Waarborgsom of bankgarantie bij het kopen van een huis: wat is het verschil?

01Wat is een waarborgsom bij het kopen van een huis?

Een waarborgsom is een bedrag dat de koper na het sluiten van de koopovereenkomst als zekerheid stort.

Dit bedrag wordt doorgaans overgemaakt naar de kwaliteitsrekening van de notaris die de eigendomsoverdracht begeleidt.

De waarborgsom dient als financiële zekerheid voor de verkoper wanneer de koper zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakomt.

In veel koopovereenkomsten wordt een waarborgsom van 10% van de koopsom afgesproken. Dit is een veelgebruikte contractuele afspraak, maar geen wettelijk vast percentage dat voor iedere woningkoop verplicht geldt.

De hoogte, betalingstermijn en voorwaarden moeten daarom altijd in de koopovereenkomst worden gecontroleerd.

Voorbeeld

Je koopt een woning voor € 350.000.

In de koopovereenkomst is een waarborgsom van 10% opgenomen.

De berekening is:

Je stort € 35.000 op de kwaliteitsrekening van de notaris.

Dit bedrag wordt bij de uiteindelijke afwikkeling van de aankoop doorgaans verrekend met het bedrag dat je bij de notaris nog moet betalen.

De waarborgsom is dus niet automatisch een extra kostenpost boven op de koopsom. Het is in beginsel een vooruitbetaalde zekerheid die bij een correcte afronding van de transactie wordt verrekend.

02Wat is een bankgarantie bij het kopen van een huis?

Een bankgarantie is een schriftelijke garantie waarmee een bank of andere garantieverstrekker zich onder de voorwaarden van de garantie verplicht om een bepaald bedrag aan de begunstigde te betalen.

Bij de aankoop van een woning wordt de bankgarantie doorgaans ten gunste van de verkoper gesteld.

De bank of garantieverstrekker garandeert daarmee dat het afgesproken bedrag beschikbaar komt wanneer aan de voorwaarden van de garantie is voldaan.

Je hoeft het volledige garantiebedrag niet zelf vooraf naar de notaris over te maken.

Dat kan aantrekkelijk zijn wanneer je je eigen geld liever beschikbaar houdt voor bijvoorbeeld:

• De aankoopkosten.
• De inrichting van de woning.
• Een verbouwing.
• Onvoorziene uitgaven.
• Een financiële reserve.

Voorbeeld

Je koopt een woning voor € 350.000.

De koopovereenkomst verlangt een zekerheid van 10%.

De bankgarantie bedraagt dan € 35.000.

Je betaalt niet zelf € 35.000 aan de notaris. In plaats daarvan laat je een bank of garantieverstrekker de afgesproken garantie afgeven.

Voor deze dienstverlening kunnen kosten worden berekend.

03Wat is het verschil tussen een waarborgsom en een bankgarantie?

Beide mogelijkheden bieden de verkoper zekerheid, maar de manier waarop de zekerheid wordt geregeld verschilt.

De belangrijkste afweging is dus of je voldoende eigen geld beschikbaar hebt om de waarborgsom te storten, of dat je liever gebruikmaakt van een bankgarantie.

04Waarom wordt vaak 10% zekerheid gevraagd?

Bij woningtransacties wordt regelmatig een zekerheid van 10% van de koopsom afgesproken.

Dit percentage is gebruikelijk in veel koopovereenkomsten voor bestaande woningen.

Het doel is de verkoper financiële zekerheid te bieden wanneer de koper zijn contractuele verplichtingen niet nakomt.

De verkoper kan hierdoor onder bepaalde voorwaarden aanspraak maken op de waarborgsom of bankgarantie.

Het percentage is echter niet automatisch voor iedere transactie hetzelfde.

De koper en verkoper kunnen andere afspraken maken. De uiteindelijke verplichting volgt uit de ondertekende koopovereenkomst.

Voorbeeld bij verschillende koopsommen

Deze bedragen zijn voorbeelden op basis van een afgesproken percentage van 10%. Controleer altijd welk bedrag daadwerkelijk in jouw koopovereenkomst staat.

