Een huurcontract controleren: welke afspraken zijn belangrijk?

01Controleer de gegevens van huurder en verhuurder

Begin met het controleren van de persoonsgegevens en de gegevens van de verhuurder.

Een huurovereenkomst moet duidelijk maken tussen welke partijen de afspraken worden gemaakt.

Controleer daarom:

• De volledige naam van de huurder.
• De volledige naam van de verhuurder.
• Het correspondentieadres van de verhuurder.
• Het adres van de huurwoning.
• Eventuele gegevens van een gemachtigde of beheerder.
• De gegevens van eventuele medehuurders.

Wanneer een woning wordt verhuurd door een onderneming, controleer dan ook de officiële bedrijfsnaam en de gegevens van de organisatie.

Wordt de overeenkomst namens de eigenaar ondertekend door een makelaar of beheerder? Dan is het verstandig om te controleren of deze partij bevoegd is om namens de verhuurder op te treden.

Dit voorkomt onduidelijkheid over wie juridisch verantwoordelijk is voor de afspraken en bij wie je terechtkunt met vragen of problemen.

Praktische tip: controleer of de partij die de huurovereenkomst aanbiedt overeenkomt met de partij waarmee je tijdens het verhuurproces contact hebt gehad. Bij afwijkende gegevens kun je om een toelichting vragen.

02Controleer de omschrijving van de huurwoning

In de huurovereenkomst moet duidelijk staan welke woning je gaat huren.

Controleer of het juiste adres en de juiste woningomschrijving zijn opgenomen.

Let bijvoorbeeld op:

• Straatnaam en huisnummer.
• Huisnummertoevoeging.
• Postcode en woonplaats.
• Het type woning.
• Het aantal kamers.
• Eventuele berging.
• Een eigen parkeerplaats.
• Een tuin, balkon of terras.
• Gemeenschappelijke ruimtes.

Wanneer je een appartement huurt, is het belangrijk dat duidelijk is welke voorzieningen privé worden gebruikt en welke voorzieningen gemeenschappelijk zijn.

Controleer ook of eventuele aanvullende ruimtes daadwerkelijk onderdeel zijn van de huurovereenkomst.

Een parkeerplaats of berging die tijdens de bezichtiging is genoemd, is niet automatisch onderdeel van de huur. Laat daarom vastleggen welke ruimtes en voorzieningen bij de overeenkomst horen.

Praktische tip: vergelijk de woningomschrijving met de advertentie en de afspraken die tijdens de bezichtiging zijn gemaakt.

03Controleer de kale huurprijs en bijkomende kosten

Een van de belangrijkste onderdelen van een huurovereenkomst is de financiële verplichting.

Controleer daarom zorgvuldig welke bedragen je moet betalen en waarvoor deze bedragen worden gerekend.

Kale huurprijs

Dit is het bedrag dat je betaalt voor het gebruik van de woonruimte, exclusief servicekosten en eventuele afzonderlijke kosten voor nutsvoorzieningen.

Servicekosten

Dit zijn kosten voor aanvullende diensten en voorzieningen die bij de huur worden geleverd. Denk bijvoorbeeld aan schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, verlichting van algemene ruimtes of bepaalde onderhoudsdiensten.

Controleer:

• Welk bedrag aan servicekosten wordt gevraagd.
• Welke diensten onder de servicekosten vallen.
• Of het om een voorschot of een vast bedrag gaat.
• Hoe de jaarlijkse afrekening plaatsvindt.
• Of duidelijk is welke kosten je zelf moet betalen.

Nutsvoorzieningen

Controleer of gas, water en elektriciteit rechtstreeks door jou worden betaald of via de verhuurder worden geregeld.

Bij een individuele aansluiting sluit je doorgaans zelf een overeenkomst met een energieleverancier of waterbedrijf.

Bij collectieve voorzieningen kunnen andere afspraken gelden.

Zorg dat alle bedragen duidelijk zijn uitgesplitst. Zo voorkom je dat je achteraf ontdekt dat bepaalde kosten niet in het maandelijkse bedrag zijn opgenomen.

04Controleer de huurprijs en de puntentelling

Bij het controleren van de huurprijs is het verstandig om te kijken naar het woningwaarderingsstelsel (WWS).

