Onderhoud van een huurwoning: wie is waarvoor verantwoordelijk?

01Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud van een huurwoning?

De verdeling van onderhoudsverplichtingen is geregeld in het Burgerlijk Wetboek en het Besluit kleine herstellingen.

De belangrijkste uitgangspunten zijn:

• Huurder: verantwoordelijk voor kleine herstellingen die eenvoudig en tegen beperkte kosten kunnen worden uitgevoerd, normaal dagelijks onderhoud en schade die aan de huurder kan worden toegerekend.
• Verhuurder: verantwoordelijk voor groot onderhoud, structurele reparaties en het verhelpen van gebreken die niet onder de kleine herstellingen vallen, tenzij de wet een uitzondering maakt.

De wettelijke basis is onder meer:

• Artikel 7:206 BW: de verplichting van de verhuurder om gebreken te verhelpen.
• Artikel 7:217 BW: de verplichting van de huurder om kleine herstellingen uit te voeren.
• Artikel 7:218 BW: de aansprakelijkheid van de huurder voor schade die aan hem kan worden toegerekend.
• Het Besluit kleine herstellingen: een nadere uitwerking van welke werkzaamheden als kleine herstellingen worden aangemerkt.

De verhuurder kan dus niet alle onderhoudskosten bij de huurder neerleggen. Andersom betekent het huren van een woning niet dat iedere kleine reparatie automatisch voor rekening van de verhuurder komt.

02Wat valt onder klein onderhoud voor de huurder?

Klein onderhoud bestaat uit dagelijkse werkzaamheden en kleine reparaties die de huurder in redelijkheid zelf kan uitvoeren.

Het gaat doorgaans om werkzaamheden die weinig kosten, eenvoudig zijn uit te voeren en volgens het Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen.

Voorbeelden zijn:

Kleine reparaties in huis

• Het vervangen van een wc-bril.
• Het vervangen van een kraanleertje.
• Het vastzetten van een losse deurknop.
• Het vastzetten van een losse trapleuning.
• Het vervangen van een eenvoudig bereikbaar onderdeel van hang- en sluitwerk.
• Het vervangen van kleine onderdelen van schakelaars en stopcontacten, voor zover dit volgens de geldende regels onder kleine herstellingen valt.

Schoonmaak en dagelijks onderhoud

• Het schoonhouden van de woning.
• Het schoonhouden van bereikbare ventilatieroosters.
• Het schoonhouden van bereikbare filters die bij normaal gebruik onderhouden moeten worden.
• Het ontkalken en smeren van beweegbare onderdelen, zoals scharnieren en kranen.
• Het schoonhouden en onderhouden van onderdelen die volgens de onderhoudsvoorschriften voor de huurder bestemd zijn.

Tuin en buitenruimte

• Het onderhouden van een eigen tuin die bij de woning hoort.
• Het maaien van het gras.
• Het verwijderen van onkruid.
• Het snoeien van kleine beplanting.
• Het onderhouden van eenvoudige tuinvoorzieningen die voor rekening van de huurder komen.

Niet iedere reparatie aan een onderdeel uit deze voorbeelden is automatisch voor rekening van de huurder. De wettelijke regeling, de bereikbaarheid, de kosten, de oorzaak van het defect en eventuele uitzonderingen blijven bepalend.

03Wat valt onder groot onderhoud voor de verhuurder?

Groot onderhoud betreft werkzaamheden die verder gaan dan normaal dagelijks onderhoud en kleine herstellingen.

De verhuurder moet ervoor zorgen dat de woning geschikt blijft voor het overeengekomen gebruik. Dat betekent onder meer dat belangrijke bouwkundige onderdelen en installaties deugdelijk moeten functioneren.

Voorbeelden van onderhoud dat doorgaans voor rekening van de verhuurder komt:

Bouwkundige onderdelen

• Herstel van ernstige gebreken aan muren, vloeren en plafonds.
• Herstel van daklekkages.
• Herstel van constructieve problemen.
• Herstel van ernstige verzakkingen.
• Herstel van gebreken aan gevels en buitenschilderwerk.

Installaties

• Grote reparaties aan de cv-installatie.
• Vervanging van een verouderde verwarmingsinstallatie.
• Herstel van ernstige problemen met waterleidingen.
• Herstel van gebreken aan elektrische installaties.
• Herstel van grotere problemen met riolering en afvoerleidingen.

Ramen, deuren en buitenschil

• Herstel van ernstige gebreken aan kozijnen.
• Herstel van lekkende of slecht functionerende dakconstructies.
• Vervanging van onderdelen die door normale slijtage niet meer deugdelijk functioneren.
• Herstel van buitendeuren en ramen wanneer het probleem niet onder een kleine herstelling valt.

