Waar moet je op letten bij het huren van een woning? 12 belangrijke aandachtspunten

01Controleer de totale maandelijkse woonlasten

Een van de belangrijkste aandachtspunten bij het huren van een woning is de totale maandelijkse woonlast.

De huurprijs die in een woningadvertentie wordt vermeld, geeft namelijk niet altijd een volledig beeld van wat je iedere maand daadwerkelijk kwijt bent.

Maak daarom onderscheid tussen de kale huurprijs en de bijkomende kosten.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Kale huurprijs.
• Servicekosten.
• Gas, water en elektriciteit.
• Internet en televisie.
• Gemeentelijke belastingen en heffingen.
• Eventuele parkeer- of stallingskosten.
• Overige overeengekomen kosten.

Vraag vooraf welke kosten bij de huurprijs zijn inbegrepen en welke kosten je zelf moet betalen.

Bij servicekosten is het belangrijk om te weten welke diensten hieronder vallen en hoe de afrekening plaatsvindt.

Een verhuurder mag niet zomaar willekeurige bedragen als servicekosten doorberekenen. De kosten moeten betrekking hebben op toegestane diensten en leveringen en moeten volgens de toepasselijke regels worden verantwoord.

Praktische tip: maak vooraf een overzicht van alle verwachte woonlasten. Zo kun je beter beoordelen of de woning binnen jouw financiële mogelijkheden past.

02Controleer of de huurprijs redelijk en toegestaan is

Niet iedere huurwoning valt onder dezelfde huurprijsregels.

In Nederland wordt bij veel huurwoningen gebruikgemaakt van het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel het puntensysteem genoemd.

Dit systeem beoordeelt de kwaliteit van een woning aan de hand van verschillende kenmerken.

Denk onder andere aan:

• De oppervlakte van de woning.
• De kwaliteit van de keuken.
• De sanitaire voorzieningen.
• Het energielabel.
• De aanwezige verwarmingsvoorzieningen.
• De buitenruimte.
• Overige relevante woningkenmerken.

Het aantal punten bepaalt mede in welk huursegment de woning valt en welke maximale huurprijs van toepassing kan zijn.

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 is de huurprijsbescherming uitgebreid naar een groter deel van de huurmarkt.

Het is daarom verstandig om te controleren of de gevraagde huurprijs aansluit bij de woningwaardering en de geldende regelgeving.

De Huurcommissie biedt hiervoor een Huurprijscheck waarmee je een indicatie kunt krijgen van de maximale redelijke huurprijs.

Sinds 1 januari 2025 moet bij nieuwe huurcontracten bovendien een puntentelling worden verstrekt.

Praktische tip: vraag naar de puntentelling wanneer deze niet bij de woninginformatie is opgenomen. Daarmee krijg je meer inzicht in de onderbouwing van de huurprijs.

03Bekijk de woning kritisch tijdens de bezichtiging

Een woning kan er op foto's uitstekend uitzien, maar tijdens een bezichtiging merk je pas hoe de woning er daadwerkelijk aan toe is.

Laat je daarom niet uitsluitend leiden door de inrichting, meubels of de eerste indruk.

Bekijk de verschillende ruimtes zorgvuldig.

Muren en plafonds

• Zijn er vochtplekken of verkleuringen zichtbaar?
• Zijn er scheuren of beschadigingen?
• Zijn er aanwijzingen voor schimmelvorming?
• Is het schilderwerk in goede staat?

Ramen en deuren

• Sluiten ramen en deuren goed?
• Zijn de kozijnen goed onderhouden?
• Is er sprake van dubbel glas?
• Werken de sloten naar behoren?

Keuken en sanitair

• Werken de kranen en afvoeren?
• Is de ventilatie voldoende?
• Zijn er beschadigingen aan de keuken?
• Functioneert de warmwatervoorziening?

Vloeren en installaties

• Is de vloer in goede staat?
• Zijn stopcontacten en schakelaars netjes afgewerkt?
• Werkt de verwarming?
• Zijn er zichtbare gebreken aan installaties?

Zie je gebreken? Bespreek deze dan met de verhuurder of verhuurmakelaar voordat je afspraken maakt over de huur.

Laat toezeggingen over herstelwerkzaamheden bij voorkeur schriftelijk vastleggen.

04Informeer naar isolatie en energiekosten

De energieprestatie van een huurwoning kan een groot verschil maken in de maandelijkse woonlasten.

Een woning met een relatief lage huurprijs kan uiteindelijk duurder uitvallen wanneer de isolatie onvoldoende is en er veel energie nodig is om de woning comfortabel te verwarmen.

Vraag daarom naar het energielabel en bekijk welke energiebesparende voorzieningen aanwezig zijn.

