Appartement kopen: waar moet je op letten bij de VvE?

01Wat koop je precies wanneer je een appartement koopt?

Wanneer je een appartement koopt, koop je juridisch een appartementsrecht.

Een appartementsrecht bestaat in hoofdlijnen uit twee onderdelen:

• Een aandeel in de eigendom van het gehele gebouw.
• Het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald privégedeelte, bijvoorbeeld jouw appartement.

Je wordt dus niet uitsluitend eigenaar van de vier muren van je woning. Je verkrijgt ook een aandeel in het gebouw en de gemeenschappelijke onderdelen.

Denk aan:

• Het dak.
• De fundering.
• De gevels.
• De gemeenschappelijke entree.
• Het trappenhuis.
• De lift.
• Gemeenschappelijke leidingen.
• Eventuele parkeerplaatsen of bergingen, afhankelijk van de splitsingsakte.

De exacte verdeling tussen privé en gemeenschappelijk staat in de splitsingsakte en de bijbehorende splitsingstekening.

Waarom is dit belangrijk?

Niet ieder onderdeel dat je dagelijks gebruikt, behoort automatisch tot je privégedeelte.

Een balkon kan bijvoorbeeld juridisch een gemeenschappelijk onderdeel zijn waarvan jij het exclusieve gebruiksrecht hebt. Ook kozijnen, leidingen, gevelonderdelen en terrassen kunnen afhankelijk van de splitsingsakte en het reglement onder een bepaalde onderhouds- en kostenverdeling vallen.

Controleer daarom altijd welke onderdelen bij jouw appartementsrecht horen en welke onder verantwoordelijkheid van de VvE vallen.

02Wat is een Vereniging van Eigenaars (VvE)?

Een Vereniging van Eigenaars is de vereniging waarin de appartementseigenaren gezamenlijk het beheer en onderhoud van het gebouw organiseren.

Iedere appartementseigenaar is verplicht lid van de VvE. Je kunt dus niet besluiten om geen lid te worden omdat je bijvoorbeeld geen gebruikmaakt van de lift of de gemeenschappelijke ruimtes.

De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren en neemt besluiten over onder meer:

• Onderhoud van het gebouw.
• Reparaties aan gemeenschappelijke onderdelen.
• Schoonmaak en beheer.
• Verzekeringen.
• Het reservefonds.
• De jaarlijkse begroting.
• Het meerjarenonderhoudsplan.
• Eventuele verduurzamingsmaatregelen.

Hoe werkt de besluitvorming?

De appartementseigenaren nemen gezamenlijk besluiten tijdens de vergadering van eigenaars.

Welke meerderheid nodig is, hangt af van het soort besluit en de bepalingen in de splitsingsakte en het toepasselijke reglement.

De stemverhouding is niet noodzakelijk gelijk verdeeld over alle appartementen. De splitsingsakte bepaalt doorgaans hoeveel stemmen en welk aandeel iedere eigenaar heeft.

Een eigenaar met meerdere appartementen kan daardoor een grotere invloed hebben op de besluitvorming.

De VvE moet bij haar besluiten rekening houden met de belangen van de betrokken eigenaren. Een besluit dat onredelijk of in strijd met de toepasselijke regels is genomen, kan onder omstandigheden juridisch worden aangevochten.

03Waarom is de financiële gezondheid van de VvE zo belangrijk?

De financiële positie van de VvE is een van de belangrijkste aandachtspunten bij het kopen van een appartement.

Een gebouw heeft periodiek onderhoud nodig. Denk aan schilderwerk, dakonderhoud, gevelherstel, vervanging van installaties en werkzaamheden aan de fundering.

Wanneer de VvE onvoldoende geld heeft gereserveerd, kunnen de eigenaren worden geconfronteerd met extra financiële verplichtingen.

Dat kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer:

• Het dak onverwacht moet worden vervangen.
• De gevel ernstige schade vertoont.
• De lift aan vervanging toe is.
• Er problemen zijn met de fundering.
• Leidingen moeten worden vernieuwd.
• Er sprake is van achterstallig onderhoud.