De verhuurder moet beoordelen of het probleem een gebrek vormt dat hij volgens de wet moet verhelpen. Een huurder hoeft niet zelf een kostbare bouwkundige reparatie uit te voeren omdat het probleem zich binnen de woning bevindt.

04Wie betaalt de reparatie van een kapotte cv-ketel?

Een cv-ketel is een belangrijk onderdeel van de woning. Wanneer deze door ouderdom, normale slijtage of een technisch defect niet meer goed functioneert, is de verhuurder doorgaans verantwoordelijk voor de noodzakelijke reparatie of vervanging.

De huurder moet de installatie wel op een normale manier gebruiken en de onderhoudsinstructies opvolgen die redelijkerwijs op hem van toepassing zijn.

De verdeling kan als volgt worden benaderd:

Laat bij een storing niet zomaar een eigen installateur werkzaamheden uitvoeren op kosten van de verhuurder. Meld het probleem eerst en geef de verhuurder de gelegenheid om een reparatie te organiseren, tenzij direct handelen noodzakelijk is om verdere schade of gevaar te voorkomen.

05Wie is verantwoordelijk bij lekkage in een huurwoning?

Een lekkage moet altijd serieus worden genomen. Water kan binnen korte tijd schade veroorzaken aan vloeren, muren, plafonds, meubels en de woning zelf.

Wie verantwoordelijk is, hangt vooral af van de oorzaak.

Lekkage door een bouwkundig of technisch gebrek

Denk aan:

• Een lekkend dak.
• Een defecte waterleiding in de muur.
• Een lekkende aansluiting door slijtage.
• Een gebrek aan de constructie of waterdichting.
• Een defect aan een installatie dat niet door de huurder is veroorzaakt.

In dergelijke situaties ligt de verantwoordelijkheid doorgaans bij de verhuurder.

Lekkage door handelen van de huurder

Denk aan:

• Een overgelopen bad doordat de huurder niet heeft opgelet.
• Schade door verkeerd gebruik van een installatie.
• Een beschadigde leiding door onzorgvuldig handelen.
• Een lekkage die ontstaat doordat een huurder een installatie verkeerd heeft aangesloten.

In die gevallen kan de huurder aansprakelijk zijn voor de schade.

Wat moet je doen bij een lekkage?

1. 1.Beperk direct de schade, bijvoorbeeld door de watertoevoer af te sluiten.
2. 2.Meld de lekkage zo snel mogelijk bij de verhuurder of het aangewezen storingsnummer.
3. 3.Maak foto's en video's van de lekkage en de zichtbare schade.
4. 4.Noteer wanneer het probleem is ontstaan.
5. 5.Bewaar alle correspondentie en eventuele facturen.
6. 6.Neem bij schade aan persoonlijke bezittingen contact op met je verzekeraar.

Is er sprake van een ernstige of actieve lekkage? Wacht dan niet op een reguliere onderhoudsafspraak. Vraag om spoedherstel.

06Wie is verantwoordelijk voor schimmel en vochtproblemen?

Schimmel en vocht zijn veelvoorkomende problemen in huurwoningen. De verantwoordelijkheid kan bij de verhuurder, de huurder of soms bij beide partijen liggen.

De oorzaak van het probleem is bepalend.

Schimmel door een bouwkundig gebrek

Voorbeelden:

• Doorslaand vocht door een gebrekkige gevel.
• Optrekkend vocht.
• Een lekkage in de constructie.
• Ernstige problemen met de waterdichting.
• Een gebrekkige ventilatievoorziening die bij de woning hoort.
• Vochtproblemen door een technisch defect aan de woning.

Wanneer het probleem voortkomt uit een gebrek aan de woning, moet de verhuurder dit in beginsel verhelpen.

Schimmel door onvoldoende dagelijks gebruik of onderhoud

Een huurder moet de woning op een normale manier gebruiken en voldoende ventileren en verwarmen. Wanneer schimmel ontstaat doordat de huurder structureel onvoldoende ventileert, vocht niet afvoert of de woning onzorgvuldig gebruikt, kan de verantwoordelijkheid geheel of gedeeltelijk bij de huurder liggen.

Wat kun je doen bij schimmel?

• Maak foto's van de plekken.
• Noteer waar en wanneer de schimmel ontstaat.
• Ventileer de woning volgens de gebruiksmogelijkheden.
• Houd de woning op een passende temperatuur.
• Meld terugkerende of ernstige schimmel schriftelijk bij de verhuurder.
• Vraag om onderzoek naar de oorzaak wanneer de schimmel blijft terugkomen.