05Wanneer moet je de waarborgsom of bankgarantie regelen?

De termijn staat in de koopovereenkomst.

In veel koopovereenkomsten moet de zekerheid binnen een bepaalde periode na het tot stand komen van de overeenkomst worden gesteld.

Een termijn van enkele weken komt regelmatig voor, maar er bestaat geen algemene wettelijke standaardtermijn die voor iedere koopovereenkomst geldt.

Controleer daarom:

• De uiterste datum waarop de zekerheid moet zijn gesteld.
• Het afgesproken bedrag.
• De wijze waarop de zekerheid moet worden gesteld.
• De gegevens van de notaris.
• De voorwaarden voor eventuele verlenging.
• De gevolgen wanneer je de termijn niet haalt.

Wacht niet tot het laatste moment.

Voor een bankgarantie moet je mogelijk documenten aanleveren en moet de aanvraag worden beoordeeld. Ook een betaling van een waarborgsom kan vertraging oplopen wanneer bankgegevens of betalingsverwerking niet tijdig worden geregeld.

06Hoe werkt het storten van een waarborgsom?

Wanneer je kiest voor een waarborgsom, verloopt het proces doorgaans als volgt.

Stap 1: De koopovereenkomst wordt ondertekend

In de koopovereenkomst staat welk bedrag je als zekerheid moet stellen en wanneer dit moet gebeuren.

Stap 2: De notaris verstrekt de betaalgegevens

De notaris verstrekt de gegevens van de kwaliteitsrekening waarop de waarborgsom moet worden gestort.

Controleer altijd of de betaalgegevens afkomstig zijn van de notaris via een betrouwbaar communicatiekanaal.

Stap 3: Je maakt het bedrag over

Je maakt het afgesproken bedrag tijdig over naar de kwaliteitsrekening.

Gebruik de juiste betalingsomschrijving en vermeld de gegevens van de transactie zoals de notaris die heeft aangegeven.

Stap 4: De notaris bevestigt de ontvangst

De notaris controleert of het bedrag is ontvangen en verwerkt de waarborgsom in het dossier.

Stap 5: Verrekening bij de eigendomsoverdracht

Wanneer de aankoop normaal wordt afgerond, wordt de waarborgsom doorgaans verrekend met het bedrag dat je bij de levering nog verschuldigd bent.

Je betaalt daardoor niet nogmaals hetzelfde bedrag.

07Hoe regel je een bankgarantie?

Wanneer je kiest voor een bankgarantie, moet je deze tijdig aanvragen.

Het proces kan per bank of garantieverstrekker verschillen.

Stap 1: Controleer de koopovereenkomst

Controleer het vereiste garantiebedrag, de uiterste datum en de voorwaarden waaraan de garantie moet voldoen.

Stap 2: Vraag de bankgarantie aan

Neem contact op met je hypotheekadviseur, bank of een garantieverstrekker die de gewenste garantie kan afgeven.

Niet iedere hypotheekverstrekker biedt zelf een bankgarantie aan.

Stap 3: De aanvraag wordt beoordeeld

De garantieverstrekker kan informatie nodig hebben over de woningkoop, de financiering en je financiële situatie.

Ook kunnen aanvullende voorwaarden gelden.

Stap 4: De garantie wordt afgegeven

Wanneer de aanvraag wordt goedgekeurd, wordt de garantie volgens de afgesproken voorwaarden afgegeven.

De notaris moet de garantie tijdig ontvangen en kunnen controleren.

Stap 5: De garantie wordt beëindigd of vrijgegeven

Wanneer de woningoverdracht correct wordt afgerond, wordt de bankgarantie volgens de voorwaarden beëindigd of vrijgegeven.

Controleer of de notaris en garantieverstrekker de afwikkeling correct hebben verwerkt.

08Wat kost een bankgarantie?

Voor het afgeven van een bankgarantie brengt de bank of garantieverstrekker doorgaans kosten in rekening.