Een lage VvE-bijdrage is niet altijd voordelig

Een lage maandelijkse bijdrage kan aantrekkelijk lijken, maar zegt op zichzelf weinig over de financiële gezondheid van de vereniging.

Wanneer de bijdrage jarenlang te laag is vastgesteld, kan er onvoldoende geld beschikbaar zijn voor noodzakelijk onderhoud.

Een hogere bijdrage kan juist wijzen op een VvE die voldoende reserveert en het onderhoud structureel organiseert.

Beoordeel daarom niet alleen de maandelijkse bijdrage, maar ook:

• De totale financiële reserves.
• De jaarlijkse inkomsten en uitgaven.
• De begroting.
• Het onderhoudsplan.
• Eventuele leningen.
• Openstaande betalingsachterstanden.
• Geplande investeringen.
• De ontwikkeling van de maandelijkse bijdragen.

04Wat is een reservefonds van de VvE?

Een reservefonds is de financiële reserve van de VvE voor toekomstige onderhouds- en herstelwerkzaamheden.

Iedere appartementseigenaar draagt via de periodieke VvE-bijdrage bij aan de gezamenlijke financiële middelen.

Het reservefonds is bedoeld om grote onderhoudskosten op te vangen, zodat eigenaren niet telkens onverwacht grote bedragen hoeven bij te betalen.

Voorbeelden van werkzaamheden waarvoor het reservefonds kan worden gebruikt:

• Vervanging van het dak.
• Schilderwerk aan de gevel.
• Herstel van metselwerk.
• Onderhoud aan balkons.
• Vervanging van gemeenschappelijke leidingen.
• Onderhoud of vervanging van een lift.
• Groot onderhoud aan gemeenschappelijke installaties.

Hoeveel geld moet een VvE reserveren?

Een VvE moet wettelijk reserveren voor groot onderhoud.

De jaarlijkse reservering wordt in beginsel gebaseerd op:

1. 1.Een vastgesteld meerjarenonderhoudsplan (MJOP), of
2. 2.Minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw wanneer geen MJOP als basis wordt gebruikt.

De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om het gebouw opnieuw te bouwen. Dit is niet hetzelfde als de marktwaarde van het appartementencomplex.

Het geld voor het reservefonds moet op een afzonderlijke bankrekening van de VvE staan.

Er bestaan wettelijke uitzonderingsmogelijkheden op de gebruikelijke reserveringssystematiek. Laat daarom bij twijfel controleren welke regeling voor de betreffende VvE geldt.

Waar moet je als koper op letten?

Kijk niet alleen naar het totale bedrag op de bankrekening.

Een reservefonds van aanzienlijke omvang kan alsnog onvoldoende zijn wanneer er grote onderhoudsprojecten aankomen.

Vergelijk daarom de beschikbare reserves met de verwachte onderhoudskosten uit het MJOP.

Een gezonde VvE heeft niet alleen geld op de rekening, maar ook inzicht in toekomstige verplichtingen.

05Wat is een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)?

Een meerjarenonderhoudsplan is een overzicht waarin staat welk onderhoud aan het gebouw de komende jaren noodzakelijk is, wanneer dit moet worden uitgevoerd en welke kosten daarmee gemoeid zijn.

Het MJOP vormt een belangrijke basis voor de financiële planning van de VvE.

In een goed opgesteld plan staan bijvoorbeeld:

• Het dakonderhoud.
• Het schilderwerk.
• Onderhoud aan gevels.
• Herstel van balkons.
• Vervanging van kozijnen.
• Onderhoud aan installaties.
• Onderhoud aan de lift.
• Eventuele werkzaamheden aan gemeenschappelijke leidingen.

Waarom is het MJOP belangrijk voor de koper?

Met het MJOP kun je beoordelen of het gebouw de komende jaren grote onderhoudskosten kan verwachten.

Stel dat het dak binnen enkele jaren moet worden vervangen en de VvE hiervoor onvoldoende heeft gereserveerd. Dan bestaat de mogelijkheid dat de maandelijkse bijdrage wordt verhoogd of dat de eigenaren een extra bijdrage moeten betalen.

