Overbruggingshypotheek: hoe werkt het en wanneer heb je deze nodig?

01Wat is een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening die wordt gebruikt om de verwachte overwaarde van een bestaande woning beschikbaar te maken voordat deze woning daadwerkelijk is verkocht en geleverd.

Het gaat om een tijdelijke financiering tussen twee woningtransacties:

• De verkoop van je huidige woning.
• De aankoop van je nieuwe woning.

Wanneer je huidige woning overwaarde heeft, kun je deze overwaarde mogelijk gebruiken om de aankoop van je nieuwe woning te financieren.

Je hoeft dan niet altijd te wachten totdat de verkoop van je huidige woning volledig is afgerond.

De overbruggingshypotheek wordt doorgaans afgelost uit de verkoopopbrengst van je oude woning.

De precieze voorwaarden verschillen per geldverstrekker. Niet iedere bank biedt dezelfde mogelijkheden en de maximale financiering is afhankelijk van je persoonlijke situatie en de waarde van je huidige woning.

02Wat is overwaarde op je woning?

Voordat je begrijpt hoe een overbruggingshypotheek werkt, is het belangrijk om te weten wat overwaarde precies betekent.

Er is sprake van overwaarde wanneer de actuele waarde van je woning hoger is dan de openstaande hypotheekschuld.

Een eenvoudig voorbeeld:

In dit voorbeeld bedraagt de bruto overwaarde € 200.000.

Dat betekent niet automatisch dat je dit volledige bedrag kunt lenen of direct kunt besteden.

De geldverstrekker houdt rekening met onder andere:

• De actuele marktwaarde.
• De resterende hypotheekschuld.
• Eventuele verkoopkosten.
• De verwachte verkoopprijs.
• De resterende financieringsrisico's.
• De voorwaarden van de hypotheekverstrekker.

De daadwerkelijke overwaarde die beschikbaar komt, kan daardoor lager uitvallen.

03Wanneer heb je een overbruggingshypotheek nodig?

Een overbruggingshypotheek kan interessant zijn wanneer je een nieuwe woning wilt kopen terwijl je huidige woning nog niet is verkocht.

Er zijn verschillende situaties waarin deze financieringsvorm een rol kan spelen.

Je koopt een nieuwe woning voordat je oude woning is verkocht

Dit is een veelvoorkomende situatie.

Je hebt een geschikte nieuwe woning gevonden en wilt deze aankopen voordat je huidige woning op de markt komt of verkocht is.

Wanneer je overwaarde hebt opgebouwd, kan een overbruggingshypotheek helpen om de benodigde financiële ruimte te creëren.

Je oude woning is verkocht, maar nog niet geleverd

Het kan voorkomen dat je huidige woning al definitief is verkocht, maar dat de juridische levering pas later plaatsvindt.

De verkoopopbrengst is dan nog niet beschikbaar.

Afhankelijk van de voorwaarden van de geldverstrekker kan een overbruggingshypotheek ook in deze situatie worden gebruikt.

Je wilt de overwaarde gebruiken voor een grotere woning

Misschien wil je verhuizen naar een grotere woning, bijvoorbeeld omdat je gezinssituatie verandert.

De overwaarde van je huidige woning kan een belangrijke bijdrage leveren aan de financiering van je nieuwe woning.

Met een overbruggingshypotheek kun je die verwachte opbrengst mogelijk eerder beschikbaar maken.

Je wilt voorkomen dat je eerst tijdelijk moet huren

Wanneer je eerst je bestaande woning verkoopt, moet je mogelijk tijdelijk ergens anders wonen voordat je nieuwe woning beschikbaar is.

Een overbruggingshypotheek kan helpen om de aankoop en verkoop beter op elkaar af te stemmen.

Of dit daadwerkelijk financieel voordeliger is, hangt af van de dubbele woonlasten, de financieringskosten en de verkoopplanning.

04Hoe werkt een overbruggingshypotheek stap voor stap?

De aanvraag en afwikkeling van een overbruggingshypotheek verloopt doorgaans in verschillende stappen.

Stap 1: De overwaarde van je huidige woning bepalen

De eerste stap is het vaststellen van de actuele waarde van je bestaande woning.