Het WWS bepaalt aan de hand van verschillende kenmerken hoeveel punten een huurwoning krijgt.

Onder andere de volgende onderdelen kunnen meetellen:

• De oppervlakte van de woning.
• De kwaliteit van de keuken.
• De kwaliteit van de badkamer.
• Het energielabel.
• De aanwezige voorzieningen.
• De WOZ-waarde.
• Eventuele buitenruimtes.

Het aantal punten kan bepalend zijn voor de maximale huurprijs die voor een woning mag worden gevraagd.

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is de huurprijsbescherming uitgebreid. Afhankelijk van het aantal punten valt een woning binnen de gereguleerde huursegmenten of de vrije sector.

Controleer daarom of de huurprijs aansluit bij de toepasselijke regels.

Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij nieuwe huurcontracten ook de puntentelling van de woning verstrekken.

Twijfel je aan de huurprijs of de puntentelling? Dan kun je gebruikmaken van de Huurprijscheck van de Huurcommissie.

Praktische tip: bewaar de puntentelling bij jouw huurovereenkomst. Deze kan later van belang zijn wanneer je vragen hebt over de hoogte van de huurprijs.

05Controleer de ingangsdatum en de duur van het huurcontract

In de huurovereenkomst moet duidelijk staan wanneer de huur ingaat en welke huurperiode geldt.

Controleer of de ingangsdatum overeenkomt met de afspraken die je met de verhuurder hebt gemaakt.

Daarnaast moet duidelijk zijn of je een overeenkomst voor onbepaalde tijd of een overeenkomst voor bepaalde tijd aangaat.

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft geen vooraf vastgestelde einddatum. De huur loopt door totdat de overeenkomst rechtsgeldig wordt beëindigd.

Dit is sinds 1 juli 2024 het uitgangspunt voor nieuwe huurovereenkomsten, behoudens wettelijke uitzonderingen.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

In specifieke wettelijke uitzonderingssituaties kan een tijdelijk huurcontract worden gesloten.

Controleer in dat geval:

• De overeengekomen begin- en einddatum.
• De wettelijke grondslag voor de tijdelijke verhuur.
• De voorwaarden waaronder de huur eindigt.
• De eventuele mogelijkheid tot verlenging.
• De gevolgen wanneer de huur niet tijdig wordt beëindigd.

Ga er niet automatisch van uit dat een contract met een genoemde einddatum ook juridisch op die manier kan eindigen. De toepasselijke wetgeving en de omstandigheden bepalen welke regels gelden.

Praktische tip: wanneer de verhuurder een tijdelijk contract aanbiedt, vraag dan waarom deze contractvorm wordt gebruikt en op welke wettelijke uitzondering de overeenkomst is gebaseerd.

06Controleer de opzegtermijn en beëindiging van de huur

Het is verstandig om vooraf te weten hoe je de huurovereenkomst kunt beëindigen.

Controleer daarom de bepalingen over opzegging.

Let op:

• Welke opzegtermijn geldt voor jou?
• Tegen welke datum kun je opzeggen?
• Op welke manier moet je opzeggen?
• Naar welk adres of e-mailadres moet de opzegging worden gestuurd?
• Welke voorwaarden gelden bij het beëindigen van de overeenkomst?

Voor huurders van woonruimte geldt in beginsel een opzegtermijn die gelijk is aan de betaalperiode van de huur, met een minimum van één maand en een maximum van drie maanden.

Bij maandelijkse huurbetaling is de gebruikelijke opzegtermijn dus één maand.

Er kunnen aanvullende wettelijke regels en contractuele afspraken gelden. Controleer daarom altijd de specifieke situatie.

Let ook op bepalingen waarin staat dat je uitsluitend op een bepaalde datum kunt opzeggen of dat je een vergoeding moet betalen wanneer je eerder vertrekt.

Een contractuele bepaling is niet automatisch geldig alleen omdat deze in de overeenkomst staat.

Praktische tip: laat je bij twijfel adviseren voordat je een bepaling accepteert die jouw mogelijkheid om de huur te beëindigen beperkt.

07Controleer de waarborgsom

Bij het aangaan van een huurovereenkomst vraagt de verhuurder vaak een waarborgsom.