Het MJOP geeft je dus inzicht in toekomstige financiële verplichtingen die niet direct zichtbaar zijn tijdens een bezichtiging.

Waar moet je op letten bij het beoordelen van het MJOP?

Controleer:

• Wanneer het MJOP is opgesteld.
• Of het plan nog actueel is.
• Welke onderhoudswerkzaamheden zijn opgenomen.
• Welke werkzaamheden binnenkort gepland staan.
• Of de kosten realistisch zijn ingeschat.
• Of het reservefonds voldoende aansluit op de geplande uitgaven.
• Of achterstallig onderhoud is meegenomen.

Een oud of onvolledig MJOP geeft mogelijk geen betrouwbaar beeld van de huidige onderhoudssituatie.

06Wat zijn servicekosten en VvE-bijdragen?

Als appartementseigenaar betaal je periodiek een bijdrage aan de VvE. Deze bijdrage wordt vaak servicekosten genoemd.

De hoogte van de bijdrage wordt vastgesteld volgens de regels van de VvE en de verdeling zoals opgenomen in de splitsingsakte en het toepasselijke reglement.

De bijdrage kan onder meer bestaan uit:

• Reserveringen voor groot onderhoud.
• Schoonmaakkosten.
• Onderhoud van gemeenschappelijke ruimten.
• Elektriciteit voor gemeenschappelijke voorzieningen.
• Verzekeringspremies.
• Beheerkosten.
• Administratiekosten.
• Onderhoud van de lift.
• Kosten voor gemeenschappelijke installaties.

Waarom betalen appartementseigenaren niet altijd hetzelfde?

De kosten worden niet noodzakelijk gelijk over alle appartementen verdeeld.

De splitsingsakte bepaalt doorgaans de breukdelen en de verdeling van kosten en stemmen.

Een groter appartement kan bijvoorbeeld een groter aandeel in bepaalde gemeenschappelijke kosten hebben dan een kleiner appartement.

Ook kunnen bijzondere bepalingen gelden voor specifieke voorzieningen.

Controleer daarom altijd hoe de bijdrage van het appartement dat je wilt kopen is opgebouwd.

Zijn de servicekosten inbegrepen in je hypotheek?

Nee. De VvE-bijdrage is een afzonderlijke woonlast en komt boven op je hypotheeklasten.

Neem deze bijdrage daarom mee in je totale maandelijkse woonlasten.

Houd daarnaast rekening met mogelijke toekomstige verhogingen of extra bijdragen voor groot onderhoud.

07Wat is een slapende of inactieve VvE?

Een slapende VvE is een vereniging die formeel bestaat, maar in de praktijk onvoldoende functioneert.

Er worden bijvoorbeeld geen vergaderingen gehouden, er is geen actief bestuur of er wordt nauwelijks geld gereserveerd voor onderhoud.

Dit kan aanzienlijke risico's opleveren voor de appartementseigenaren.

Welke problemen kunnen ontstaan?

• Achterstallig onderhoud.
• Geen actueel onderhoudsplan.
• Onvoldoende financiële reserves.
• Onduidelijkheid over verantwoordelijkheden.
• Conflicten tussen appartementseigenaren.
• Problemen met het afsluiten of onderhouden van verzekeringen.
• Moeilijkheden bij het verkrijgen van financiering.

Een inactieve VvE betekent niet automatisch dat je geen appartement kunt kopen of financieren. Geldverstrekkers kunnen echter aanvullende voorwaarden stellen.

Kan een slapende VvE weer actief worden gemaakt?

Ja. Appartementseigenaren kunnen stappen ondernemen om de vereniging weer goed te laten functioneren.

Dat kan onder meer betekenen:

• Het organiseren van een vergadering.
• Het benoemen van een bestuur.
• Het openen of activeren van een VvE-bankrekening.
• Het vaststellen van een begroting.
• Het opstellen van een MJOP.
• Het bepalen van een passende maandelijkse bijdrage.
• Het organiseren van noodzakelijk onderhoud.

