Een huis kopen met een studieschuld of andere schulden: wat betekent dit voor je hypotheek?

01Kun je een huis kopen als je schulden hebt?

Ja. Het hebben van schulden betekent niet automatisch dat je geen hypotheek kunt krijgen.

De hypotheekverstrekker beoordeelt of de gewenste hypotheek verantwoord is in verhouding tot je inkomen en bestaande financiële verplichtingen.

Daarbij wordt onder meer gekeken naar:

• Je bruto-inkomen.
• Je dienstverband of ondernemingsinkomen.
• Bestaande leningen.
• Maandelijkse aflossingsverplichtingen.
• De resterende looptijd van schulden.
• Eventuele betalingsachterstanden.
• Je kredietregistratie.
• De waarde van de woning.
• De toepasselijke hypotheeknormen.

Het doel van deze beoordeling is vast te stellen of je de hypotheeklasten ook op langere termijn kunt dragen.

Een schuld van beperkte omvang kan al invloed hebben op de maximale hypotheek. Andersom betekent een relatief hoge schuld niet automatisch dat een hypotheek onmogelijk is.

De totale financiële situatie is bepalend.

02Hoe beïnvloeden schulden je maximale hypotheek?

Wanneer je een hypotheek aanvraagt, wordt berekend welk bedrag je op basis van je inkomen en financiële verplichtingen verantwoord kunt lenen.

Bestaande schulden kunnen deze leencapaciteit verlagen.

Dat komt doordat een deel van je inkomen al nodig is voor andere financiële verplichtingen. Daardoor blijft er minder ruimte over voor hypotheeklasten.

Een voorbeeld

Stel dat je een inkomen hebt waarmee je zonder andere financiële verplichtingen een bepaalde hypotheek zou kunnen krijgen.

Wanneer je daarnaast een persoonlijke lening hebt waarvoor je iedere maand een vast bedrag betaalt, moet de hypotheekverstrekker deze verplichting meenemen in de berekening.

Hierdoor kan de maximale hypotheek lager uitvallen.

Het effect hangt af van de hoogte van de schuld, de contractuele verplichtingen en de beoordelingsmethode van de hypotheekverstrekker.

Niet iedere schuld wordt hetzelfde behandeld

Er bestaat geen uniforme berekening voor alle soorten schulden.

Een studieschuld, doorlopend krediet, persoonlijke lening en betalingsachterstand kunnen verschillende gevolgen hebben.

Daarom is het belangrijk om vooraf een volledig overzicht van je financiële verplichtingen te maken.

03Een huis kopen met een studieschuld

Een studieschuld bij DUO komt regelmatig voor bij starters en jonge woningzoekers.

Een studieschuld betekent niet dat je geen woning kunt kopen, maar de schuld kan wel invloed hebben op je maximale hypotheek.

De hypotheekverstrekker moet rekening houden met de financiële verplichtingen die bij de studieschuld horen.

Hoe wordt een studieschuld meegenomen?

De manier waarop een studieschuld wordt meegenomen, hangt onder meer af van het toepasselijke terugbetalingsstelsel en de relevante hypotheekregels.

Daarbij kunnen de maandelijkse verplichting en de resterende schuld een rol spelen.

De hypotheekverstrekker kan gegevens over de studieschuld opvragen of je vragen deze zelf aan te leveren.

Het is daarom verstandig om vooraf inzicht te hebben in:

• De oorspronkelijke studieschuld.
• De huidige resterende schuld.
• Het toepasselijke terugbetalingsstelsel.
• De actuele maandelijkse terugbetalingsverplichting.
• Eventuele wijzigingen in de terugbetaling.
• De resterende terugbetalingsperiode.

Moet je je studieschuld melden bij de hypotheekaanvraag?

Ja. Je moet je financiële verplichtingen eerlijk en volledig opgeven.

Het verzwijgen van een studieschuld is onverstandig. Het kan gevolgen hebben voor de beoordeling van je hypotheekaanvraag en de juistheid van de financiële gegevens waarop de financiering wordt gebaseerd.

Is het verstandig om je studieschuld eerst af te lossen?

Dat hangt af van je financiële situatie.

Aflossen kan gunstig zijn wanneer daardoor je financiële verplichtingen verminderen en je meer ruimte overhoudt voor de hypotheek.

Maar het volledig aflossen van een studieschuld kan ook betekenen dat je minder eigen geld overhoudt voor de aankoopkosten en financiële reserves.

Laat daarom vooraf berekenen wat financieel verstandiger is: de schuld gedeeltelijk aflossen, volledig aflossen of het beschikbare vermogen behouden voor de woningaankoop.