De geldverstrekker kan hiervoor een taxatierapport of een andere vorm van waardebepaling verlangen.

Vervolgens wordt gekeken naar de resterende hypotheekschuld.

Het verschil vormt de bruto overwaarde.

Stap 2: De beschikbare overbruggingsruimte berekenen

De geldverstrekker beoordeelt welk gedeelte van de verwachte overwaarde beschikbaar kan worden gesteld.

Daarbij wordt rekening gehouden met de zekerheid van de verkoop, de verwachte verkoopopbrengst en de openstaande hypotheek.

Een woning die al definitief is verkocht, kan anders worden beoordeeld dan een woning die nog niet te koop staat.

Stap 3: De financiering van de nieuwe woning beoordelen

Naast de overbruggingshypotheek moet ook de reguliere hypotheek voor de nieuwe woning worden beoordeeld.

De geldverstrekker kijkt naar je inkomen, financiële verplichtingen en de totale hypotheeklasten.

Daarbij kan rekening worden gehouden met de tijdelijke situatie waarin je mogelijk twee woningen bezit.

Stap 4: De hypotheekofferte ontvangen

Wanneer de financiering wordt goedgekeurd, ontvang je de relevante hypotheekdocumentatie.

Controleer onder andere:

• De hoogte van de overbruggingshypotheek.
• De rente.
• De looptijd.
• De aflossingsvoorwaarden.
• De maandelijkse lasten.
• De voorwaarden voor aflossing bij verkoop.
• De gevolgen wanneer de oude woning niet tijdig wordt verkocht.

Stap 5: De nieuwe woning aankopen

Na het afronden van de financiering kan de aankoop van de nieuwe woning verder worden geregeld.

De overbruggingsfinanciering wordt gebruikt volgens de afspraken met de geldverstrekker.

Stap 6: De oude woning verkopen en leveren

Wanneer je huidige woning wordt verkocht en juridisch wordt geleverd, komt de verkoopopbrengst beschikbaar.

Uit deze opbrengst wordt de openstaande hypotheek op de oude woning afgelost en vervolgens de overbruggingshypotheek volgens de gemaakte afspraken.

Een eventueel resterend bedrag is, na verrekening van de overige verplichtingen en kosten, beschikbaar als eigen vermogen.

05Hoeveel kun je lenen met een overbruggingshypotheek?

De maximale hoogte van een overbruggingshypotheek is afhankelijk van de geldverstrekker en de situatie waarin je huidige woning zich bevindt.

Belangrijke factoren zijn:

• De actuele woningwaarde.
• De openstaande hypotheekschuld.
• De verwachte verkoopprijs.
• De vraag of de woning al verkocht is.
• Eventuele verkoopkosten.
• De bestaande hypotheekvoorwaarden.
• De financiële draagkracht van de koper.

Een geldverstrekker kan een veiligheidsmarge hanteren om rekening te houden met een mogelijke lagere verkoopopbrengst.

Voorbeeld: bestaande woning nog niet verkocht

Stel:

De geldverstrekker kan besluiten dat niet de volledige verwachte overwaarde beschikbaar wordt gesteld.

Het bedrag dat je daadwerkelijk kunt overbruggen, hangt af van de gehanteerde voorwaarden en de risico-inschatting.

Voorbeeld: bestaande woning al verkocht

Stel dat je huidige woning inmiddels is verkocht voor € 450.000 en de juridische levering nog moet plaatsvinden.

De openstaande hypotheek bedraagt € 250.000.

De verwachte bruto verkoopopbrengst na aflossing van de hypotheek bedraagt dan € 200.000, vóór eventuele verkoopkosten en overige verplichtingen.

Omdat de verkoop al contractueel is vastgelegd, kan de geldverstrekker de situatie anders beoordelen dan wanneer de woning nog niet verkocht is.

06Wat kost een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek brengt kosten met zich mee.

De totale kosten zijn afhankelijk van het geleende bedrag, de rente, de looptijd en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Rente over de overbruggingshypotheek

Over het geleende bedrag betaal je rente.

Omdat een overbruggingshypotheek tijdelijk is en de geldverstrekker extra risico kan lopen, kan het rentepercentage afwijken van dat van je reguliere hypotheek.

