Financieringsvoorbehoud bij het kopen van een huis: hoe werkt het en waar moet je op letten?

01Wat is een financieringsvoorbehoud?

Een financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde die je als koper met de verkoper afspreekt en laat opnemen in de koopovereenkomst.

Hiermee leg je vast dat je de koopovereenkomst onder bepaalde voorwaarden mag ontbinden wanneer je de benodigde financiering niet kunt verkrijgen.

Het financieringsvoorbehoud is bedoeld om te voorkomen dat je als koper financieel vast komt te zitten aan een woning die je uiteindelijk niet kunt betalen.

De afspraak moet voldoende duidelijk zijn. Denk hierbij aan:

• Het bedrag waarvoor je financiering nodig hebt.
• De uiterste datum waarop de financiering moet zijn verkregen.
• Eventuele aanvullende financieringsvoorwaarden.
• De bewijsstukken die je moet overleggen wanneer je de koop wilt ontbinden.
• De wijze waarop en termijn waarbinnen je de ontbinding moet melden.

Het financieringsvoorbehoud is niet automatisch van toepassing op iedere woningkoop. Je moet het met de verkoper overeenkomen en in de koopovereenkomst laten vastleggen.

02Waarom is een financieringsvoorbehoud belangrijk?

Bij het kopen van een woning weet je vooraf meestal ongeveer hoeveel hypotheek je kunt krijgen. Toch is dat nog geen definitieve toezegging van een geldverstrekker.

De hypotheekverstrekker beoordeelt onder andere:

• Je inkomen.
• Je dienstverband of ondernemerschap.
• Je bestaande financiële verplichtingen.
• Eventuele leningen en kredieten.
• Je eigen vermogen.
• De waarde van de woning.
• De taxatie van het aangekochte object.
• De verhouding tussen de hypotheek en de woningwaarde.
• De toepasselijke acceptatievoorwaarden.

Het kan daardoor gebeuren dat een hypotheekaanvraag wordt afgewezen, terwijl je vooraf een positieve indicatie hebt gekregen.

Ook kan de geldverstrekker minder financieren dan je nodig hebt.

Zonder een geldig financieringsvoorbehoud kan dit grote financiële gevolgen hebben.

03Hoe werkt het financieringsvoorbehoud in de praktijk?

Het proces verloopt doorgaans in verschillende stappen.

Stap 1: Je brengt een bod uit

Je hebt een woning gevonden en brengt een bod uit.

Bij het uitbrengen van je bod geef je aan onder welke voorwaarden je de woning wilt kopen.

Een van die voorwaarden kan het financieringsvoorbehoud zijn.

Stap 2: De verkoper accepteert het bod

Wanneer de verkoper akkoord gaat, worden de afspraken verwerkt in de koopovereenkomst.

Controleer of het financieringsvoorbehoud correct is opgenomen.

Stap 3: De koopovereenkomst wordt ondertekend

Nadat beide partijen hebben ondertekend en je een afschrift van de volledig ondertekende overeenkomst hebt ontvangen, gaan de contractuele termijnen lopen.

Let op: de wettelijke bedenktijd en de termijn van het financieringsvoorbehoud zijn twee verschillende zaken.

Stap 4: Je dient de hypotheekaanvraag in

Je levert de benodigde documenten aan bij je hypotheekadviseur of geldverstrekker.

Denk aan inkomensgegevens, werkgeversverklaringen, belastingaangiften, bankgegevens en andere stukken die nodig zijn voor de beoordeling.

Stap 5: De geldverstrekker beoordeelt de aanvraag

De hypotheekverstrekker beoordeelt of je in aanmerking komt voor de gewenste financiering.

Daarbij kan aanvullende informatie worden opgevraagd.

Stap 6: Je ontvangt een hypotheekofferte of afwijzing

Wanneer de financiering wordt goedgekeurd, kun je verder met de aankoop.

Wanneer de financiering niet wordt verkregen, moet je beoordelen of je een beroep kunt doen op het financieringsvoorbehoud.

Daarbij zijn de exacte contractuele voorwaarden en termijnen bepalend.

04Hoe lang duurt een financieringsvoorbehoud?

De termijn wordt door koper en verkoper afgesproken en opgenomen in de koopovereenkomst.