Alleen het verwijderen van zichtbare schimmel is niet altijd voldoende. Wanneer de onderliggende oorzaak niet wordt opgelost, kan het probleem opnieuw ontstaan.

07Wie moet schilderen en wie betaalt het schilderwerk?

Ook bij schilderwerk bestaat een onderscheid tussen binnen- en buitenschilderwerk.

In de gebruikelijke wettelijke verdeling komt het witten van binnenmuren en plafonds, het schilderen van binnenschilderwerk en het behangen van binnenmuren voor rekening van de huurder.

Buitenschilderwerk en grotere werkzaamheden aan de buitenzijde van de woning komen doorgaans voor rekening van de verhuurder.

Bijvoorbeeld:

Let op: dit overzicht gaat uit van de wettelijke onderhoudsverdeling. Bij schade, achterstallig onderhoud of bijzondere omstandigheden kan de uitkomst anders zijn.

Een verhuurder kan een huurder niet zonder meer verplichten om achterstallig schilderwerk of bouwkundige gebreken voor eigen rekening te herstellen.

08Wat als de huurder zelf schade veroorzaakt?

Een huurder moet de woning als een goed huurder gebruiken. Dat betekent onder meer dat de huurder zorgvuldig met de woning en de aanwezige voorzieningen moet omgaan.

Wanneer schade ontstaat door onzorgvuldig handelen, verkeerd gebruik of nalatigheid van de huurder, kan de huurder daarvoor aansprakelijk zijn.

Voorbeelden:

• Een deur beschadigen door onzorgvuldig gebruik.
• Een wastafel of toilet beschadigen.
• Een vloer beschadigen door onjuist gebruik.
• Een lekkage veroorzaken door een verkeerde aansluiting.
• Schade veroorzaken tijdens het uitvoeren van eigen werkzaamheden.

Ook schade veroorzaakt door personen die met toestemming van de huurder in de woning verblijven, kan onder omstandigheden aan de huurder worden toegerekend.

De verhuurder moet bij een schadeclaim wel duidelijk maken welke schade is ontstaan en op welke grond de huurder daarvoor aansprakelijk wordt gehouden.

Normale slijtage is geen schade door de huurder

Een woning en de onderdelen daarvan worden ouder door normaal gebruik. Denk aan verkleuring van schilderwerk, normale gebruikssporen of slijtage aan onderdelen.

Niet iedere veroudering of gebruiksspoor mag als schade aan de huurder worden toegerekend.

Het onderscheid tussen normale slijtage en schade door onzorgvuldig gebruik is daarom belangrijk, zeker bij de oplevering van de woning.

09Wat moet je doen als je een onderhoudsgebrek ontdekt?

Ontdek je een gebrek dat mogelijk voor rekening van de verhuurder komt? Meld dit dan zo snel mogelijk.

Een tijdige melding voorkomt dat het probleem groter wordt en zorgt ervoor dat duidelijk is wanneer de verhuurder op de hoogte is gebracht.

Gebruik bij voorkeur e-mail of een ander schriftelijk communicatiekanaal waarmee je de melding kunt bewaren.

Vermeld in je melding:

1. 1.Je naam en adres.
2. 2.De datum waarop je het probleem hebt ontdekt.
3. 3.Een duidelijke omschrijving van het gebrek.
4. 4.De locatie van het probleem in de woning.
5. 5.Foto's of video's als bewijs.
6. 6.De gevolgen voor het gebruik van de woning.
7. 7.Of er sprake is van spoed.
8. 8.Het verzoek om het gebrek te onderzoeken en te herstellen.

Vraag om een ontvangstbevestiging en bewaar de correspondentie.

Hoe snel moet de verhuurder reageren?

Er bestaat niet voor iedere reparatie één vaste wettelijke hersteltermijn. De benodigde termijn hangt af van de aard, ernst en gevolgen van het gebrek.

Een kleine reparatie kan binnen een redelijke termijn worden ingepland. Bij een ernstige lekkage, een gevaarlijke elektrische situatie of uitval van een essentiële voorziening kan veel sneller optreden noodzakelijk zijn.

De Rijksoverheid adviseert bij slecht onderhoud om het probleem schriftelijk te melden en de verhuurder te vragen het binnen zes weken te herstellen. Die zes weken zijn geen algemene vrijbrief om urgente problemen zes weken te laten liggen. Bij spoed moet de verhuurder voortvarend handelen.

10Wat als de verhuurder het onderhoud niet uitvoert?

