Een aankoopmakelaar inschakelen: wat doet een aankoopmakelaar en wat kost het?

01Wat is een aankoopmakelaar?

Een aankoopmakelaar is een makelaar die namens een woningzoeker optreedt bij de aankoop van een woning. De aankoopmakelaar behartigt de belangen van de koper en begeleidt deze tijdens een of meerdere onderdelen van het aankoopproces.

Dat kan beginnen bij het bepalen van de woonwensen en het zoeken naar geschikte woningen. Vervolgens kan de aankoopmakelaar ondersteunen bij bezichtigingen, het beoordelen van de woning, het bepalen van een passende biedstrategie, onderhandelingen en het controleren van de koopovereenkomst.

De precieze dienstverlening verschilt per makelaar en per opdracht. Sommige aankoopmakelaars verzorgen het volledige aankooptraject. Andere bieden uitsluitend begeleiding bij specifieke onderdelen, bijvoorbeeld een bezichtiging, waardebepaling of onderhandeling.

Een aankoopmakelaar werkt in opdracht van de koper. Dat is een belangrijk verschil met de verkoopmakelaar, die de belangen van de verkoper behartigt.

02Wat doet een aankoopmakelaar?

De werkzaamheden van een aankoopmakelaar zijn afhankelijk van de afspraken die je vooraf maakt. Bij volledige aankoopbegeleiding kunnen de volgende werkzaamheden onderdeel zijn van de dienstverlening.

Inventariseren van woonwensen en aankoopmogelijkheden

De eerste stap is het in kaart brengen van je persoonlijke en financiële uitgangspunten.

Denk hierbij aan:

• Het gewenste woningtype, zoals een appartement, tussenwoning of vrijstaande woning.
• De gewenste locatie en woonomgeving.
• Het beschikbare aankoopbudget.
• De benodigde woonoppervlakte en het aantal kamers.
• De gewenste staat van onderhoud.
• De voorkeur voor bestaande bouw of nieuwbouw.
• De aanwezigheid van een tuin, balkon, parkeerplaats of buitenruimte.
• De verwachte woonduur en toekomstplannen.

Ook is het verstandig om vooraf te bepalen wat je maximale financiële ruimte is. Een aankoopmakelaar kan rekening houden met jouw opgegeven budget, maar een hypotheekadviseur is de aangewezen specialist om de daadwerkelijke financieringsmogelijkheden te beoordelen.

Zoeken naar geschikte woningen

Een aankoopmakelaar kan helpen bij het vinden en selecteren van woningen die aansluiten op jouw woonwensen.

Daarbij kan worden gekeken naar:

• Het actuele woningaanbod.
• De ligging en bereikbaarheid.
• De vraagprijs in verhouding tot vergelijkbare woningen.
• De staat van onderhoud.
• De beschikbare woningdocumentatie.
• De kenmerken van de buurt en directe omgeving.
• Mogelijke aandachtspunten die invloed hebben op de aankoopbeslissing.

Je kunt zelf woningen zoeken via woningplatforms en websites van makelaars. Een aankoopmakelaar kan dit zoekproces aanvullen met marktkennis, ervaring en een kritische beoordeling van het beschikbare aanbod.

Een aankoopmakelaar kan echter niet garanderen dat je toegang krijgt tot woningen voordat deze openbaar worden aangeboden. Dat is afhankelijk van het aanbod, de verkoper en de betrokken makelaars.

Begeleiding tijdens bezichtigingen

Een bezichtiging is meer dan het bekijken van de indeling en de afwerking. Het is een gelegenheid om de woning kritisch te beoordelen en mogelijke risico's te signaleren.

Een aankoopmakelaar kan tijdens een bezichtiging onder andere letten op:

• De algemene onderhoudsstaat.
• Zichtbare gebreken aan gevels, kozijnen en dak.
• Mogelijke vochtproblemen.
• De staat van keuken, badkamer en installaties.
• De indeling en praktische bruikbaarheid.
• De lichtinval en ventilatiemogelijkheden.
• De verhouding tussen woonoppervlakte en vraagprijs.
• Mogelijke toekomstige onderhoudskosten.

Ook kan de aankoopmakelaar vragen stellen aan de verkoopmakelaar over de woning, de verkoopprocedure en de beschikbare documentatie.

Een bezichtiging door een aankoopmakelaar vervangt geen bouwkundige keuring. Wanneer er twijfel bestaat over de technische staat van de woning, kan aanvullend onderzoek door een bouwkundig deskundige noodzakelijk zijn.