04Een huis kopen met een persoonlijke lening

Een persoonlijke lening kan een aanzienlijke invloed hebben op je hypotheekmogelijkheden.

Bij een persoonlijke lening leen je een bedrag dat je volgens een afgesproken schema terugbetaalt.

De hypotheekverstrekker houdt rekening met de financiële verplichtingen die uit deze lening voortvloeien.

Voorbeelden van persoonlijke leningen zijn:

• Een lening voor een auto.
• Een lening voor meubels.
• Een lening voor een verbouwing.
• Een consumptieve lening.
• Een lening voor andere privé-uitgaven.

Waarom heeft een persoonlijke lening invloed?

De maandelijkse aflossing en eventuele rente verminderen de financiële ruimte die beschikbaar is voor woonlasten.

Zelfs wanneer je de lening zonder betalingsproblemen kunt betalen, kan de hypotheekverstrekker hierdoor minder hypotheekruimte vaststellen.

Persoonlijke lening aflossen vóór de aankoop

Wanneer je voldoende spaargeld hebt, kan het aantrekkelijk zijn om een persoonlijke lening vóór de hypotheekaanvraag af te lossen.

Daarbij moet je wel rekening houden met:

• De resterende schuld.
• Eventuele kosten voor vervroegde aflossing.
• De financiële buffer die je overhoudt.
• De bijkomende kosten van de woningaankoop.
• Het effect op de maximale hypotheek.

Laat eerst een berekening maken voordat je spaargeld gebruikt om een lening af te lossen.

05Een huis kopen met een doorlopend krediet

Een doorlopend krediet is een kredietvorm waarbij je binnen een afgesproken kredietlimiet geld kunt opnemen en terugbetalen.

Ook wanneer je het krediet op dat moment niet volledig gebruikt, kan de beschikbare kredietruimte relevant zijn voor de beoordeling van je financiële verplichtingen.

Dit betekent dat een doorlopend krediet invloed kan hebben op je hypotheekmogelijkheden, ook wanneer het openstaande saldo beperkt is.

Wat kun je doen?

Wanneer je een doorlopend krediet niet meer nodig hebt, kan het verstandig zijn om te onderzoeken of je het krediet volledig kunt aflossen en beëindigen.

Alleen het terugbetalen van het opgenomen bedrag betekent niet automatisch dat de kredietovereenkomst is beëindigd.

Controleer daarom:

• Of er nog een kredietlimiet actief is.
• Of er nog een overeenkomst bestaat.
• Of het krediet volledig kan worden beëindigd.
• Hoe de beëindiging wordt geregistreerd.
• Of de hypotheekverstrekker bewijs van beëindiging nodig heeft.

Een beëindigd krediet kan anders worden beoordeeld dan een nog beschikbare kredietfaciliteit.

06Een huis kopen met een creditcardschuld

Een creditcard kan op verschillende manieren invloed hebben op je hypotheekaanvraag.

Het maakt bijvoorbeeld verschil of je het volledige openstaande saldo maandelijks aflost of dat je gebruikmaakt van een kredietregeling waarbij je het bedrag gespreid terugbetaalt.

Creditcard met gespreide betaling

Wanneer je creditcard een kredietfaciliteit bevat, kan deze als financiële verplichting worden meegenomen in de hypotheekbeoordeling.

Ook een kredietlimiet kan relevant zijn.

Creditcard zonder gespreide betaling

Een reguliere creditcard waarbij het volledige saldo periodiek wordt afgeschreven, kan anders worden behandeld dan een doorlopend krediet.

De exacte beoordeling hangt af van de voorwaarden van de kaart en de hypotheekverstrekker.

Controleer je creditcardvoorwaarden

Wanneer je binnenkort een woning wilt kopen, is het verstandig om te controleren:

• Of je creditcard een kredietlimiet heeft.
• Of gespreide betaling mogelijk is.
• Of er een kredietregistratie bestaat.
• Of de kredietfaciliteit kan worden beëindigd.
• Of de hypotheekverstrekker aanvullende documentatie verlangt.

07Een huis kopen met een private leaseauto

Een private leasecontract kan invloed hebben op je maximale hypotheek.

Bij private lease ga je een financiële verplichting aan voor het gebruik van een auto gedurende een afgesproken periode.

De maandelijkse leasekosten verminderen je beschikbare financiële ruimte.

Afhankelijk van de contractvorm en de geldende registratie- en beoordelingsregels kan private lease ook gevolgen hebben voor je kredietregistratie.

Wat als je private lease wilt beëindigen?