Als koper is het verstandig om vóór de aankoop te onderzoeken of de VvE daadwerkelijk actief is en welke problemen er eventueel spelen.

08Welke documenten moet je opvragen voordat je een appartement koopt?

Een appartement beoordelen zonder de VvE-documentatie te bekijken, is een onvolledig aankooponderzoek.

Vraag daarom vóór het sluiten van de koopovereenkomst de belangrijkste documenten op.

1. Splitsingsakte

In de splitsingsakte staat hoe het gebouw juridisch is verdeeld in appartementsrechten.

Hierin vind je onder meer:

• De verschillende appartementsrechten.
• De omschrijving van privé- en gemeenschappelijke gedeelten.
• De breukdelen.
• De stemverhoudingen.
• De verdeling van bepaalde kosten.
• Het toepasselijke splitsingsreglement.

2. Splitsingstekening

De splitsingstekening laat zien welke onderdelen van het gebouw bij de verschillende appartementsrechten horen.

Controleer bijvoorbeeld of een berging, parkeerplaats of dakterras daadwerkelijk onderdeel is van het appartementsrecht of dat sprake is van een afzonderlijk gebruiksrecht.

3. Huishoudelijk reglement

In het huishoudelijk reglement kunnen aanvullende gedrags- en gebruiksregels staan.

Denk aan afspraken over:

• Geluidsoverlast.
• Huisdieren.
• Vloerbedekking.
• Gebruik van balkons.
• Gemeenschappelijke ruimten.
• Afval en fietsen.
• Verbouwingen.
• Verhuur en gebruik van het appartement, voor zover rechtsgeldig geregeld.

Controleer of de regels aansluiten bij jouw woonwensen.

4. Notulen van VvE-vergaderingen

De notulen geven inzicht in wat er binnen de vereniging speelt.

Je kunt bijvoorbeeld ontdekken dat:

• Er conflicten zijn tussen eigenaren.
• Er discussie bestaat over onderhoud.
• Er een grote investering wordt voorbereid.
• Er betalingsachterstanden zijn.
• Er klachten zijn over de beheerder.
• Er juridische procedures lopen.
• Er plannen zijn om de VvE-bijdrage te verhogen.

Lees bij voorkeur de notulen van meerdere recente vergaderingen.

5. Jaarrekening

De jaarrekening geeft inzicht in de financiële positie van de VvE.

Controleer onder meer:

• De beschikbare liquide middelen.
• Het reservefonds.
• De inkomsten en uitgaven.
• Eventuele schulden.
• Openstaande vorderingen.
• Afwijkingen ten opzichte van de begroting.

6. Begroting

De begroting laat zien welke inkomsten en uitgaven voor de komende periode worden verwacht.

Controleer of de maandelijkse bijdragen voldoende zijn om de reguliere kosten en reserveringen te dekken.

7. Meerjarenonderhoudsplan

Het MJOP geeft inzicht in de toekomstige onderhoudswerkzaamheden en de verwachte kosten.

Controleer of het plan actueel is en of het reservefonds voldoende aansluit op de geplande uitgaven.

8. Verzekeringsdocumentatie

Vraag informatie op over de collectieve verzekeringen van het gebouw.

Controleer onder meer:

• De opstalverzekering.
• De verzekerde herbouwwaarde.
• De dekking.
• Het eigen risico.
• Eventuele aanvullende verzekeringen.
• Uitsluitingen en bijzondere voorwaarden.

9. Overzicht van de VvE-bijdrage

Vraag naar de actuele bijdrage en de opbouw daarvan.

Controleer ook of er al besluiten zijn genomen over toekomstige verhogingen of extra bijdragen.

10. Informatie over leningen en betalingsachterstanden

Vraag of de VvE leningen heeft afgesloten en of er sprake is van betalingsachterstanden bij eigenaren.

Deze informatie kan van invloed zijn op de financiële positie en toekomstige verplichtingen van de vereniging.

09Wat staat er in de splitsingsakte en waarom is deze zo belangrijk?

De splitsingsakte is een van de belangrijkste juridische documenten bij de aankoop van een appartement.