Let bijvoorbeeld op:

• Dakisolatie.
• Gevelisolatie.
• Vloerisolatie.
• Dubbele of driedubbele beglazing.
• Isolerende kozijnen.
• Het type verwarmingssysteem.
• De aanwezigheid van zonnepanelen.
• De ventilatiemogelijkheden.

Vraag indien mogelijk naar het gemiddelde energieverbruik van eerdere bewoners.

Houd er rekening mee dat het daadwerkelijke verbruik afhankelijk is van het aantal bewoners, hun leefstijl en de manier waarop zij de woning gebruiken.

Een goed geïsoleerde woning kan bijdragen aan een lager energieverbruik en een comfortabeler binnenklimaat.

05Onderzoek de omgeving en de locatie

Een woning kan van binnen volledig aan jouw wensen voldoen, maar de omgeving bepaalt voor een groot deel hoe prettig je er daadwerkelijk woont.

Neem daarom ook de tijd om de buurt te bekijken.

Let onder andere op:

• De bereikbaarheid van openbaar vervoer.
• De afstand tot supermarkten en winkels.
• Scholen en kinderopvang.
• Huisartsen en andere voorzieningen.
• Parkeermogelijkheden.
• Sportvoorzieningen en recreatie.
• Verkeersdrukte en geluidsoverlast.
• De algemene uitstraling van de omgeving.

Het kan verstandig zijn om de buurt op verschillende momenten te bezoeken.

Een straat kan overdag rustig zijn, terwijl er in de avonduren meer verkeer of geluidsoverlast is.

Bekijk ook de afstand tot jouw werk, familie en andere belangrijke bestemmingen.

De locatie heeft niet alleen invloed op jouw dagelijkse wooncomfort, maar kan ook bepalend zijn voor de aantrekkelijkheid van de woning op langere termijn.

06Controleer de verhuurder en de bevoegdheid om te verhuren

Voordat je een huurovereenkomst aangaat, is het verstandig om te controleren met wie je precies zaken doet.

De persoon die de woning aanbiedt, moet bevoegd zijn om deze te verhuren.

Dat kan de eigenaar zijn, maar bijvoorbeeld ook een gemachtigde verhuurder, beheerder of verhuurmakelaar.

Controleer daarom:

• Met wie je contact hebt.
• Of de aanbieder daadwerkelijk bevoegd is om de woning te verhuren.
• Of de gegevens van de aanbieder overeenkomen met de beschikbare informatie.
• Of de aangeboden woning daadwerkelijk bestaat.
• Of de afspraken schriftelijk worden vastgelegd.

Wanneer een makelaar namens een verhuurder optreedt, moet ook duidelijk zijn namens welke partij deze werkzaam is.

Wees extra voorzichtig wanneer een aanbieder moeilijk bereikbaar is, geen normale bezichtiging toestaat of vraagt om geld over te maken voordat de verhuurafspraken duidelijk zijn.

Een betrouwbare verhuurtransactie begint met transparantie over de betrokken partijen en de gemaakte afspraken.

07Let goed op de huurperiode en opzegvoorwaarden

Niet iedere huurovereenkomst is hetzelfde.

Voordat je tekent, moet duidelijk zijn welke huurvorm van toepassing is en welke afspraken gelden voor de duur van de overeenkomst.

Controleer onder andere:

• De ingangsdatum van de huur.
• De aard en duur van de huurovereenkomst.
• De mogelijkheden om de overeenkomst op te zeggen.
• De geldende opzegtermijn.
• Eventuele aanvullende afspraken.
• De voorwaarden waaronder de huur kan worden beëindigd.

Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract voor onbepaalde tijd in beginsel de standaard voor nieuwe huurovereenkomsten.

Er bestaan wettelijke uitzonderingen waarbij tijdelijke verhuur mogelijk is. Of een uitzondering van toepassing is, hangt af van de specifieke situatie en de wettelijke voorwaarden.

Ga daarom niet zomaar uit van de veronderstelling dat een huurcontract automatisch eindigt op de datum die erin staat.

De wettelijke regels over huurbescherming en beëindiging kunnen daarbij bepalend zijn.

Praktische tip: vraag bij onduidelijkheid welke wettelijke regeling op jouw huurovereenkomst van toepassing is en laat afwijkende bepalingen zo nodig controleren.

08Controleer de waarborgsom en overige betalingen

Bij het huren van een woning wordt vaak een waarborgsom gevraagd.

Deze waarborgsom, ook wel borg genoemd, dient als zekerheid voor de verhuurder wanneer bepaalde verplichtingen uit de huurovereenkomst niet worden nagekomen.

Voor huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2023 zijn afgesloten, mag de waarborgsom maximaal twee maanden kale huur bedragen.

Controleer vooraf:

• Hoe hoog de waarborgsom is.
• Wanneer deze betaald moet worden.
• Aan wie de betaling wordt gedaan.
• Welke afspraken gelden voor terugbetaling.
• Onder welke omstandigheden inhoudingen mogelijk zijn.