De hoogte kan verschillen per aanbieder en hangt onder andere af van:

• Het garantiebedrag.
• De looptijd.
• De gekozen aanbieder.
• De toepasselijke voorwaarden.
• Eventuele aanvullende kosten.

Er bestaat dus geen universeel vast tarief voor een bankgarantie.

Rekenvoorbeeld

Je koopt een woning voor € 350.000.

De afgesproken zekerheid bedraagt € 35.000.

Stel dat de garantieverstrekker een vergoeding van 1% over het garantiebedrag rekent.

Dan bedraagt de vergoeding:

€ 35.000 × 1% = € 350.

Dit is uitsluitend een rekenvoorbeeld. Het daadwerkelijke tarief en de berekeningswijze moeten bij de aanbieder worden gecontroleerd.

Zijn de kosten van een bankgarantie aftrekbaar?

Ga er niet automatisch van uit dat de kosten fiscaal aftrekbaar zijn.

De fiscale behandeling hangt af van de aard van de kosten en de specifieke omstandigheden.

Controleer dit bij de Belastingdienst of een belastingadviseur.

09Krijg je de waarborgsom altijd terug?

Niet onder alle omstandigheden.

Wanneer je de verplichtingen uit de koopovereenkomst correct nakomt en de transactie normaal wordt afgerond, wordt de waarborgsom doorgaans verrekend met de resterende koopsom.

Wanneer de koopovereenkomst rechtsgeldig wordt ontbonden, bijvoorbeeld door een correct ingeroepen ontbindende voorwaarde, moet de waarborgsom volgens de toepasselijke afspraken worden terugbetaald.

Er kunnen echter situaties ontstaan waarin de verkoper aanspraak maakt op de waarborgsom.

Wanneer kan de waarborgsom worden ingehouden?

Dat kan bijvoorbeeld wanneer:

• De koper zijn contractuele verplichtingen niet nakomt.
• De koper zonder geldige grond van de koop afziet.
• De koper een overeengekomen verplichting niet tijdig nakomt.
• De contractuele voorwaarden voor een boete of schadevergoeding zijn vervuld.

De exacte gevolgen zijn afhankelijk van de koopovereenkomst en de omstandigheden.

Een waarborgsom is dus geen bedrag dat je zonder meer kunt terugvragen wanneer je besluit de aankoop niet door te zetten.

10Wat gebeurt er als je de bankgarantie niet op tijd regelt?

Wanneer je de bankgarantie niet binnen de afgesproken termijn stelt, kan sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst.

De gevolgen hangen af van de contractuele afspraken.

In veel koopovereenkomsten zijn bepalingen opgenomen over ingebrekestelling, hersteltermijnen en boetes.

Wanneer je de afgesproken zekerheid niet tijdig stelt, kan de verkoper je onder de toepasselijke voorwaarden aanspreken.

Neem daarom direct contact op met de notaris, je hypotheekadviseur en de verkopende partij wanneer duidelijk wordt dat de termijn niet haalbaar is.

Vraag zo nodig tijdig om schriftelijke aanpassing van de termijn.

Ga er niet van uit dat een mondelinge afspraak voldoende is om de oorspronkelijke contractuele termijn te wijzigen.

11Wat gebeurt er als je de woning niet meer wilt kopen?

Dit hangt af van de reden en de afspraken in de koopovereenkomst.

Een koper kan niet altijd zonder financiële gevolgen van de koop afzien.

Je doet een beroep op het financieringsvoorbehoud

Wanneer in de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud is opgenomen, kun je onder de afgesproken voorwaarden mogelijk van de koop afzien wanneer de financiering niet rondkomt.

Daarvoor moet je onder andere rekening houden met:

• De uiterste datum.
• De voorwaarden van het financieringsvoorbehoud.
• De vereiste inspanningen om financiering te verkrijgen.
• De bewijsstukken die moeten worden aangeleverd.
• De wijze waarop je de ontbinding moet melden.

Wanneer je het financieringsvoorbehoud rechtsgeldig en tijdig inroept, kan de koopovereenkomst worden ontbonden en wordt de waarborgsom volgens de contractuele afspraken doorgaans terugbetaald.