Hierin staat hoe het gebouw is verdeeld en welke rechten en verplichtingen bij de verschillende appartementsrechten horen.

De akte bepaalt mede hoe de VvE functioneert.

Welke onderdelen moet je controleren?

Privégedeelten

Controleer welke ruimten daadwerkelijk bij het appartement horen.

Denk aan:

• De woning zelf.
• Een berging.
• Een parkeerplaats.
• Een balkon.
• Een terras.
• Een eventuele tuin.

Gemeenschappelijke gedeelten

Controleer welke onderdelen gezamenlijk eigendom zijn en onder het beheer van de VvE vallen.

Breukdelen

Het breukdeel bepaalt doorgaans welk aandeel een eigenaar heeft in de gemeenschap en kan bepalend zijn voor de kostenverdeling en stemverhouding.

Stemrechten

Controleer hoeveel stemmen het appartement vertegenwoordigt en welke besluitvormingsregels gelden.

Kostenverdeling

Niet iedere kostenpost hoeft op dezelfde manier verdeeld te worden. De splitsingsakte en het reglement kunnen specifieke verdeelsleutels bevatten.

Waarom moet je dit vóór aankoop weten?

Je wilt voorkomen dat je na de aankoop ontdekt dat een onderdeel waarvan je dacht dat het privébezit was, juridisch gemeenschappelijk is of dat je voor bepaalde voorzieningen andere kosten moet betalen dan verwacht.

10Mag je jouw appartement verbouwen zonder toestemming van de VvE?

Niet iedere verbouwing binnen een appartement kan zelfstandig worden uitgevoerd.

Wanneer werkzaamheden betrekking hebben op gemeenschappelijke onderdelen of invloed kunnen hebben op andere appartementen, kan toestemming van de VvE noodzakelijk zijn.

Denk aan:

• Het aanpassen van een draagmuur.
• Het wijzigen van gevelonderdelen.
• Het plaatsen van een dakkapel.
• Het aanpassen van kozijnen.
• Het wijzigen van leidingen die gemeenschappelijk zijn.
• Het aanleggen van een balkon of dakterras.
• Het wijzigen van gemeenschappelijke installaties.

Ook wanneer een onderdeel uitsluitend door jou wordt gebruikt, kan het juridisch toch gemeenschappelijk zijn.

Wat moet je vooraf controleren?

• De splitsingsakte.
• Het splitsingsreglement.
• Het huishoudelijk reglement.
• Eventuele eerdere VvE-besluiten.
• De vereiste toestemmingsprocedure.

Daarnaast kunnen voor een verbouwing publiekrechtelijke toestemmingen of vergunningen nodig zijn.

Een toestemming van de VvE betekent dus niet automatisch dat de gemeente de werkzaamheden ook toestaat.

11Mag je een appartement verhuren?

Wanneer je een appartement wilt kopen als belegging, is het belangrijk om vooraf te onderzoeken of verhuur is toegestaan.

De mogelijkheden kunnen worden beïnvloed door:

• De splitsingsakte.
• Het splitsingsreglement.
• Het huishoudelijk reglement.
• Eventuele verhuurbeperkingen.
• Gemeentelijke regelgeving.
• De toepasselijke huurwetgeving.
• De voorwaarden van de hypotheekverstrekker.

Verhuur aan derden

Sommige VvE's kennen regels die het gebruik of de verhuur van appartementen beperken.

Controleer daarom of reguliere verhuur is toegestaan en of aanvullende voorwaarden gelden.

Kortdurende verhuur

Voor verhuur aan toeristen of kortdurende gasten kunnen aanvullende beperkingen gelden.

Denk aan bepalingen in het splitsingsreglement en gemeentelijke regels.

Ga er niet vanuit dat je een appartement automatisch via een vakantieverhuurplatform mag aanbieden.

Waarom is dit belangrijk voor beleggers?

Wanneer je een appartement koopt als investering, kan een verhuurbeperking grote gevolgen hebben voor de exploitatiemogelijkheden en het rendement.