Wanneer een verhuurder een gebrek niet herstelt, kan dat grote gevolgen hebben voor het woongenot en de veiligheid van de huurder.

Het is verstandig om stapsgewijs te handelen.

Stap 1 – Meld het gebrek schriftelijk

Beschrijf het probleem duidelijk en vraag de verhuurder om herstel. Bewaar de melding en eventuele reactie.

Stap 2 – Geef een redelijke hersteltermijn

De termijn moet passen bij de ernst van het probleem. Bij ernstige of gevaarlijke situaties moet de verhuurder sneller handelen.

Stap 3 – Stuur een herinnering

Wordt het probleem niet opgelost? Stuur dan een schriftelijke herinnering en verwijs naar je eerdere melding.

Stap 4 – Schakel een onafhankelijke instantie in

Afhankelijk van de situatie kun je terecht bij:

• De Huurcommissie.
• De gemeente, bijvoorbeeld bij ernstige gebreken die raken aan de bouwkundige of technische veiligheid.
• Het Juridisch Loket voor juridisch advies.
• Een advocaat of andere juridisch deskundige.

Stap 5 – Onderzoek juridische mogelijkheden

In bepaalde situaties kan de huurder de rechter vragen om herstel af te dwingen of een huurprijsvermindering te verkrijgen.

De mogelijkheden hangen onder meer af van het type huurcontract, de aard van het gebrek en de toepasselijke wettelijke regels.

11Kun je zelf een reparatie laten uitvoeren op kosten van de verhuurder?

In bepaalde omstandigheden kan een huurder een gebrek zelf laten herstellen en de redelijke kosten op de verhuurder verhalen. Dit is echter niet iets wat je zonder meer bij iedere reparatie kunt doen.

Artikel 7:206 lid 3 BW biedt hiervoor onder voorwaarden een wettelijke mogelijkheid wanneer de verhuurder met het herstel in verzuim is.

Het is verstandig om eerst:

• Het gebrek schriftelijk te melden.
• De verhuurder een redelijke gelegenheid te geven om het te herstellen.
• Duidelijk te maken welke reparatie noodzakelijk is.
• De verhuurder schriftelijk te informeren over de voorgenomen vervolgstap.

Bij spoed kan het noodzakelijk zijn direct maatregelen te nemen om verdere schade te voorkomen. Denk aan het laten afsluiten van een lekkende hoofdleiding of het inschakelen van een storingsdienst bij een gevaarlijke situatie.

Maak in dat geval foto's, bewaar facturen en leg vast waarom direct ingrijpen noodzakelijk was.

12Mag je de huur verlagen als de verhuurder gebreken niet herstelt?

Bij ernstige onderhoudsgebreken kan een huurder onder bepaalde voorwaarden aanspraak maken op tijdelijke huurprijsvermindering.

De mogelijkheden verschillen per type huurcontract en huursegment.

Sociale huur en middenhuur

Voor huurders in de sociale en middenhuur kan de Huurcommissie bij ernstige onderhoudsgebreken een tijdelijke huurverlaging uitspreken, wanneer aan de wettelijke voorwaarden is voldaan.

In de gebruikelijke procedure moet de huurder het gebrek eerst schriftelijk bij de verhuurder melden. De verhuurder krijgt vervolgens zes weken de gelegenheid om het gebrek te verhelpen. Wordt het probleem niet opgelost, dan kan de huurder onder de voorwaarden van de Huurcommissie een procedure starten.

De Huurcommissie kan de huur tijdelijk verlagen totdat het gebrek is hersteld. De Huurcommissie kan de verhuurder echter niet zelf dwingen om de reparatie uit te voeren.

Vrije sector

Voor huurders in de vrije sector geldt een andere procedure. De Huurcommissie kan in beginsel geen bindende huurverlaging wegens onderhoudsgebreken opleggen zoals bij sociale en middenhuur. Een huurder kan in bepaalde gevallen wel advies vragen of een procedure bij de kantonrechter starten.

Let op met het zelf verlagen of opschorten van de huur

Verlaag de huur niet zomaar op eigen initiatief en stop niet zonder juridisch advies met betalen. Dat kan leiden tot een betalingsachterstand en een geschil over de huurbetaling.

Laat eerst beoordelen welke juridische mogelijkheden in jouw situatie van toepassing zijn.

13Wat is het belang van een goede opnamestaat?

Een opnamestaat is een beschrijving van de staat waarin de woning zich bevindt bij aanvang van de huur.

Het document kan foto's, omschrijvingen en eventuele bestaande gebreken bevatten.

Een goede opnamestaat is belangrijk voor zowel de huurder als de verhuurder.