De rente wordt doorgaans berekend over het uitstaande bedrag.

Advies- en bemiddelingskosten

Voor het regelen van de financiering kunnen kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling in rekening worden gebracht.

Informeer vooraf of de overbruggingshypotheek binnen de bestaande adviesopdracht valt of dat aanvullende kosten worden berekend.

Taxatiekosten

De geldverstrekker kan een taxatierapport verlangen om de waarde van je huidige woning vast te stellen.

De kosten daarvan komen doorgaans voor rekening van de aanvrager.

Notariskosten

Afhankelijk van de gekozen financieringsconstructie kan een notariële hypotheekakte nodig zijn.

De notaris kan hiervoor afzonderlijke kosten in rekening brengen.

Kosten bij een langere looptijd

Wanneer de verkoop van je oude woning langer duurt dan verwacht, kunnen de rentelasten langer doorlopen.

Dit maakt het belangrijk om vooraf rekening te houden met een mogelijk langere overbruggingsperiode.

07Wat zijn de maandlasten bij een overbruggingshypotheek?

Een belangrijk aandachtspunt is dat je tijdens de overbruggingsperiode mogelijk meerdere financiële verplichtingen tegelijk hebt.

Je kunt bijvoorbeeld te maken krijgen met:

1. 1.De hypotheeklasten van je huidige woning.
2. 2.De hypotheeklasten van je nieuwe woning.
3. 3.De rente over de overbruggingshypotheek.
4. 4.Eventuele overige woonlasten en vaste lasten.

Afhankelijk van de afspraken met de geldverstrekker kan de overbruggingshypotheek aflossingsvrij zijn gedurende de afgesproken periode. Dat betekent niet dat je geen maandelijkse kosten hebt: de rente blijft verschuldigd.

Voorbeeld van dubbele woonlasten

Stel dat je de nieuwe woning al hebt gekocht, maar je oude woning nog niet is verkocht.

Je hebt dan mogelijk tijdelijk te maken met:

• De maandelijkse hypotheeklasten van de oude woning.
• De maandelijkse hypotheeklasten van de nieuwe woning.
• De rente over de overbruggingshypotheek.
• De overige vaste lasten van beide woningen.

De exacte lasten hangen af van de financieringsstructuur.

Laat daarom vooraf een berekening maken van zowel de tijdelijke als de uiteindelijke maandlasten.

08Wat gebeurt er als je oude woning niet wordt verkocht?

Dit is een van de belangrijkste risico's van een overbruggingshypotheek.

De financiering is immers gebaseerd op de verwachte verkoopopbrengst van je huidige woning.

Wanneer de woning langer te koop staat dan verwacht, kan de overbruggingsperiode langer duren.

Dat kan verschillende gevolgen hebben.

Je blijft dubbele woonlasten betalen

Zolang je beide woningen bezit en de overbruggingsfinanciering openstaat, kunnen de maandelijkse lasten aanzienlijk zijn.

Dit kan financiële druk veroorzaken wanneer de verkoop langer duurt.

De verkoopprijs kan lager uitvallen

Misschien blijkt dat de woning minder oplevert dan vooraf verwacht.

Wanneer de verkoopopbrengst lager is dan de gehanteerde waarde, kan er onvoldoende geld beschikbaar zijn om alle financieringen volledig af te lossen.

Dit risico is vooral belangrijk wanneer je een groot gedeelte van de verwachte overwaarde hebt opgenomen.

De looptijd van de overbruggingshypotheek kan eindigen

Een overbruggingshypotheek heeft een afgesproken looptijd.

Wanneer de oude woning niet binnen die periode wordt verkocht, moet je met de geldverstrekker bespreken welke mogelijkheden er zijn.

Verlenging is niet automatisch gegarandeerd.

De geldverstrekker kan aanvullende voorwaarden stellen of verlangen dat je een andere oplossing regelt.

Je moet mogelijk eigen geld inzetten

Wanneer de verkoopopbrengst lager uitvalt dan verwacht, kan het noodzakelijk zijn om aanvullende eigen middelen beschikbaar te stellen.

Zorg daarom dat je niet volledig afhankelijk bent van een optimistische verkoopprijs.