Laat daarom vóór aankoop controleren of de beoogde verhuurvorm juridisch en contractueel is toegestaan.

12Wat als de VvE een grote onderhoudsinvestering moet doen?

Een appartementencomplex kan op enig moment toe zijn aan een grote onderhoudsbeurt.

Denk aan:

• Dakvervanging.
• Gevelrenovatie.
• Funderingherstel.
• Vervanging van de lift.
• Vernieuwing van gemeenschappelijke leidingen.
• Herstel van balkons.
• Verduurzaming van het gebouw.

Wanneer het reservefonds onvoldoende is, kan de VvE aanvullende financiële middelen nodig hebben.

Hoe worden deze kosten betaald?

Afhankelijk van de financiële positie en de besluitvorming kunnen de kosten worden betaald uit:

• Het bestaande reservefonds.
• Een verhoging van de periodieke VvE-bijdrage.
• Een eenmalige extra bijdrage.
• Een lening van de VvE.
• Een combinatie van deze mogelijkheden.

Wat betekent dit voor jou als koper?

Stel dat je een appartement koopt en kort daarna besluit de VvE tot een omvangrijke dakrenovatie.

Wanneer het reservefonds onvoldoende is, kan een extra financiële bijdrage noodzakelijk zijn.

Je moet daarom niet alleen kijken naar de huidige maandelijkse bijdrage, maar ook naar reeds genomen besluiten en geplande investeringen.

Vraag expliciet of er onderhoudsprojecten zijn goedgekeurd waarvoor nog niet volledig is gereserveerd.

13Kun je een appartement met een slechte VvE financieren?

Een appartement met een slecht functionerende of financieel zwakke VvE kan gevolgen hebben voor je hypotheekaanvraag.

Hypotheekverstrekkers kunnen informatie opvragen over de VvE en beoordelen of het gebouw en de vereniging voldoende zekerheid bieden.

Aandachtspunten kunnen zijn:

• Of de VvE actief is.
• Of er voldoende wordt gereserveerd.
• Of er een actueel MJOP aanwezig is.
• Of de financiële administratie op orde is.
• Of het gebouw voldoende is onderhouden.
• Of er sprake is van achterstallig onderhoud.
• Of er financiële problemen bestaan.

Is een hypotheek bij een inactieve VvE onmogelijk?

Nee, niet in alle gevallen.

De voorwaarden verschillen per geldverstrekker. Sommige geldverstrekkers kunnen aanvullende documenten of maatregelen verlangen.

Bespreek de situatie daarom vooraf met je hypotheekadviseur.

Voorkom dat je pas na het tekenen van de koopovereenkomst ontdekt dat de financiering ingewikkelder is dan verwacht.

14Kun je als koper aansprakelijk worden voor achterstallige VvE-bijdragen?

Dit is een belangrijk juridisch aandachtspunt.

Bij de overdracht van een appartement kunnen bepaalde betalingsachterstanden van de vorige eigenaar gevolgen hebben voor de koper.

Op grond van artikel 5:122 van het Burgerlijk Wetboek kan een koper onder voorwaarden hoofdelijk aansprakelijk zijn met de vorige eigenaar voor bepaalde opeisbare bijdragen aan de VvE.

Het gaat hierbij om bijdragen die in het lopende of voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden.

De notaris moet bij de overdracht een verklaring van de VvE aan de akte hechten waarin het relevante bedrag wordt vermeld waarvoor de koper aansprakelijk kan zijn.

Wat moet je als koper doen?

Vraag vóór de overdracht om duidelijkheid over:

• De actuele betalingsstatus van de verkoper.
• Eventuele achterstanden.
• De hoogte van de verschuldigde VvE-bijdragen.
• Eventuele extra bijdragen.
• De verklaring van de VvE voor de notariële overdracht.

Laat de notaris controleren of de financiële informatie correct is verwerkt.

15Wat als er conflicten bestaan binnen de VvE?

Niet iedere VvE functioneert probleemloos.

Er kunnen meningsverschillen ontstaan over onderhoud, kosten, verbouwingen, verhuur of de manier waarop besluiten worden genomen.