Wanneer je een woning wilt kopen, kan het interessant zijn om te onderzoeken of je private leasecontract kan worden beëindigd.

Houd daarbij rekening met:

• De resterende contractduur.
• Eventuele beëindigingskosten.
• De voorwaarden van de leasemaatschappij.
• De registratie van het contract.
• Het moment waarop de beëindiging administratief is verwerkt.

Het voortijdig beëindigen van een leasecontract is niet automatisch voordeliger.

Vergelijk daarom eerst de totale kosten met het mogelijke effect op je hypotheekmogelijkheden.

Zakelijke lease

Een zakelijke leaseauto wordt anders beoordeeld dan een private leaseauto.

De hypotheekverstrekker kan onder meer kijken naar de ondernemingsstructuur, de financiële verplichtingen van de onderneming en de manier waarop deze doorwerken in je persoonlijke financiële situatie.

Bij ondernemers is maatwerk daarom extra belangrijk.

08Een huis kopen met een negatieve BKR-registratie

Een BKR-registratie kan een belangrijke rol spelen bij een hypotheekaanvraag.

Het Bureau Krediet Registratie registreert bepaalde kredietovereenkomsten en betalingsachterstanden.

Een registratie is niet automatisch negatief. Ook leningen die je netjes afbetaalt, kunnen bij BKR geregistreerd staan.

Het verschil zit onder meer in de vraag of er sprake is van een betalingsachterstand of een andere bijzonderheid.

Wat is een positieve BKR-registratie?

Een positieve registratie betekent dat een krediet is geregistreerd zonder dat daarbij een negatieve bijzonderheid is vermeld.

De hypotheekverstrekker kan deze informatie gebruiken om je bestaande financiële verplichtingen te beoordelen.

Wat is een negatieve BKR-registratie?

Een negatieve registratie kan ontstaan wanneer een kredietnemer niet aan bepaalde betalingsverplichtingen voldoet.

Afhankelijk van de omstandigheden kunnen bijzonderheidscodes worden geregistreerd.

Een negatieve registratie kan de mogelijkheden om een hypotheek te krijgen aanzienlijk beperken.

Kun je met een negatieve BKR-registratie een huis kopen?

Dat hangt af van de aard van de registratie, de omstandigheden en het beleid van de hypotheekverstrekker.

Niet iedere registratie leidt automatisch tot dezelfde uitkomst.

De hypotheekverstrekker moet beoordelen of het verstrekken van de hypotheek verantwoord is.

Controleer je eigen registratie

Wanneer je een woning wilt kopen, is het verstandig om vooraf je eigen kredietgegevens te controleren.

Zo kun je nagaan:

• Welke kredieten geregistreerd staan.
• Of de gegevens correct zijn.
• Of er bijzonderheidscodes zijn opgenomen.
• Of beëindigde kredieten correct zijn verwerkt.
• Of eventuele fouten moeten worden gecorrigeerd.

Je kunt je eigen gegevens raadplegen via de officiële website van BKR.

09Een huis kopen met een betalingsachterstand

Een betalingsachterstand kan gevolgen hebben voor je hypotheekmogelijkheden.

Het maakt daarbij verschil of het gaat om een incidenteel te laat betaalde rekening of een structurele achterstand die tot een kredietregistratie heeft geleid.

Denk aan achterstanden bij:

• Leningen.
• Creditcards.
• Private lease.
• Telecomkredieten.
• Andere geregistreerde financiële verplichtingen.

Niet iedere onbetaalde rekening leidt tot een BKR-registratie.

Toch kan een structureel probleem met betalingsverplichtingen een signaal zijn dat je financiële situatie extra aandacht nodig heeft.

Wat kun je doen?

Wanneer je betalingsachterstanden hebt, is het verstandig om deze eerst volledig in kaart te brengen.

Neem contact op met de betreffende schuldeiser en bespreek de mogelijkheden om de achterstand op te lossen.

Controleer vervolgens of eventuele registraties correct zijn aangepast wanneer de achterstand is ingelopen of de schuld is beëindigd.

Ga niet uit van een automatische verwijdering van een registratie zodra je de schuld hebt betaald.

10Een huis kopen met een zakelijke lening

Ondernemers kunnen naast privéverplichtingen ook zakelijke leningen hebben.

Denk aan financiering voor bedrijfsactiviteiten, bedrijfsmiddelen, voorraad of investeringen.

De invloed van een zakelijke lening op een privé-hypotheek hangt af van de rechtsvorm en de persoonlijke aansprakelijkheid.

Eenmanszaak

Bij een eenmanszaak is de ondernemer persoonlijk verbonden aan de onderneming.