Je maakt gebruik van de wettelijke bedenktijd

Bij de aankoop van een woning door een particuliere koper die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf geldt onder de wettelijke voorwaarden een bedenktijd.

Deze bedenktijd bedraagt drie dagen en begint op de dag nadat de koper een afschrift van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen.

Binnen de wettelijke bedenktijd kan de koper de koop zonder opgave van reden ontbinden.

Voor de berekening gelden wettelijke regels over weekenden en feestdagen.

Wanneer je binnen de geldige bedenktijd ontbindt, is in beginsel geen boete verschuldigd en moet de waarborgsom worden terugbetaald of de bankgarantie worden vrijgegeven.

Je ziet zonder geldige reden af van de aankoop

Wanneer je de woning niet meer wilt kopen, maar geen geldige ontbindingsgrond hebt, kan dit financiële gevolgen hebben.

Afhankelijk van de koopovereenkomst kan de verkoper aanspraak maken op een contractuele boete en eventueel andere rechten.

Laat de juridische gevolgen beoordelen voordat je besluit de aankoop niet voort te zetten.

12Kan de verkoper de waarborgsom of bankgarantie zomaar opeisen?

Nee, niet zonder meer.

De verkoper moet zich houden aan de afspraken uit de koopovereenkomst en de toepasselijke wettelijke regels.

Wanneer de koper tekortschiet, moet worden beoordeeld of aan de voorwaarden voor een boete of aanspraak op de zekerheid is voldaan.

In veel koopovereenkomsten wordt gewerkt met een ingebrekestelling en een termijn waarbinnen de koper alsnog kan nakomen.

Wanneer de koper daarna in verzuim raakt, kunnen contractuele gevolgen intreden.

Bij een bankgarantie zijn daarnaast de voorwaarden van de garantie zelf van belang.

Een bankgarantie kan een eigen regeling bevatten voor de wijze waarop de begunstigde een beroep op de garantie kan doen.

Daarom is het belangrijk om niet alleen de koopovereenkomst, maar ook de tekst van de bankgarantie zorgvuldig te controleren.

13Kun je een waarborgsom financieren met eigen geld uit je hypotheek?

Een waarborgsom wordt doorgaans uit eigen beschikbare middelen betaald.

Je moet er rekening mee houden dat het geld op tijd beschikbaar moet zijn.

Een hypotheek wordt normaal gesproken pas bij de notariële levering uitbetaald. Je kunt er daarom niet zonder meer van uitgaan dat je de waarborgsom rechtstreeks uit de hypotheek kunt betalen.

Wanneer je onvoldoende spaargeld hebt, kan een bankgarantie een alternatief zijn.

Bespreek dit vooraf met je hypotheekadviseur.

Houd rekening met je overige aankoopkosten

Bij een woningkoop kunnen naast de waarborgsom ook andere uitgaven spelen:

• Overdrachtsbelasting, indien van toepassing.
• Notariskosten.
• Taxatiekosten.
• Hypotheekadvies.
• Kosten voor een bouwkundige keuring.
• Eventuele aankoopmakelaarskosten.
• Verhuis- en inrichtingskosten.

Een waarborgsom die je stort, kan bij de levering worden verrekend. Toch moet je het bedrag tijdelijk kunnen missen.

14Wat is verstandig: een waarborgsom of bankgarantie?

Er bestaat geen keuze die voor iedere koper de beste oplossing is.

De juiste optie hangt af van je financiële positie, je liquiditeit en de kosten van een bankgarantie.

Wanneer kan een waarborgsom interessant zijn?

Een waarborgsom kan aantrekkelijk zijn wanneer:

• Je voldoende spaargeld beschikbaar hebt.
• Je het bedrag tijdelijk kunt missen.
• Je geen kosten voor een bankgarantie wilt betalen.
• Je de financiële afwikkeling eenvoudig wilt houden.

Wanneer kan een bankgarantie interessant zijn?