Deze borg dient als zekerheid voor bepaalde verplichtingen van de huurder, bijvoorbeeld wanneer er sprake is van achterstallige huur of schade waarvoor de huurder verantwoordelijk is.

Controleer:

• Hoe hoog de waarborgsom is.
• Wanneer je deze moet betalen.
• Op welke rekening het bedrag moet worden overgemaakt.
• Welke regels gelden voor terugbetaling.
• In welke situaties de verhuurder bedragen mag verrekenen.

Voor huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2023 zijn gesloten, mag de waarborgsom maximaal twee maanden kale huur bedragen.

Na beëindiging van de huurovereenkomst moet de verhuurder de waarborgsom in beginsel binnen veertien dagen terugbetalen.

Wanneer er wettelijk toegestane bedragen worden verrekend, geldt een termijn van dertig dagen voor terugbetaling van het resterende bedrag. De verhuurder moet de verrekening schriftelijk specificeren.

De waarborgsom mag niet zonder geldige grondslag worden gebruikt voor willekeurige administratiekosten of normale gebruikssporen.

Praktische tip: bewaar het betalingsbewijs van de waarborgsom en controleer of het betaalde bedrag overeenkomt met de overeenkomst.

08Controleer de afspraken over onderhoud en reparaties

Een huurovereenkomst bevat vaak bepalingen over de verantwoordelijkheden van huurder en verhuurder.

Het is belangrijk dat duidelijk is wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud.

In hoofdlijnen geldt:

Verantwoordelijkheid verhuurder

De verhuurder is verantwoordelijk voor het groot onderhoud en het verhelpen van gebreken die volgens de wet voor zijn rekening komen.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Grote reparaties aan de woning.
• Herstel van ernstige bouwkundige gebreken.
• Onderhoud aan belangrijke installaties.
• Herstel van lekkages die niet door de huurder zijn veroorzaakt.
• Onderhoud aan onderdelen waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is.

Verantwoordelijkheid huurder

De huurder is verantwoordelijk voor normaal dagelijks onderhoud en kleine herstellingen die volgens de wet voor rekening van de huurder komen.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Het vervangen van een lamp.
• Het schoonhouden van de woning.
• Kleine reparaties aan bepaalde onderdelen.
• Het ontkalken van kranen.
• Kleine onderhoudswerkzaamheden die wettelijk voor rekening van de huurder komen.

Controleer of de onderhoudsbepalingen in het contract aansluiten bij de wettelijke verdeling.

Een verhuurder kan niet onbeperkt alle onderhoudskosten bij de huurder neerleggen door dit simpelweg in de huurovereenkomst op te nemen.

Praktische tip: vraag bij twijfel om een duidelijke onderhoudsverdeling en raadpleeg het Besluit kleine herstellingen.

09Controleer de afspraken over gebreken en herstelwerkzaamheden

Soms wordt een woning verhuurd terwijl bepaalde werkzaamheden nog moeten worden uitgevoerd.

Denk aan schilderwerk, het vervangen van een beschadigde vloer, herstel van een lekkage of het repareren van een defecte installatie.

Wanneer dergelijke werkzaamheden zijn afgesproken, is het belangrijk dat deze afspraken schriftelijk worden vastgelegd.

Controleer:

• Welke gebreken al bekend zijn.
• Welke werkzaamheden worden uitgevoerd.
• Wie verantwoordelijk is voor de uitvoering.
• Binnen welke termijn het herstel plaatsvindt.
• Of de werkzaamheden vóór of na de sleuteloverdracht plaatsvinden.
• Wie de kosten draagt.

Maak onderscheid tussen bestaande gebreken en eventuele beschadigingen die tijdens jouw huurperiode ontstaan.

Leg bij de start van de huur de staat van de woning zorgvuldig vast in een beschrijving of opleveringsrapport.

Zo voorkom je discussies wanneer de huur later wordt beëindigd.

Praktische tip: laat belangrijke herstelafspraken opnemen in een bijlage bij de huurovereenkomst en bewaar foto's van de oorspronkelijke situatie.