09Wat als je oude woning al verkocht is?

Een overbruggingshypotheek kan ook interessant zijn wanneer je huidige woning al verkocht is, maar de juridische levering nog moet plaatsvinden.

In dat geval is de verkoopprijs doorgaans contractueel vastgelegd.

Dat kan de onzekerheid voor de geldverstrekker beperken.

Toch moet je rekening houden met de exacte voorwaarden.

Controleer onder andere:

• Of de koopovereenkomst definitief is.
• Of de ontbindende voorwaarden zijn verstreken.
• Wanneer de juridische levering plaatsvindt.
• Welke hypotheekschuld nog moet worden afgelost.
• Of er aanvullende financiële verplichtingen zijn.
• Wanneer de verkoopopbrengst beschikbaar komt.

Een getekende koopovereenkomst betekent niet automatisch dat de verkoopopbrengst al beschikbaar is.

10Kun je een overbruggingshypotheek combineren met een nieuwe hypotheek?

Ja. Een overbruggingshypotheek wordt doorgaans gecombineerd met de financiering van de nieuwe woning.

Je hebt dan tijdelijk meerdere financieringsonderdelen.

De totale financieringsstructuur kan bestaan uit:

• De bestaande hypotheek op je oude woning.
• De nieuwe hypotheek.
• De overbruggingshypotheek.

De geldverstrekker beoordeelt of de totale financiering verantwoord is.

Daarbij wordt onder andere gekeken naar je inkomen en de tijdelijke dubbele woonlasten.

Het is belangrijk om niet alleen te kijken naar de vraag of je de nieuwe woning kunt kopen, maar ook of je de tijdelijke financiële situatie kunt dragen.

11Kun je een overbruggingshypotheek gebruiken voor een woning die nog gebouwd moet worden?

In bepaalde situaties kan een overbruggingshypotheek worden gecombineerd met de aankoop van een nieuwbouwwoning.

Dit kan bijvoorbeeld interessant zijn wanneer je huidige woning nog verkocht moet worden, terwijl je al een nieuwbouwwoning hebt gekocht.

De financieringsstructuur kan dan bestaan uit:

• De hypotheek op de bestaande woning.
• De overbruggingshypotheek.
• De financiering van de nieuwbouwwoning.
• Het bouwdepot en de bouwtermijnen.

Omdat de bouwperiode langer kan duren, is het belangrijk om rekening te houden met de volledige looptijd en de bijbehorende rentelasten.

Bespreek ook wat er gebeurt wanneer de nieuwbouw later wordt opgeleverd dan verwacht.

12Is de rente van een overbruggingshypotheek fiscaal aftrekbaar?

De fiscale behandeling van een overbruggingshypotheek is afhankelijk van het doel van de lening en de wijze waarop de financiering wordt gebruikt.

Bij financiering die verband houdt met de aankoop, verbetering of het onderhoud van een eigen woning kunnen specifieke voorwaarden gelden.

De rente kan onder voorwaarden aftrekbaar zijn binnen de eigenwoningregeling.

Daarbij spelen onder andere de volgende aspecten een rol:

• De bestemming van het geleende bedrag.
• De relatie met de eigen woning.
• De fiscale kwalificatie van de lening.
• De toepasselijke wettelijke voorwaarden.
• De wijze waarop de lening wordt afgelost.
• De fiscale situatie van de belastingplichtige.

Ook de bijleenregeling kan van belang zijn wanneer je een woning verkoopt met overwaarde en vervolgens een andere woning koopt.

Laat daarom vooraf beoordelen hoe de overbruggingsfinanciering fiscaal wordt behandeld.

Raadpleeg hiervoor de Belastingdienst of een belastingadviseur.

13Wat is het verschil tussen een overbruggingshypotheek en een gewone hypotheek?

Een overbruggingshypotheek en een reguliere hypotheek hebben verschillende functies.

Een overbruggingshypotheek vervangt dus niet automatisch de reguliere hypotheek voor je nieuwe woning.

Het is een aanvullende financiering die bedoeld is om een tijdelijk financieringsverschil op te vangen.

14Welke alternatieven zijn er voor een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek is niet de enige mogelijkheid wanneer je een nieuwe woning wilt kopen voordat je huidige woning is verkocht.