In de praktijk wordt regelmatig een termijn van zes tot acht weken afgesproken. Dit is echter geen wettelijk verplichte standaardtermijn.

De benodigde tijd hangt onder andere af van:

• De complexiteit van je financiële situatie.
• Het type dienstverband.
• Of je ondernemer bent.
• De snelheid waarmee documenten beschikbaar komen.
• De taxatie van de woning.
• De beoordeling door de geldverstrekker.
• Eventuele aanvullende voorwaarden van de hypotheekverstrekker.

Voorbeeld

Je koopt een woning op 3 november.

In de koopovereenkomst wordt afgesproken dat je uiterlijk 15 december de benodigde financiering moet hebben verkregen.

Je hebt dus een afgesproken periode om de hypotheekaanvraag af te ronden.

Wanneer op 15 december blijkt dat de financiering niet kan worden verkregen, moet je tijdig beoordelen of je het financieringsvoorbehoud kunt inroepen.

Let op: de datum waarop de financiering rond moet zijn en de uiterste datum waarop de ontbindingsmededeling de verkoper moet hebben bereikt, kunnen van elkaar verschillen.

Controleer daarom beide termijnen in de koopovereenkomst.

05Welk bedrag moet je opnemen in het financieringsvoorbehoud?

Een belangrijk onderdeel van het financieringsvoorbehoud is het bedrag waarvoor je financiering nodig hebt.

Dit bedrag moet aansluiten bij de financieringsbehoefte voor de aankoop.

Voorbeeld

Je koopt een woning voor € 400.000.

Je beschikt over € 50.000 eigen geld en hebt daarnaast een hypotheek nodig.

De financieringsbehoefte kan bijvoorbeeld als volgt worden opgebouwd:

In dit voorbeeld heb je een hypotheek van € 350.000 nodig om de koopsom te kunnen voldoen.

Houd daarnaast rekening met bijkomende aankoopkosten die mogelijk niet volledig kunnen worden meegefinancierd.

Het is daarom verstandig om vooraf samen met je hypotheekadviseur vast te stellen welk bedrag in het financieringsvoorbehoud moet worden opgenomen.

Let ook op aanvullende voorwaarden

Alleen het hypotheekbedrag noemen is niet altijd voldoende om je gewenste bescherming te bereiken.

Je kunt bijvoorbeeld aanvullende afspraken maken over:

• Een maximale hypotheekrente.
• De gewenste hypotheekvorm.
• Een maximale bruto maandlast.
• De voorwaarden waaronder de financiering moet worden verstrekt.

Deze afspraken moeten duidelijk en zorgvuldig in de koopovereenkomst worden opgenomen.

06Wat gebeurt er wanneer de hypotheekaanvraag wordt afgewezen?

Wanneer een geldverstrekker je hypotheekaanvraag afwijst, betekent dit niet automatisch dat de koopovereenkomst direct kan worden ontbonden.

Je moet voldoen aan de voorwaarden die in de koopovereenkomst zijn opgenomen.

Bij een beroep op het financieringsvoorbehoud spelen doorgaans drie belangrijke verplichtingen een rol.

De inspanningsverplichting

Je moet je voldoende inspannen om de financiering te verkrijgen.

Dat betekent dat je de hypotheekaanvraag serieus moet behandelen en de benodigde informatie tijdig moet aanleveren.

Je kunt niet zonder meer een beroep doen op het financieringsvoorbehoud wanneer je zelf nauwelijks moeite hebt gedaan om de hypotheek te verkrijgen.

De documentatieplicht

Wanneer je de koopovereenkomst wilt ontbinden, moet je doorgaans bewijsstukken aanleveren.

Bij veel gebruikte modelkoopovereenkomsten wordt een schriftelijke afwijzing van een erkende geldverstrekker gevraagd.

Soms zijn aanvullende stukken of meerdere afwijzingen afgesproken.

Controleer daarom altijd de tekst van jouw eigen koopovereenkomst.

De ontbinding moet op tijd plaatsvinden

Je moet de ontbinding binnen de afgesproken termijn en op de afgesproken wijze melden.

Het is niet voldoende om alleen telefonisch te laten weten dat de hypotheek niet rondkomt.

Zorg dat de schriftelijke ontbindingsmededeling en de vereiste bewijsstukken tijdig bij de juiste partij aankomen.

07Moet je één of twee hypotheekafwijzingen overleggen?