Zakelijke schulden kunnen daardoor rechtstreeks relevant zijn voor de persoonlijke financiële positie.

Een hypotheekverstrekker kan de zakelijke verplichtingen meenemen in de beoordeling van het inkomen en de financiële draagkracht.

Vennootschap onder firma

Bij een vennootschap onder firma kunnen vennoten persoonlijk aansprakelijk zijn voor bepaalde ondernemingsschulden.

De precieze gevolgen hangen af van de afspraken, de rechtspositie en de aard van de verplichtingen.

Besloten vennootschap

Een BV is een afzonderlijke rechtspersoon.

Dat betekent niet dat zakelijke schulden altijd volledig buiten de persoonlijke hypotheekbeoordeling blijven.

De hypotheekverstrekker kan bijvoorbeeld kijken naar:

• Persoonlijke borgstellingen.
• Privéleningen aan de BV.
• Rekening-courantverhoudingen.
• Het salaris van de directeur-grootaandeelhouder.
• Dividendinkomsten.
• De financiële positie van de onderneming.

Wanneer je ondernemer bent, is het verstandig om je hypotheekaanvraag te laten beoordelen door een adviseur die ervaring heeft met ondernemingsinkomen en zakelijke financieringen.

11Een huis kopen met alimentatieverplichtingen

Ook alimentatieverplichtingen kunnen invloed hebben op je financiële ruimte.

Wanneer je partneralimentatie of kinderalimentatie betaalt, kan dit relevant zijn voor de berekening van de maximale hypotheek.

De hypotheekverstrekker beoordeelt de financiële verplichtingen die uit de afspraken of rechterlijke beslissing voortvloeien.

Partneralimentatie

Partneralimentatie kan de beschikbare financiële ruimte verminderen.

De hoogte, duur en juridische vastlegging van de verplichting kunnen daarbij een rol spelen.

Kinderalimentatie

Ook kinderalimentatie kan invloed hebben op de financiële beoordeling.

Het is belangrijk om de afspraken en betalingsverplichtingen volledig aan te leveren bij je hypotheekadviseur.

Alimentatie ontvangen

Wanneer je alimentatie ontvangt, betekent dit niet automatisch dat het volledige bedrag als structureel toetsinkomen wordt meegenomen.

De hypotheekverstrekker kan voorwaarden stellen aan de duur en zekerheid van de inkomsten.

Laat daarom vooraf beoordelen hoe de alimentatie in jouw situatie wordt behandeld.

12Moet je schulden eerst aflossen voordat je een huis koopt?

Nee, het is niet altijd noodzakelijk om alle schulden volledig af te lossen voordat je een woning kunt kopen.

Wel kan het financieel verstandig zijn om bepaalde schulden te verminderen of te beëindigen.

Dat hangt af van het effect op je hypotheekmogelijkheden en de financiële reserves die je nodig hebt voor de aankoop.

Wanneer kan aflossen verstandig zijn?

Aflossen kan interessant zijn wanneer:

• De schuld een relatief hoge maandelijkse verplichting heeft.
• De rente op de schuld hoog is.
• De schuld je maximale hypotheek aanzienlijk verlaagt.
• Je de schuld zonder financiële problemen kunt aflossen.
• Je na aflossing voldoende eigen geld overhoudt.

Wanneer kan aflossen minder verstandig zijn?

Het kan minder verstandig zijn om al je spaargeld te gebruiken voor het aflossen van schulden wanneer je daardoor onvoldoende eigen geld overhoudt voor:

• Bijkomende aankoopkosten.
• Een eventuele verbouwing.
• Onderhoud.
• Verhuizing.
• Onvoorziene uitgaven.

De juiste keuze vraagt om een vergelijking van meerdere scenario's.

13Kun je een hypotheek krijgen als je schulden hebt bij familie?

Niet iedere lening wordt geregistreerd bij BKR.

Dat betekent echter niet dat een lening van familie automatisch buiten de hypotheekbeoordeling blijft.

Wanneer je geld hebt geleend van ouders, familieleden of andere particulieren, kan sprake zijn van een financiële verplichting die moet worden opgegeven.

De hypotheekverstrekker kan vragen naar:

• De hoogte van de lening.
• De overeengekomen rente.
• De aflossingsverplichtingen.
• De resterende looptijd.
• Eventuele zekerheden.
• De gemaakte afspraken over terugbetaling.

Ook een lening zonder vaste maandelijkse aflossing kan relevant zijn.

Wees daarom volledig transparant over particuliere leningen.

Geld lenen van ouders voor de aankoop

Soms lenen ouders geld aan hun kind om een woning te kopen.