Soms zijn er langdurige conflicten tussen individuele eigenaren of tussen het bestuur en de leden.

Waarom moet je dit als koper onderzoeken?

Een conflict binnen de VvE kan de besluitvorming vertragen en noodzakelijk onderhoud bemoeilijken.

Het kan bovendien leiden tot juridische kosten of een minder goed functionerend bestuur.

Waar kun je conflicten herkennen?

Bekijk de notulen en let op:

• Terugkerende discussies.
• Afgekeurde onderhoudsplannen.
• Meningsverschillen over kostenverdeling.
• Juridische procedures.
• Onenigheid over het bestuur.
• Problemen met een beheerder.
• Niet-uitgevoerde besluiten.

Vraag ook of er lopende geschillen zijn die financiële of juridische gevolgen kunnen hebben voor de VvE.

16Wat is een professionele VvE-beheerder?

Een VvE kan het beheer zelf organiseren of uitbesteden aan een professionele beheerder.

Een beheerder kan verschillende administratieve, financiële en organisatorische werkzaamheden uitvoeren.

Denk aan:

• Het bijhouden van de administratie.
• Het opstellen van begrotingen.
• Het verwerken van betalingen.
• Het organiseren van vergaderingen.
• Het opvragen van offertes.
• Het coördineren van onderhoud.
• Het communiceren met appartementseigenaren.

Is een professionele beheerder verplicht?

Nee, een VvE is niet in alle gevallen verplicht om een externe beheerder in te schakelen.

De vereniging kan ook zelf het beheer organiseren.

Waar moet je op letten?

Een professionele beheerder kan bijdragen aan een goed georganiseerde VvE, maar is geen garantie voor goed onderhoud of een gezonde financiële positie.

Controleer daarom ook:

• Welke werkzaamheden de beheerder uitvoert.
• Welke kosten daarvoor worden gerekend.
• Hoe snel meldingen worden opgepakt.
• Of de administratie inzichtelijk is.
• Of onderhoud daadwerkelijk wordt uitgevoerd.
• Of de eigenaren voldoende betrokken zijn bij belangrijke besluiten.

Het bestuur blijft verantwoordelijk voor de taken die wettelijk en volgens de VvE-regels bij het bestuur horen.

17Waar moet je op letten tijdens de bezichtiging van een appartement?

Bij een appartement is het belangrijk om zowel de woning zelf als het gehele gebouw te beoordelen.

De staat van het appartement kan uitstekend zijn, terwijl het gebouw als geheel achterstallig onderhoud heeft.

Binnen het appartement

Controleer onder meer:

• De staat van muren en plafonds.
• De vloeren.
• De kozijnen.
• De badkamer.
• De keuken.
• De elektrische installatie.
• De verwarming.
• De ventilatie.
• Eventuele vochtproblemen.

In het gebouw

Bekijk ook:

• De entree.
• Het trappenhuis.
• De lift.
• De galerijen.
• De gevel.
• De kozijnen.
• De balkons.
• De gemeenschappelijke bergingen.
• De parkeerfaciliteiten.
• De algemene onderhoudsstaat.

Let op achterstallig schilderwerk, beschadigingen, vochtproblemen en andere signalen die kunnen wijzen op achterstallig onderhoud.

Stel vragen aan de verkoopmakelaar

Vraag bijvoorbeeld:

• Hoe actief is de VvE?
• Hoe hoog is de maandelijkse bijdrage?
• Hoe groot is het reservefonds?
• Is er een actueel MJOP?
• Welk groot onderhoud staat gepland?
• Zijn er extra bijdragen vastgesteld?
• Zijn er leningen binnen de VvE?
• Zijn er conflicten of lopende procedures?
• Is verhuur toegestaan?
• Zijn er beperkingen voor verbouwingen?

Laat antwoorden waar mogelijk met documenten onderbouwen.

18Hoe beoordeel je of een VvE financieel gezond is?

Een financieel gezonde VvE heeft inzicht in de inkomsten, uitgaven, reserves en toekomstige onderhoudsverplichtingen.