Dit hangt af van de koopovereenkomst.

In veel gebruikte modelkoopovereenkomsten is één schriftelijke afwijzing van een erkende geldverstrekker voldoende om aan de standaard documentatie-eis te voldoen.

Partijen kunnen echter aanvullende afspraken maken.

Zo kan worden afgesproken dat de koper twee schriftelijke afwijzingen moet overleggen.

Ook kan worden gevraagd om aanvullende documentatie, bijvoorbeeld een kopie van de hypotheekaanvraag.

Het is daarom onjuist om ervan uit te gaan dat één afwijzing altijd voldoende is.

Controleer vooraf welke bewijsstukken in jouw koopovereenkomst worden verlangd.

08Wat als de hypotheekverstrekker minder geld wil lenen dan je nodig hebt?

Een hypotheekaanvraag kan ook gedeeltelijk worden goedgekeurd.

Je vraagt bijvoorbeeld € 350.000 aan, maar de geldverstrekker wil maximaal € 325.000 verstrekken.

Je komt dan € 25.000 tekort.

Of je in deze situatie een beroep kunt doen op het financieringsvoorbehoud, hangt af van de afspraken in de koopovereenkomst.

Wanneer je het afgesproken financieringsbedrag niet kunt verkrijgen, kan het financieringsvoorbehoud onder de juiste voorwaarden bescherming bieden.

Je moet wel kunnen aantonen dat je voldoende inspanningen hebt geleverd en aan de documentatie- en termijnvereisten voldoet.

09Kun je het financieringsvoorbehoud verlengen?

Ja, maar alleen wanneer de verkoper hiermee instemt.

Wanneer je merkt dat de hypotheekaanvraag meer tijd nodig heeft, is het verstandig om zo snel mogelijk contact op te nemen met de verkoper of diens makelaar.

Vraag schriftelijk om verlenging van de termijn.

Leg daarbij duidelijk vast:

• De oorspronkelijke einddatum.
• De nieuwe gewenste einddatum.
• De reden van het verzoek.
• De schriftelijke instemming van de verkoper.

Een verlenging is niet automatisch afdwingbaar.

Wanneer de verkoper niet akkoord gaat en de oorspronkelijke termijn verstrijkt, kun je het financieringsvoorbehoud niet meer op dezelfde manier inroepen.

Je loopt dan het risico dat je de koop moet voortzetten, ook wanneer de financiering uiteindelijk niet rondkomt.

10Wat gebeurt er als je geen financieringsvoorbehoud hebt opgenomen?

Dit is een van de belangrijkste risico's bij het kopen van een woning.

Wanneer je een koopovereenkomst ondertekent zonder financieringsvoorbehoud, ga je in beginsel een bindende koopverplichting aan.

Als je vervolgens geen hypotheek krijgt, kun je niet automatisch zonder financiële gevolgen van de koop afzien.

De wettelijke bedenktijd kan nog een mogelijkheid bieden wanneer deze van toepassing is en nog loopt.

Na afloop daarvan ben je in beginsel aan de koopovereenkomst gebonden, tenzij je een andere geldige ontbindingsgrond hebt.

Wanneer je de koop niet kunt nakomen, kan de verkoper je onder de toepasselijke contractuele voorwaarden in gebreke stellen.

Afhankelijk van de overeenkomst en de omstandigheden kunnen onder meer de volgende gevolgen ontstaan:

• Een contractuele boete.
• Een aanspraak op de waarborgsom.
• Het inroepen van de bankgarantie.
• Een vordering tot nakoming.
• Eventuele aanvullende schadevergoeding, afhankelijk van de contractuele en wettelijke grondslag.

Voorbeeld

Je koopt een woning voor € 400.000 zonder financieringsvoorbehoud.

Je hypotheekaanvraag wordt afgewezen.

Je kunt de woning daardoor niet afnemen.

Wanneer de koopovereenkomst een contractuele boete van 10% bevat en aan de voorwaarden voor die boete is voldaan, kan de verkoper aanspraak maken op € 40.000.

Dit voorbeeld laat zien waarom het belangrijk is om vóór ondertekening goed na te denken over de ontbindende voorwaarden.

11Wat is het verschil tussen financieringsvoorbehoud en wettelijke bedenktijd?