Beoordelen van de marktwaarde

De vraagprijs van een woning is niet automatisch gelijk aan de marktwaarde.

Een aankoopmakelaar kan de vraagprijs beoordelen aan de hand van onder andere:

• Vergelijkbare woningen die recent zijn verkocht.
• De locatie en het woningtype.
• De woonoppervlakte en perceelgrootte.
• De staat van onderhoud.
• Het energielabel en de verduurzamingsmogelijkheden.
• De juridische situatie van de woning.
• De actuele marktomstandigheden.

Op basis hiervan kan de aankoopmakelaar een onderbouwde inschatting maken van de waarde en mogelijke biedruimte.

Een dergelijke waardebeoordeling is niet hetzelfde als een officieel taxatierapport. Wanneer een geldverstrekker een taxatierapport verlangt, moet dit afzonderlijk worden verzorgd door een daarvoor geschikte taxateur.

Adviseren over het bod

Het uitbrengen van een bod vraagt om een goede afweging tussen de waarde van de woning, je financiële mogelijkheden en de concurrentie van andere geïnteresseerden.

Een aankoopmakelaar kan adviseren over:

• Een passend openingsbod.
• De maximale biedprijs.
• De onderhandelingsruimte.
• De gewenste opleverdatum.
• De roerende zaken die eventueel onderdeel van de koop zijn.
• Ontbindende voorwaarden.
• Een eventuele biedingsstrategie bij meerdere geïnteresseerden.

Het is belangrijk dat je vooraf met de aankoopmakelaar bespreekt welk bedrag je maximaal wilt betalen. De uiteindelijke biedbeslissing blijft jouw verantwoordelijkheid, tenzij je binnen de opdracht uitdrukkelijk een bepaalde volmacht hebt verstrekt.

Onderhandelen met de verkoopmakelaar

Een aankoopmakelaar kan namens jou onderhandelen met de verkoopmakelaar of verkoper.

Daarbij kan worden gekeken naar meer dan alleen de koopsom. Ook de voorwaarden en de praktische afspraken kunnen een rol spelen.

Voorbeelden zijn:

• De overeengekomen aankoopprijs.
• De datum van juridische levering.
• De gewenste oplevering van de woning.
• De aanwezigheid van roerende zaken.
• De ontbindende voorwaarden.
• De verdeling van bepaalde kosten.
• Eventuele aanvullende afspraken over de woning.

Een lagere aankoopprijs is niet gegarandeerd. Het resultaat van onderhandelingen hangt onder andere af van de vraagprijs, de belangstelling voor de woning, de positie van de verkoper en de omstandigheden op de woningmarkt.

Controleren van de koopovereenkomst

Wanneer overeenstemming is bereikt, worden de afspraken doorgaans vastgelegd in een koopovereenkomst.

Een aankoopmakelaar kan de overeenkomst beoordelen op onder andere:

• De persoonsgegevens van koper en verkoper.
• De omschrijving van de woning.
• De overeengekomen koopsom.
• De datum van juridische levering.
• De overeengekomen ontbindende voorwaarden.
• De wettelijke bedenktijd.
• De waarborgsom of bankgarantie.
• De lijst van zaken.
• Eventuele bijzondere bepalingen.
• De afspraken over oplevering.

Bijzondere aandacht is nodig voor clausules over bijvoorbeeld ouderdom, niet-zelfbewoning, bodemverontreiniging, erfpacht of zichtbare en verborgen gebreken.

De aankoopmakelaar kan aandachtspunten signaleren en toelichten. Bij complexe juridische vraagstukken kan aanvullend advies van een notaris of jurist verstandig zijn.

Begeleiding tot aan de notaris

Ook nadat de koopovereenkomst is ondertekend, zijn er nog verschillende stappen te zetten.

Een aankoopmakelaar kan je begeleiden bij:

• Het bewaken van belangrijke contractuele termijnen.
• Het organiseren van een bouwkundige keuring.
• Het verzamelen van relevante woningdocumentatie.
• Het afstemmen met de hypotheekadviseur.
• Het controleren van afspraken over de oplevering.
• De voorbereiding van de eindinspectie.
• De praktische afwikkeling richting de notaris.

De notaris verzorgt de juridische eigendomsoverdracht. De aankoopmakelaar neemt de wettelijke en notariële taken van de notaris niet over.