Afhankelijk van je situatie zijn er alternatieven.

Eerst de bestaande woning verkopen

Je kunt ervoor kiezen om eerst je huidige woning te verkopen en daarna een nieuwe woning te kopen.

Het voordeel is dat je vooraf meer zekerheid hebt over de verkoopopbrengst en je financiële mogelijkheden.

Een nadeel kan zijn dat je minder flexibel bent wanneer je snel een nieuwe woning wilt aankopen.

Een voorbehoud van verkoop eigen woning

Je kunt proberen de aankoop van de nieuwe woning afhankelijk te maken van de verkoop van je huidige woning.

Dit moet met de verkoper worden overeengekomen en duidelijk in de koopovereenkomst worden vastgelegd.

Niet iedere verkoper zal hiermee akkoord gaan.

Extra eigen geld gebruiken

Wanneer je voldoende spaargeld of ander beschikbaar vermogen hebt, kun je mogelijk een deel van de aankoop financieren zonder overbruggingslening.

Hiermee kun je de tijdelijke financieringsbehoefte beperken.

Houd wel voldoende financiële reserves achter de hand.

Tijdelijk huren

Een andere mogelijkheid is om eerst je huidige woning te verkopen en tijdelijk te huren.

Hiermee voorkom je dat je twee woningen tegelijk hoeft te financieren.

Daar staat tegenover dat je te maken krijgt met tijdelijke huisvesting, verhuiskosten en mogelijk dubbele verhuisbewegingen.

Een andere financieringsconstructie

Afhankelijk van je financiële situatie kan een geldverstrekker andere mogelijkheden onderzoeken.

Denk bijvoorbeeld aan een aangepaste hypotheekstructuur of het gebruik van beschikbare eigen middelen.

Laat verschillende scenario's vergelijken voordat je een definitieve keuze maakt.

15Waar moet je op letten bij het aanvragen van een overbruggingshypotheek?

Voordat je een overbruggingshypotheek aanvraagt, is het verstandig om een aantal belangrijke zaken te controleren.

De woningwaarde

Laat beoordelen of de verwachte verkoopwaarde realistisch is. Baseer de financiering niet uitsluitend op een optimistische inschatting.

De resterende hypotheekschuld

Controleer hoeveel hypotheekschuld nog openstaat en welke bedragen bij verkoop moeten worden afgelost.

De maximale overbruggingsruimte

Vraag hoeveel de geldverstrekker daadwerkelijk beschikbaar wil stellen.

De looptijd

Controleer hoelang de overbruggingshypotheek loopt en welke voorwaarden gelden bij verlenging.

De rente

Vraag naar het rentepercentage en de totale verwachte rentelasten.

De dubbele woonlasten

Laat berekenen of je de tijdelijke lasten kunt dragen.

De verkoopplanning

Maak een realistische inschatting van de tijd die nodig is om je oude woning te verkopen.

De fiscale gevolgen

Laat beoordelen welke fiscale regels van toepassing zijn en of de bijleenregeling een rol speelt.

16Checklist: overbruggingshypotheek aanvragen

Gebruik deze checklist wanneer je overweegt een overbruggingshypotheek af te sluiten.

Huidige woning

Nieuwe woning

Overbruggingshypotheek

Financiële en fiscale gevolgen

18Conclusie: benut je overwaarde, maar houd grip op je financiering

Een overbruggingshypotheek kan een praktische oplossing zijn wanneer je een nieuwe woning wilt kopen voordat je huidige woning is verkocht.

Je kunt daarmee mogelijk de overwaarde van je bestaande woning eerder beschikbaar maken en voorkomen dat je eerst de verkoop volledig moet afwachten.

Daar staat tegenover dat je tijdelijk met meerdere financiële verplichtingen te maken kunt krijgen. Ook bestaat het risico dat de verkoop langer duurt of dat de uiteindelijke verkoopprijs lager uitvalt dan verwacht.

Een goede voorbereiding is daarom essentieel.

Laat de woningwaarde beoordelen, vergelijk financieringsmogelijkheden, bereken de tijdelijke maandlasten en zorg voor voldoende financiële ruimte wanneer de verkoop tegenvalt.