Deze twee begrippen worden regelmatig door elkaar gehaald, maar ze hebben een andere juridische functie.

De wettelijke bedenktijd

Bij de aankoop van een woning door een particuliere koper die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf geldt onder de wettelijke voorwaarden een bedenktijd van drie dagen.

De bedenktijd begint op de dag nadat de koper een afschrift van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen.

Tijdens deze periode kan de koper de koop zonder opgave van reden ontbinden.

Voor de berekening gelden wettelijke regels over weekenden en erkende feestdagen.

Het financieringsvoorbehoud

Het financieringsvoorbehoud biedt bescherming wanneer de benodigde financiering niet kan worden verkregen.

Daarbij moet je voldoen aan de voorwaarden die je met de verkoper hebt afgesproken.

De wettelijke bedenktijd en het financieringsvoorbehoud kunnen dus naast elkaar bestaan.

12Kun je een financieringsvoorbehoud opnemen wanneer je ondernemer bent?

Ja.

Ook ondernemers kunnen een financieringsvoorbehoud opnemen bij de aankoop van een woning.

Voor ondernemers kan de hypotheekaanvraag echter meer documentatie vereisen dan bij iemand met een vast dienstverband.

Een geldverstrekker kan onder andere vragen om:

• Jaarrekeningen.
• Jaarcijfers.
• Inkomstenbelastingaangiften.
• Een inkomensverklaring ondernemer.
• Recente financiële gegevens.
• Een prognose of toelichting op de bedrijfsresultaten.

De geldverstrekker beoordeelt vervolgens welk inkomen verantwoord kan worden meegenomen bij de hypotheekaanvraag.

Omdat deze beoordeling meer tijd kan kosten, is het belangrijk om de financiering zo vroeg mogelijk voor te bereiden.

Bespreek met je hypotheekadviseur welke termijn realistisch is.

13Wat als je een hypotheekofferte ontvangt, maar de voorwaarden niet kunt accepteren?

Een hypotheekofferte betekent niet altijd dat je zonder meer aan alle gewenste voorwaarden kunt voldoen.

Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat:

• De rente hoger is dan verwacht.
• De geldverstrekker aanvullende voorwaarden stelt.
• De hypotheek lager uitvalt dan aangevraagd.
• Je aanvullende eigen middelen moet inbrengen.
• De geldverstrekker een andere hypotheekvorm verlangt.

Of je in deze situaties een beroep kunt doen op het financieringsvoorbehoud, hangt af van de formulering in de koopovereenkomst.

Wanneer je vooraf een maximale rente, een maximale maandlast of een specifieke hypotheekvorm hebt afgesproken, kan dat van belang zijn.

Zonder dergelijke aanvullende afspraken is het niet vanzelfsprekend dat iedere minder gunstige hypotheekofferte voldoende reden is om de koop te ontbinden.

14Kan een taxatie invloed hebben op het financieringsvoorbehoud?

Ja.

De taxatiewaarde van een woning kan invloed hebben op het bedrag dat je kunt financieren.

Een geldverstrekker kijkt niet alleen naar je inkomen, maar ook naar de waarde van de woning en de toepasselijke financieringsregels.

Voorbeeld

Je koopt een woning voor € 400.000.

De taxateur stelt de marktwaarde vast op € 375.000.

Wanneer je ervan uitgaat dat je de volledige koopsom met een hypotheek kunt financieren, kan een lagere taxatiewaarde tot een financieringstekort leiden.

Je moet dan mogelijk extra eigen geld inbrengen.

Of je in dat geval een beroep kunt doen op het financieringsvoorbehoud, is afhankelijk van de afspraken in de koopovereenkomst.

Het is daarom verstandig om bij het bepalen van het financieringsbedrag rekening te houden met een mogelijk verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde.

15Wat gebeurt er met de waarborgsom of bankgarantie bij een geldige ontbinding?

Wanneer je de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbindt op grond van het financieringsvoorbehoud, wordt de waarborgsom doorgaans terugbetaald.

Heb je een bankgarantie laten afgeven, dan kan deze volgens de toepasselijke voorwaarden worden vrijgegeven of beëindigd.

De notaris speelt hierbij vaak een belangrijke rol.

Zorg dat je de ontbindingsmededeling en de bewijsstukken bewaart.

Controleer ook of de notaris de afwikkeling correct heeft verwerkt.