03Is een aankoopmakelaar verplicht?

Nee. Je bent in Nederland niet verplicht om een aankoopmakelaar in te schakelen.

Je mag zelfstandig een woning zoeken, bezichtigen, een bod uitbrengen en onderhandelen. Ook kun je zelf de koopovereenkomst beoordelen en de verdere aankoop regelen.

Wel moet je rekening houden met de verantwoordelijkheden die bij het kopen van een woning horen. Als koper heb je onder andere een eigen onderzoeksplicht. Je moet je voldoende verdiepen in de staat, eigenschappen en juridische situatie van de woning.

Een aankoopmakelaar kan je daarbij ondersteunen, maar neemt niet automatisch al jouw verantwoordelijkheden over.

Of aankoopbegeleiding verstandig is, hangt af van je ervaring, kennis, beschikbare tijd, de complexiteit van de woning en je behoefte aan professionele ondersteuning.

04Wat kost een aankoopmakelaar?

De kosten van een aankoopmakelaar verschillen per kantoor, regio en omvang van de dienstverlening. Er bestaan geen algemeen verplichte vaste tarieven voor aankoopbegeleiding.

De vergoeding kan op verschillende manieren worden afgesproken.

Een vast bedrag

Bij een vast tarief spreek je vooraf een concreet bedrag af voor de overeengekomen werkzaamheden.

Het voordeel is dat je vooraf weet welke vergoeding je verschuldigd bent. Dit maakt het eenvoudiger om de kosten in je aankoopbudget op te nemen.

Controleer wel welke werkzaamheden binnen het vaste bedrag vallen. Een vast tarief betekent niet automatisch dat alle aanvullende werkzaamheden zijn inbegrepen.

Een percentage van de aankoopprijs

Sommige aankoopmakelaars rekenen een percentage van de uiteindelijke koopsom.

Bij deze werkwijze stijgt de vergoeding wanneer de aankoopprijs hoger wordt. Het is daarom verstandig om goed te beoordelen of deze tariefstructuur aansluit bij jouw belangen.

Vraag ook hoe het percentage wordt berekend en of het inclusief of exclusief btw is.

Een combinatie van vaste vergoeding en prestatiebeloning

Een andere mogelijkheid is een combinatie van een vast bedrag en een aanvullende vergoeding die afhankelijk is van een vooraf omschreven resultaat.

Als hiervoor wordt gekozen, moeten de berekeningswijze, voorwaarden en eventuele maximale vergoeding duidelijk worden vastgelegd.

Zorg dat er geen onduidelijkheid ontstaat over wat onder het behaalde resultaat wordt verstaan.

Betaling per onderdeel

Bij gedeeltelijke aankoopbegeleiding kan een makelaar een afzonderlijke vergoeding rekenen voor bijvoorbeeld:

• Een woningbezichtiging.
• Een waardebeoordeling.
• Advies over een uit te brengen bod.
• Onderhandelingsbegeleiding.
• Controle van de koopovereenkomst.

Dit kan interessant zijn wanneer je zelf al veel voorbereidend werk hebt gedaan en alleen professionele ondersteuning nodig hebt bij specifieke onderdelen.

Welke bijkomende kosten kunnen er zijn?

Naast de vergoeding van de aankoopmakelaar kunnen andere kosten ontstaan, afhankelijk van de gekozen dienstverlening en de woning.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Een bouwkundige keuring.
• Een taxatierapport.
• Juridisch advies.
• Een specialistisch onderzoek.
• Kadasterinformatie.
• Eventuele dossier- of administratiekosten.

Vraag vooraf welke kosten rechtstreeks door de aankoopmakelaar worden berekend en welke kosten door externe partijen in rekening worden gebracht.

De vergoeding voor aankoopbemiddeling is in beginsel niet fiscaal aftrekbaar als kosten voor het verkrijgen van een eigen woning. Laat je bij twijfel informeren door de Belastingdienst of een belastingadviseur.

05Waar moet je op letten bij het kiezen van een aankoopmakelaar?

Niet iedere aankoopmakelaar werkt op dezelfde manier. Het is daarom verstandig om verschillende makelaars met elkaar te vergelijken voordat je een opdracht verstrekt.

Let daarbij op de volgende punten.

Ervaring en marktkennis

Een aankoopmakelaar met kennis van de betreffende regio kan relevante informatie geven over woningprijzen, buurten, woningtypen en lokale ontwikkelingen.