10Controleer de regels over gebruik van de woning

In een huurovereenkomst staan vaak bepalingen over de manier waarop je de woning mag gebruiken.

Deze afspraken kunnen betrekking hebben op het dagelijks gebruik, het ontvangen van bezoek, huisdieren en eventuele aanpassingen aan de woning.

Controleer bijvoorbeeld:

• Is de woning uitsluitend bestemd voor bewoning?
• Mag je huisdieren houden?
• Mag je thuiswerken?
• Mag je de woning onderverhuren?
• Mag je een kamer aan iemand anders verhuren?
• Mag je veranderingen aanbrengen in de woning?
• Zijn er regels voor het gebruik van een tuin of balkon?
• Welke regels gelden voor gemeenschappelijke ruimtes?

Een verbod op onderverhuur kan bijvoorbeeld relevant zijn wanneer je tijdelijk een deel van de woning wilt verhuren.

Ook voor het uitvoeren van grotere aanpassingen, zoals het verwijderen van een keukenonderdeel of het plaatsen van een andere badkamer, kan toestemming van de verhuurder nodig zijn.

Let op dat niet iedere contractuele beperking automatisch rechtsgeldig is. De wettelijke regels en de redelijkheid van de betreffende bepaling blijven van belang.

Praktische tip: bespreek jouw specifieke woonsituatie vooraf met de verhuurder wanneer je bijzondere wensen hebt, zoals huisdieren, thuiswerken of het aanpassen van de woning.

11Controleer de bepalingen over toegang tot de woning

Een huurwoning is tijdens de huurperiode jouw woonruimte. De verhuurder mag daarom niet zonder meer op ieder gewenst moment de woning betreden.

In de huurovereenkomst kunnen afspraken staan over inspecties, onderhoud, reparaties en toegang voor werkzaamheden.

Controleer welke afspraken hierover zijn opgenomen.

In beginsel heeft de verhuurder toestemming van de huurder nodig om de woning te betreden.

Er zijn wettelijke uitzonderingen, bijvoorbeeld bij een dringende noodsituatie waarin onmiddellijk ingrijpen noodzakelijk is.

Bij normaal onderhoud, inspecties of bezichtigingen moet de verhuurder rekening houden met de rechten en privacy van de huurder.

Een bepaling die de verhuurder onbeperkt toegang geeft tot de woning is daarom niet vanzelfsprekend rechtsgeldig.

Praktische tip: let op bepalingen over periodieke inspecties en bezichtigingen. Vraag hoe deze in de praktijk worden ingepland en welke afspraken gelden over aankondiging en toestemming.

12Controleer de afspraken over huurverhoging

In een huurovereenkomst kunnen bepalingen staan over toekomstige huurverhogingen.

Het is belangrijk om te begrijpen wanneer de huur kan worden verhoogd en welke regels daarbij gelden.

Controleer:

• Of een jaarlijkse huurverhoging is opgenomen.
• Op welke datum een verhoging kan plaatsvinden.
• Welke berekeningsmethode wordt gebruikt.
• Of de verhoging afhankelijk is van een wettelijke maximale huurverhoging.
• Of er aanvullende afspraken zijn over huurverhoging na woningverbetering.

De regels voor huurverhogingen verschillen per huursegment en kunnen jaarlijks veranderen.

Een contractuele bepaling betekent niet dat de verhuurder onbeperkt de huur mag verhogen. De wettelijke maximale verhogingen en toepasselijke voorwaarden blijven bepalend.

Praktische tip: controleer de actuele regels bij de Rijksoverheid voordat je een huurverhoging accepteert die je niet begrijpt.

13Controleer de algemene voorwaarden en bijlagen

Een huurovereenkomst bestaat niet altijd alleen uit het document dat je ondertekent.

Vaak zijn er aanvullende algemene huurvoorwaarden of bijlagen van toepassing.

Deze documenten kunnen belangrijke afspraken bevatten over:

• Gebruik van de woning.
• Onderhoud.
• Huisregels.
• Overlast.
• Huisdieren.
• Onderverhuur.
• Gemeenschappelijke ruimtes.
• Aansprakelijkheid.
• Verzekeringen.
• Beëindiging van de huur.

Lees daarom niet alleen de hoofdovereenkomst, maar ook alle documenten waarnaar in het contract wordt verwezen.