Voor de huurder

• Je kunt aantonen welke beschadigingen al aanwezig waren.
• Je voorkomt discussies over bestaande gebreken.
• Je hebt een uitgangspunt voor de latere oplevering.
• Je kunt aantonen welke voorzieningen bij aanvang aanwezig waren.

Voor de verhuurder

• Je hebt een duidelijk beeld van de staat waarin de woning is verhuurd.
• Je kunt bestaande gebreken en latere schade beter onderscheiden.
• Je kunt onderhoud en herstel beter documenteren.
• Je hebt een objectieve basis voor de eindinspectie.

Leg bij voorkeur de staat van de woning schriftelijk vast en voeg duidelijke foto's toe. Laat beide partijen de opnamestaat controleren en ondertekenen.

Bewaar het document gedurende de gehele huurperiode.

14Wie is verantwoordelijk voor onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes?

Bij appartementencomplexen en andere woongebouwen zijn er vaak gemeenschappelijke voorzieningen, zoals:

• Trappenhuizen.
• Gangen.
• Liften.
• Gemeenschappelijke verlichting.
• Gemeenschappelijke tuinen.
• Fietsenstallingen.
• Installatieruimtes.

De verantwoordelijkheid voor het onderhoud van deze onderdelen ligt doorgaans bij de verhuurder of de partij die verantwoordelijk is voor het beheer van het gebouw.

Voor een huurder kan wel een verplichting gelden om bepaalde kleine dagelijkse werkzaamheden uit te voeren, bijvoorbeeld wanneer deze volgens de wettelijke regeling en de omstandigheden voor rekening van de huurder komen.

Het is belangrijk onderscheid te maken tussen:

• De verantwoordelijkheid voor het uitvoeren van onderhoud.
• De verantwoordelijkheid voor het betalen van onderhoudskosten.
• De kosten voor diensten die eventueel als servicekosten mogen worden doorberekend.

Niet ieder onderhoudsbedrag mag automatisch als servicekosten aan de huurder worden doorberekend. Bekijk daarvoor ook artikel 54 van HoReSa Insights over servicekosten bij huur.

15Mag een verhuurder onderhoudsverplichtingen volledig bij de huurder leggen?

Nee, een verhuurder kan de wettelijke onderhoudsverplichtingen niet zomaar volledig bij de huurder neerleggen.

De wet bepaalt welke verplichtingen bij de verhuurder horen en welke kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen.

Een bepaling in een huurovereenkomst die in strijd is met dwingende wettelijke regels, is niet zonder meer geldig.

Wel kunnen partijen binnen de wettelijke grenzen afspraken maken over aanvullende diensten, onderhoudswerkzaamheden of praktische verantwoordelijkheden.

Daarbij moet duidelijk zijn:

• Welke werkzaamheden worden uitgevoerd.
• Wie de werkzaamheden uitvoert.
• Wie de kosten betaalt.
• Of de afspraken wettelijk zijn toegestaan.
• Of er geen sprake is van een verkapte doorberekening van verhuurdersverplichtingen.

Een verhuurder doet er verstandig aan om onderhoudsafspraken helder en transparant in de huurovereenkomst vast te leggen.

Praktische checklist: onderhoud huurwoning

Gebruik deze checklist als je een huurwoning huurt of verhuurt.

Bij aanvang van de huur

Tijdens de huurperiode – huurder

Tijdens de huurperiode – verhuurder

Bij een onderhoudsgeschil

Conclusie

De verantwoordelijkheid voor het onderhoud van een huurwoning is verdeeld tussen huurder en verhuurder. De huurder draagt doorgaans zorg voor kleine herstellingen en dagelijks onderhoud. De verhuurder is in beginsel verantwoordelijk voor groot onderhoud, bouwkundige reparaties en het verhelpen van gebreken die niet onder de wettelijke kleine herstellingen vallen.

Voor huurders is het belangrijk om zorgvuldig met de woning om te gaan, kleine reparaties uit te voeren en problemen tijdig schriftelijk te melden. Voor verhuurders is een duidelijke onderhoudsprocedure essentieel. Onderhoudsmeldingen moeten serieus worden behandeld en gebreken moeten binnen een passende termijn worden hersteld.

Door vanaf het begin duidelijke afspraken te maken, een goede opnamestaat op te stellen en onderhoud zorgvuldig te documenteren, kunnen veel misverstanden en geschillen worden voorkomen.

HoReSa.nl vindt transparantie belangrijk bij het huren en verhuren van vastgoed. Duidelijke afspraken over onderhoud dragen bij aan een professionele verhuurrelatie en een goed onderhouden woning.