Vraag naar ervaring met het type woning dat je wilt kopen. De aandachtspunten bij een appartement kunnen bijvoorbeeld sterk verschillen van die bij een vrijstaande woning.

Onafhankelijkheid

Een aankoopmakelaar moet jouw belangen als koper behartigen.

Een makelaar mag niet tegelijkertijd optreden als verkoopmakelaar voor dezelfde woning en daarbij beide partijen vertegenwoordigen. Vraag daarom vooraf hoe de makelaar omgaat met mogelijke belangenconflicten.

Transparante tarieven

Laat de vergoeding schriftelijk vastleggen.

Controleer onder andere:

• Het afgesproken tarief.
• Of de vergoeding inclusief btw is.
• Welke werkzaamheden zijn inbegrepen.
• Of aanvullende kosten worden berekend.
• Wanneer de vergoeding verschuldigd wordt.
• Wat er gebeurt wanneer je geen woning koopt.

Bereikbaarheid en communicatie

Tijdens het aankoopproces kan snel handelen belangrijk zijn. Een bezichtiging, biedingsronde of onderhandeling kan soms op korte termijn plaatsvinden.

Bespreek daarom vooraf hoe de communicatie verloopt, wie jouw vaste contactpersoon is en op welke momenten je de aankoopmakelaar kunt bereiken.

Lidmaatschap van een brancheorganisatie

Sommige makelaars zijn aangesloten bij een brancheorganisatie, zoals NVM of Vastgoed Nederland. Dat kan aanvullende eisen en voorwaarden met zich meebrengen.

Controleer welke organisatie van toepassing is, welke consumentenvoorwaarden worden gebruikt en of er een geschillenregeling beschikbaar is.

Een branchelidmaatschap is een relevant selectiecriterium, maar vervangt niet je eigen beoordeling van de dienstverlening.

06Wat staat er in een opdracht tot dienstverlening?

Voordat een aankoopmakelaar voor je aan de slag gaat, wordt doorgaans een opdracht tot dienstverlening opgesteld.

Dit document is belangrijk omdat hierin de afspraken tussen jou en de makelaar worden vastgelegd.

Controleer in ieder geval de volgende onderdelen:

De omvang van de opdracht

Wordt de makelaar ingeschakeld voor het volledige aankooptraject of alleen voor specifieke werkzaamheden?

De vergoeding

Is sprake van een vast bedrag, een percentage of een andere tariefstructuur? Is het bedrag inclusief btw?

De looptijd

Hoelang geldt de opdracht en wanneer eindigt deze?

Beëindiging van de opdracht

Kun je de opdracht tussentijds beëindigen? Welke voorwaarden en eventuele kosten gelden daarbij?

Aankoop buiten de makelaar om

Is het toegestaan om tijdens de opdracht zelfstandig een woning aan te kopen of een andere makelaar in te schakelen?

Wanneer is de vergoeding verschuldigd?

Is de vergoeding verschuldigd bij het sluiten van de koopovereenkomst, bij het vervullen van bepaalde voorwaarden of bij de juridische levering? Dit moet duidelijk uit de opdracht en toepasselijke voorwaarden blijken.

Aanvullende kosten

Zijn er afzonderlijke kosten voor bijvoorbeeld bezichtigingen, dossieropbouw, onderzoeken of administratie?

Laat onduidelijke bepalingen eerst toelichten voordat je de opdracht ondertekent.

07Kun je een aankoopmakelaar ook voor een deel van het proces inschakelen?

Ja. Je hoeft niet automatisch het volledige aankoopproces uit te besteden.

Gedeeltelijke aankoopbegeleiding kan een praktische oplossing zijn wanneer je zelf voldoende kennis en tijd hebt, maar op bepaalde momenten professionele ondersteuning wilt.

Voorbeelden:

• Je zoekt zelf woningen, maar wilt begeleiding tijdens belangrijke bezichtigingen.
• Je hebt een woning gevonden, maar wilt een onafhankelijke waardebeoordeling.
• Je wilt zelf onderhandelen, maar zoekt advies over de biedstrategie.
• Je hebt overeenstemming bereikt, maar wilt de koopovereenkomst laten controleren.
• Je wilt begeleiding bij de eindinspectie en de overdracht.

Het is belangrijk dat vooraf duidelijk wordt afgesproken welke werkzaamheden de makelaar wel en niet uitvoert. Zo voorkom je onduidelijkheid over verantwoordelijkheden en kosten.