Let op: wanneer je niet aan de voorwaarden voor een geldige ontbinding voldoet, kan de verkoper mogelijk aanspraak maken op de contractuele boete of de gestelde zekerheid.

16Wat moet je doen wanneer je financiering niet op tijd rondkomt?

Wanneer je merkt dat de hypotheekaanvraag vertraging oploopt, is het belangrijk om direct actie te ondernemen.

Wacht niet tot de laatste dag van het financieringsvoorbehoud.

Volg bij voorkeur deze stappen:

1. 1.Neem direct contact op met je hypotheekadviseur.
2. 2.Vraag wat er nog nodig is om de aanvraag af te ronden.
3. 3.Laat schriftelijk bevestigen wat de actuele status is.
4. 4.Bespreek tijdig met de verkoper of verlenging mogelijk is.
5. 5.Controleer de uiterste datum voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud.
6. 6.Zorg dat een eventuele ontbinding tijdig en goed gedocumenteerd wordt verzonden.

Wanneer de termijn dreigt te verstrijken, is het verstandig juridisch advies in te winnen.

Een verlopen termijn kan grote financiële gevolgen hebben.

17Veelgemaakte fouten bij het financieringsvoorbehoud

Fout 1: Vertrouwen op een hypotheekindicatie

Een hypotheekindicatie is geen definitieve goedkeuring.

Voorkomen: laat je financiële situatie vooraf zo volledig mogelijk beoordelen en houd rekening met de definitieve acceptatieprocedure.

Fout 2: Een te korte termijn afspreken

Je spreekt een korte termijn af zonder rekening te houden met de benodigde documenten en beoordelingstijd.

Voorkomen: overleg vooraf met je hypotheekadviseur welke termijn realistisch is.

Fout 3: Een verkeerd financieringsbedrag opnemen

Het afgesproken bedrag sluit niet aan bij de daadwerkelijke financieringsbehoefte.

Voorkomen: laat het benodigde hypotheekbedrag vooraf zorgvuldig berekenen.

Fout 4: De hypotheekaanvraag te laat starten

Je wacht met het aanleveren van documenten totdat de koopovereenkomst al is ondertekend.

Voorkomen: bereid de hypotheekaanvraag zo veel mogelijk vooraf voor.

Fout 5: Denken dat één afwijzing altijd voldoende is

Je gaat ervan uit dat één afwijzing automatisch recht geeft op ontbinding.

Voorkomen: controleer welke documentatie in jouw koopovereenkomst is vereist.

Fout 6: Te laat om verlenging vragen

Je wacht tot de laatste dagen van het financieringsvoorbehoud.

Voorkomen: neem direct contact op zodra duidelijk wordt dat de financiering meer tijd nodig heeft.

Fout 7: Mondeling ontbinden

Je belt de verkoper en denkt dat de koop daarmee automatisch is beëindigd.

Voorkomen: volg de schriftelijke meldings- en documentatievoorwaarden uit de koopovereenkomst.

Fout 8: Geen financieringsvoorbehoud opnemen

Je wilt aantrekkelijker zijn voor de verkoper en laat het financieringsvoorbehoud achterwege zonder het financiële risico goed te beoordelen.

Voorkomen: maak deze keuze alleen wanneer je de financiering en het risico zorgvuldig hebt onderzocht.

18Checklist: financieringsvoorbehoud bij een woningkoop

Gebruik deze checklist voordat je de koopovereenkomst ondertekent.

Voor het uitbrengen van een bod

Bij het opstellen van de koopovereenkomst

Na ondertekening

20Conclusie: regel je financieringsvoorbehoud voordat je tekent

Een financieringsvoorbehoud is een belangrijk onderdeel van de koopovereenkomst wanneer je voor de aankoop van een woning afhankelijk bent van een hypotheek.

Het geeft je onder afgesproken voorwaarden de mogelijkheid om de koop te ontbinden wanneer je de benodigde financiering niet kunt verkrijgen.

Daarbij zijn het financieringsbedrag, de termijn, de inspanningsverplichting en de vereiste bewijsstukken essentieel.

Wacht niet tot de hypotheekaanvraag vertraging oploopt. Bereid de financiering vooraf voor, bespreek de voorwaarden met je hypotheekadviseur en controleer de koopovereenkomst zorgvuldig voordat je ondertekent.