Dat kan onderdeel zijn van de financieringsstructuur.

De voorwaarden moeten duidelijk worden vastgelegd en de hypotheekverstrekker moet beoordelen of de totale financiering verantwoord is.

Een familielening is niet automatisch een schenking. Het juridische en fiscale onderscheid is belangrijk.

14Hoe bereid je een hypotheekaanvraag voor wanneer je schulden hebt?

Een goede voorbereiding kan voorkomen dat je tijdens het aankoopproces onverwachte financiële beperkingen tegenkomt.

Begin daarom niet pas met het onderzoeken van je schulden wanneer je al een woning hebt gevonden.

Stap 1: maak een volledig schuldenoverzicht

Noteer alle bestaande financiële verplichtingen.

Denk aan leningen, creditcards, private lease, studieschulden, zakelijke verplichtingen en particuliere leningen.

Stap 2: controleer je BKR-gegevens

Controleer welke kredieten geregistreerd staan en of de gegevens overeenkomen met je werkelijke financiële situatie.

Stap 3: verzamel bewijsstukken

Verzamel relevante documenten, zoals:

• Leningsovereenkomsten.
• Actuele saldo-overzichten.
• Aflossingsschema's.
• Bewijs van beëindigde kredieten.
• Documentatie over studieschulden.
• Informatie over alimentatie.
• Gegevens over zakelijke financieringen.

Stap 4: laat je maximale hypotheek berekenen

Laat een hypotheekadviseur beoordelen hoeveel je kunt lenen met de bestaande financiële verplichtingen.

Stap 5: vergelijk aflossen met behouden

Laat berekenen wat het effect is van het geheel of gedeeltelijk aflossen van bepaalde schulden.

Stap 6: bepaal je werkelijke aankoopbudget

Houd rekening met bijkomende aankoopkosten, eigen geld en een financiële buffer.

Stap 7: begin pas daarna gericht met zoeken

Wanneer je weet wat je financiële mogelijkheden zijn, kun je gerichter zoeken naar woningen die binnen je budget passen.

15Veelgemaakte fouten bij een huis kopen met schulden

1. Een studieschuld verzwijgen

Het niet melden van een studieschuld kan leiden tot onjuiste informatie bij de hypotheekaanvraag.

2. Denken dat alleen geregistreerde schulden meetellen

Ook particuliere leningen en andere financiële verplichtingen kunnen relevant zijn.

3. Een lening aangaan voordat de hypotheek rond is

Een nieuwe lening kan je financiële positie veranderen en invloed hebben op de beoordeling van je hypotheek.

4. Alle spaargeld gebruiken om schulden af te lossen

Hierdoor kan onvoldoende eigen geld overblijven voor de aankoop en financiële reserves.

5. Een kredietlimiet vergeten

Ook een beschikbare kredietfaciliteit kan relevant zijn voor de hypotheekbeoordeling.

6. Een private leasecontract onderschatten

Een leaseverplichting kan je financiële ruimte verminderen.

7. Niet controleren of beëindigde kredieten correct zijn verwerkt

Een administratief actieve kredietregistratie kan invloed blijven houden op je aanvraag.

8. Pas na het vinden van een woning hypotheekadvies aanvragen

Daardoor ontdek je mogelijk te laat dat bestaande schulden je aankoopbudget beperken.

9. Een particuliere lening niet melden

Ook geld dat je van familie of vrienden hebt geleend, kan een financiële verplichting vormen.

10. Alleen kijken naar de maximale hypotheek

Een maximale hypotheek is niet automatisch het bedrag dat je comfortabel kunt dragen.

16Checklist: een woning kopen met schulden

Financiële verplichtingen

Kredietregistratie

Hypotheekvoorbereiding

Conclusie: inzicht in je schulden is de eerste stap naar een verantwoorde woningaankoop

Een huis kopen met een studieschuld, persoonlijke lening of andere financiële verplichtingen is in veel gevallen mogelijk. De hoogte en aard van je schulden kunnen echter invloed hebben op de hypotheek die je kunt krijgen.

Daarom is het verstandig om je financiële situatie volledig in kaart te brengen voordat je actief naar een woning gaat zoeken.

Controleer je kredietregistraties, verzamel de relevante documenten en laat berekenen welke hypotheekmogelijkheden je hebt. Onderzoek daarnaast of het verstandig is om bepaalde schulden af te lossen of juist voldoende eigen geld beschikbaar te houden.

Een goede voorbereiding voorkomt financiële verrassingen en helpt je om een woning te kopen die past bij je werkelijke financiële draagkracht.