Er is geen universeel reservebedrag dat voor iedere VvE voldoende is. Een klein appartementencomplex met beperkte voorzieningen heeft immers een ander kostenprofiel dan een groot complex met meerdere liften, parkeergarages en uitgebreide installaties.

Gebruik deze vijf beoordelingspunten

1. Reservefonds

Is er voldoende geld beschikbaar voor toekomstig onderhoud?

2. mjop

Is er een actueel onderhoudsplan met realistische kostenramingen?

3. Begroting

Zijn de inkomsten en uitgaven in evenwicht en wordt er voldoende gereserveerd?

4. Betalingsgedrag

Zijn er betalingsachterstanden bij appartementseigenaren?

5. Toekomstige verplichtingen

Zijn er grote onderhoudsprojecten, leningen of extra bijdragen te verwachten?

Kijk naar de samenhang

Een goed gevuld reservefonds is positief, maar zegt niet alles.

Wanneer het gebouw veel achterstallig onderhoud heeft, kan de beschikbare reserve alsnog onvoldoende zijn.

Andersom hoeft een relatief beperkt reservefonds niet direct problematisch te zijn wanneer het gebouw goed is onderhouden, het MJOP actueel is en de jaarlijkse reserveringen voldoende zijn.

De financiële positie moet altijd worden beoordeeld in verhouding tot de staat en omvang van het gebouw.

19Welke extra aandachtspunten gelden bij een appartement als belegging?

Wanneer je een appartement koopt om te verhuren, spelen naast de gebruikelijke VvE-documenten ook de exploitatiemogelijkheden een belangrijke rol.

Je wilt vooraf weten of het appartement geschikt is voor de beoogde verhuur en welke kosten en beperkingen daarbij gelden.

Controleer de verhuurmogelijkheden

Onderzoek:

• Of verhuur volgens de splitsingsakte en het reglement is toegestaan.
• Of kortdurende verhuur is beperkt of verboden.
• Of gemeentelijke regels van toepassing zijn.
• Of de hypotheekverstrekker verhuur toestaat.
• Of eventuele vergunningen nodig zijn.

Bereken de werkelijke exploitatiekosten

Neem niet alleen de aankoopprijs en de verwachte huurinkomsten mee.

Houd ook rekening met:

• De VvE-bijdrage.
• Onderhoud binnen het privégedeelte.
• Mogelijke extra VvE-bijdragen.
• Verzekeringen.
• Financieringslasten.
• Belastingen.
• Leegstand.
• Beheer.
• Eventuele verhuurbeperkingen.

Beoordeel de financiële continuïteit van de VvE

Een appartement met een lage VvE-bijdrage kan aantrekkelijk lijken voor een belegger.

Maar wanneer de bijdrage onvoldoende is om het gebouw goed te onderhouden, kan dit op termijn leiden tot hogere kosten en een negatief effect op de verhuurbaarheid en verkoopbaarheid.

Een gezonde VvE is daarom ook voor vastgoedbeleggers van belang.

20Checklist: appartement kopen en de VvE controleren

Gebruik deze checklist voordat je een appartement koopt.

Juridische documenten

Financiële situatie

Organisatie en beheer

Onderhoud en gebouw

Voor de overdracht

Conclusie: kijk verder dan het appartement zelf

Een appartement kopen betekent ook investeren in een gebouw en een gezamenlijke organisatie. De staat van de VvE is daarom minstens zo belangrijk als de staat van het appartement zelf.

Een goed functionerende VvE zorgt voor structureel onderhoud, een overzichtelijke financiële administratie en voldoende reserveringen voor toekomstige werkzaamheden.

Een zwakke of inactieve VvE kan daarentegen leiden tot achterstallig onderhoud, hogere woonlasten en onverwachte financiële verplichtingen.

Neem daarom vóór aankoop de tijd om de splitsingsakte, notulen, jaarrekening, begroting, het reservefonds en het meerjarenonderhoudsplan te controleren.

Beoordeel niet alleen hoeveel je maandelijks betaalt, maar vooral of de VvE financieel en organisatorisch klaar is voor de toekomst.