Controleer of je deze documenten daadwerkelijk hebt ontvangen voordat je ondertekent.

Let ook op tegenstrijdigheden tussen de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden.

Wanneer een bepaling onduidelijk is, vraag dan om schriftelijke uitleg.

Algemene voorwaarden kunnen niet zomaar afwijken van dwingende wettelijke bepalingen.

14Controleer de afspraken over geschillen en klachten

Ook wanneer je verwacht dat de huurperiode probleemloos verloopt, is het verstandig om te weten hoe je een klacht of geschil kunt melden.

Controleer daarom:

• Bij wie je onderhoudsproblemen moet melden.
• Wie jouw vaste aanspreekpunt is.
• Welk e-mailadres of telefoonnummer je kunt gebruiken.
• Hoe klachten worden afgehandeld.
• Welke procedure geldt bij geschillen.
• Of er afspraken zijn over de Huurcommissie of andere geschilbeslechting.

Bij geschillen over bijvoorbeeld huurprijs, servicekosten of onderhoud kan de Huurcommissie in bepaalde situaties een rol spelen.

Welke mogelijkheden je hebt, hangt onder andere af van het type huurcontract en de aard van het geschil.

In sommige gevallen is de kantonrechter de aangewezen instantie.

Praktische tip: zorg dat je weet waar je terechtkunt wanneer je verhuurder niet reageert op een onderhoudsmelding of wanneer er onenigheid ontstaat over de gemaakte afspraken.

15Onderteken pas wanneer alles duidelijk is

Wanneer je alle onderdelen hebt gecontroleerd, kun je beoordelen of de huurovereenkomst overeenkomt met de afspraken die je met de verhuurder hebt gemaakt.

Zijn er onduidelijkheden of afwijkingen? Vraag dan om uitleg of een aangepaste overeenkomst.

Let vooral op:

• Onjuiste persoonsgegevens.
• Een afwijkende huurprijs.
• Onverwachte servicekosten.
• Onduidelijke huurvoorwaarden.
• Een niet-kloppende ingangsdatum.
• Onredelijke onderhoudsverplichtingen.
• Onduidelijke beëindigingsvoorwaarden.
• Ontbrekende bijlagen.
• Aanvullende kosten die niet eerder zijn besproken.

Laat wijzigingen schriftelijk bevestigen.

Wanneer een overeenkomst digitaal wordt ondertekend, bewaar dan het definitieve ondertekende exemplaar inclusief alle bijlagen.

Twijfel je over een juridische bepaling met grote financiële gevolgen? Dan kan het verstandig zijn om vóór ondertekening juridisch advies in te winnen.

Een huurcontract is immers niet zomaar een administratief document, maar de basis van de afspraken tijdens jouw huurperiode.

Praktische checklist: huurcontract controleren

Gebruik deze checklist voordat je een huurovereenkomst ondertekent.

Gegevens en woning

Financiële afspraken

Huurvoorwaarden

Documenten en ondertekening

Conclusie

Een huurcontract controleren is een belangrijke stap voordat je een nieuwe huurwoning betrekt.

De overeenkomst bepaalt niet alleen hoeveel huur je betaalt, maar legt ook vast welke rechten en verplichtingen jij en de verhuurder hebben gedurende de huurperiode.

Controleer daarom zorgvuldig de gegevens van beide partijen, de omschrijving van de woning, de huurprijs, de servicekosten, de waarborgsom, de huurperiode en de opzegvoorwaarden.

Besteed daarnaast aandacht aan onderhoud, gebreken, huisregels, toegang tot de woning en eventuele aanvullende voorwaarden.

Lees ook altijd de algemene huurvoorwaarden en bijlagen. Juist daarin kunnen bepalingen staan die invloed hebben op jouw dagelijkse woonsituatie.

Neem voldoende tijd om vragen te stellen en laat belangrijke afspraken schriftelijk vastleggen. Wanneer je twijfelt over de juridische betekenis van een bepaling, is het verstandig om vooraf advies in te winnen.

Een goed gecontroleerde huurovereenkomst zorgt voor duidelijkheid en vormt een solide basis voor een prettige huurperiode.