08Wanneer is een aankoopmakelaar vooral interessant?

Een aankoopmakelaar kan in verschillende situaties toegevoegde waarde bieden.

Je koopt voor het eerst een woning

Als starter ben je mogelijk nog niet bekend met de verschillende stappen van het aankoopproces. Professionele begeleiding kan helpen om belangrijke documenten, voorwaarden en aandachtspunten beter te begrijpen.

Je hebt weinig tijd

Het zoeken naar woningen, plannen van bezichtigingen, verzamelen van informatie en voeren van onderhandelingen kan veel tijd kosten. Een aankoopmakelaar kan een deel van deze werkzaamheden uit handen nemen.

Je koopt in een onbekende regio

Wanneer je verhuist naar een andere stad of regio, beschik je mogelijk niet over voldoende lokale marktkennis. Een aankoopmakelaar kan helpen om de woning en de omgeving beter te beoordelen.

Je koopt een oudere woning

Bij oudere woningen kunnen technische, bouwkundige en juridische aandachtspunten een grotere rol spelen. Denk aan fundering, dakconstructie, installaties, vochtproblemen en eventuele bijzondere bepalingen.

Een aankoopmakelaar kan mogelijke aandachtspunten signaleren en adviseren over aanvullend onderzoek.

Je koopt een appartement

Bij een appartement koop je niet alleen een privéwoning, maar word je doorgaans ook mede-eigenaar van gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw.

De financiële positie, onderhoudsplanning, notulen, verzekeringen en eventuele schulden van de Vereniging van Eigenaars (VvE) verdienen daarom aandacht.

Je vindt onderhandelen lastig

Niet iedereen voelt zich comfortabel bij onderhandelingen over een grote financiële transactie. Een aankoopmakelaar kan namens jou het gesprek voeren en adviseren over een passende strategie.

09Wat zijn de voordelen en nadelen van een aankoopmakelaar?

Het inschakelen van een aankoopmakelaar heeft voordelen, maar ook aandachtspunten.

Een aankoopmakelaar is dus geen garantie op een betere aankoop. De toegevoegde waarde zit vooral in deskundige begeleiding, een kritische blik en ondersteuning bij het nemen van goed onderbouwde beslissingen.

10Kun je zelf een woning kopen zonder aankoopmakelaar?

Ja. Veel woningzoekers kopen zelfstandig een woning.

Wanneer je voldoende tijd hebt, ervaring hebt met vastgoedtransacties en weet waar je op moet letten, kun je verschillende onderdelen zelf uitvoeren.

Je kunt bijvoorbeeld zelf:

• Het woningaanbod volgen.
• Woningen selecteren.
• Bezichtigingen plannen.
• Vragen stellen aan de verkoopmakelaar.
• Vergelijkbare woningen onderzoeken.
• Een bod uitbrengen.
• Onderhandelen.
• Documentatie verzamelen.
• Contact onderhouden met de hypotheekadviseur en notaris.

Houd er wel rekening mee dat zelfstandig kopen niet betekent dat je minder zorgvuldig hoeft te zijn. Je blijft verantwoordelijk voor je eigen onderzoek en voor de keuzes die je maakt.

Bij twijfel over bouwkundige, juridische of financiële aspecten is het verstandig om een gespecialiseerde deskundige in te schakelen.

11Checklist: aankoopmakelaar kiezen

Voordat je een aankoopmakelaar inschakelt, kun je deze checklist gebruiken.

13Conclusie: kies aankoopbegeleiding die bij jouw situatie past

Een aankoopmakelaar kan een waardevolle rol spelen bij het kopen van een woning. Van het zoeken en beoordelen van woningen tot het voeren van onderhandelingen en het controleren van de koopovereenkomst: professionele begeleiding kan helpen om het aankoopproces overzichtelijker en beter onderbouwd te laten verlopen.

Toch is een aankoopmakelaar niet voor iedere woningzoeker noodzakelijk. Wie voldoende kennis, tijd en ervaring heeft, kan veel werkzaamheden zelfstandig uitvoeren. Ook is het mogelijk om alleen specifieke onderdelen van het aankoopproces uit te besteden.

Het belangrijkste is dat je vooraf weet welke ondersteuning je nodig hebt, welke werkzaamheden worden uitgevoerd en welke kosten daaraan verbonden zijn.