Een bankgarantie kan aantrekkelijk zijn wanneer:

• Je je eigen geld beschikbaar wilt houden.
• Je spaargeld nodig hebt voor andere aankoopkosten.
• Je een financiële buffer wilt behouden.
• De kosten van de garantie opwegen tegen het tijdelijk vastzetten van eigen geld.

Vergelijk beide mogelijkheden

15Waar moet je extra op letten bij nieuwbouw?

Bij nieuwbouwwoningen kunnen de betalings- en zekerheidsafspraken anders zijn dan bij bestaande woningen.

Bij projectmatige nieuwbouw wordt vaak gewerkt met een koopovereenkomst en een aannemingsovereenkomst.

Daarin kunnen afzonderlijke bepalingen staan over:

• De waarborgsom.
• Een bankgarantie.
• Termijnbetalingen.
• Bouwtermijnen.
• Het bouwdepot.
• De oplevering.
• Garantie- en waarborgregelingen.

Controleer goed welke bedragen op welk moment verschuldigd zijn en welke zekerheid wordt verlangd.

Verwar de waarborgsom voor de aankoop niet met eventuele andere betalingsverplichtingen uit de aannemingsovereenkomst.

De precieze regeling verschilt per project en contract.

16Veelgemaakte fouten bij een waarborgsom of bankgarantie

Bij het kopen van een woning worden de volgende fouten regelmatig gemaakt.

Fout 1: De betalingstermijn niet controleren

Je gaat ervan uit dat je voldoende tijd hebt, maar de contractuele termijn verloopt eerder dan verwacht.

Voorkomen: noteer de uiterste datum direct na ondertekening van de koopovereenkomst.

Fout 2: Denken dat 10% wettelijk verplicht is

Je gaat ervan uit dat iedere woningkoop automatisch een waarborgsom van 10% vereist.

Voorkomen: controleer het daadwerkelijke percentage en bedrag in de koopovereenkomst.

Fout 3: Te laat een bankgarantie aanvragen

Je wacht totdat de notaris om de garantie vraagt.

Voorkomen: bespreek de aanvraag direct na ondertekening met je hypotheekadviseur.

Fout 4: Onvoldoende eigen geld beschikbaar houden

Je gebruikt je spaargeld voor andere uitgaven en komt daardoor in de problemen bij het storten van de waarborgsom.

Voorkomen: maak vooraf een liquiditeitsplanning voor de gehele aankoop.

Fout 5: Denken dat een bankgarantie geen financieel risico heeft

Je denkt dat je nooit zelf hoeft te betalen omdat de bank garant staat.

Voorkomen: begrijp dat de garantieverstrekker het uitgekeerde bedrag onder de toepasselijke voorwaarden op jou kan verhalen.

Fout 6: Veronderstellen dat je de waarborgsom altijd terugkrijgt

Je ziet af van de aankoop zonder eerst te controleren of je een geldige ontbindingsgrond hebt.

Voorkomen: controleer de bedenktijd, ontbindende voorwaarden en contractuele verplichtingen.

17Checklist: waarborgsom of bankgarantie regelen

Gebruik deze checklist nadat je koopovereenkomst is ondertekend.

Koopovereenkomst

Waarborgsom

Bankgarantie

Financiële afronding

19Conclusie: kies de zekerheid die past bij je financiële situatie

Bij het kopen van een huis krijg je vaak te maken met de verplichting om zekerheid te stellen voor de nakoming van de koopovereenkomst.

Dat kan met een waarborgsom of een bankgarantie.

Bij een waarborgsom stort je zelf het afgesproken bedrag bij de notaris. Bij een bankgarantie staat een garantieverstrekker onder bepaalde voorwaarden garant voor het bedrag.

De waarborgsom kan aantrekkelijk zijn wanneer je voldoende eigen geld beschikbaar hebt. Een bankgarantie kan juist interessant zijn wanneer je je spaargeld liever beschikbaar houdt voor andere aankoopkosten of een financiële buffer.

Welke keuze je ook maakt: controleer altijd de koopovereenkomst, de uiterste datum en de voorwaarden waaronder de zekerheid kan worden aangesproken.