

Begin daarom niet direct met slopen of afwerken. Breng eerst de technische staat van de woning in kaart, stel een realistische begroting op en bepaal welke werkzaamheden prioriteit hebben.

Wanneer je vooraf goed inzicht hebt in de mogelijkheden, kosten en risico's, kun je een veel beter onderbouwde beslissing nemen.

Bij HoReSa Makelaars kijken we niet alleen naar de huidige staat van een woning, maar ook naar de mogelijkheden en de potentiële marktwaarde na verbetering. Zo krijg je een beter beeld van wat een klushuis daadwerkelijk kan opleveren.