De verhuurder moet de waarborgsom in beginsel binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen.

Wanneer bepaalde wettelijk toegestane kosten moeten worden verrekend, gelden aanvullende regels en kan de terugbetaling van het resterende bedrag maximaal 30 dagen duren. De verhuurder moet een eventuele verrekening schriftelijk specificeren.

Let daarnaast op andere betalingen, zoals administratiekosten, bemiddelingskosten of reserveringsvergoedingen.

Een verhuurmakelaar die namens de verhuurder bemiddelt, mag niet daarnaast ook bemiddelingskosten aan de huurder rekenen voor dezelfde bemiddeling.

Niet iedere vergoeding die een verhuurder of bemiddelaar vraagt, is toegestaan.

Laat bij twijfel controleren of de kosten juridisch gerechtvaardigd zijn.

09Lees de huurovereenkomst zorgvuldig door

De huurovereenkomst bevat de belangrijkste afspraken tussen jou en de verhuurder.

Neem daarom voldoende tijd om het document volledig door te lezen voordat je ondertekent.

Controleer in ieder geval:

• De volledige gegevens van huurder en verhuurder.
• Het adres en de omschrijving van de woning.
• De overeengekomen kale huurprijs.
• De servicekosten en overige kosten.
• De huurperiode.
• De ingangsdatum.
• De betalingsvoorwaarden.
• De waarborgsom.
• De afspraken over onderhoud.
• De opzegvoorwaarden.
• Eventuele aanvullende bepalingen.

Let ook op eventuele bijlagen, algemene voorwaarden en huisregels.

Controleer of de afspraken overeenkomen met wat tijdens de bezichtiging en het verdere contact is besproken.

Staan er bepalingen in de overeenkomst die niet duidelijk zijn? Vraag dan om uitleg voordat je ondertekent.

Mondelinge toezeggingen kunnen later moeilijker te bewijzen zijn. Laat belangrijke afspraken daarom schriftelijk vastleggen.

Sinds 1 juli 2023 moeten huurovereenkomsten voor woonruimte in beginsel schriftelijk worden vastgelegd.

10Informeer naar onderhoud en verantwoordelijkheden

Tijdens de huurperiode kunnen onderhoudsproblemen ontstaan.

Het is belangrijk om vooraf te weten welke verantwoordelijkheden bij de verhuurder liggen en welke werkzaamheden voor rekening van de huurder komen.

In Nederland geldt hiervoor een wettelijke verdeling.

In algemene zin is de verhuurder verantwoordelijk voor het verhelpen van gebreken en het uitvoeren van groot onderhoud. De huurder is verantwoordelijk voor het zorgvuldig gebruiken van de woning en bepaalde kleine herstellingen.

Verantwoordelijkheden van de verhuurder

• Het verhelpen van gebreken die voor rekening van de verhuurder komen.
• Onderhoud aan belangrijke bouwkundige onderdelen.
• Grote reparaties aan installaties.
• Het in stand houden van essentiële voorzieningen.
• Het zorgen voor een woning die voldoet aan de wettelijke vereisten.

Verantwoordelijkheden van de huurder

• Het uitvoeren van bepaalde kleine herstellingen.
• Het zorgvuldig gebruiken van de woning.
• Het tijdig melden van gebreken.
• Het voorkomen van schade door onzorgvuldig gebruik.
• Het naleven van de gemaakte huurafspraken.

De exacte verdeling is afhankelijk van de situatie en de wettelijke regels.

Vraag bij de verhuurder hoe onderhoudsmeldingen worden ingediend en bij wie je terechtkunt wanneer er een probleem ontstaat.

11Controleer de huisregels en eventuele beperkingen

Bij sommige huurwoningen gelden aanvullende regels die invloed kunnen hebben op jouw dagelijkse gebruik van de woning.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Regels over huisdieren.
• Geluidsvoorschriften.
• Gebruik van gemeenschappelijke ruimten.
• Het plaatsen van spullen op balkons.
• Parkeerregels.
• Het gebruik en onderhoud van een tuin.
• Regels van een Vereniging van Eigenaars (VvE).

Wanneer je een appartement huurt, kunnen er ook aanvullende huishoudelijke regels gelden binnen het appartementencomplex.

Vraag daarom vooraf welke huisregels van toepassing zijn en of deze onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst.

Wil je bijvoorbeeld een huisdier houden of bepaalde aanpassingen aan de woning uitvoeren? Bespreek dit dan voordat je de overeenkomst ondertekent.

Houd er rekening mee dat niet iedere beperking automatisch juridisch geldig is. De inhoud van de overeenkomst, de omstandigheden en de wettelijke regels zijn bepalend.

Zo voorkom je onduidelijkheden en mogelijke discussies tijdens de huurperiode.

12Leg de staat van de woning vast bij de sleuteloverdracht

Wanneer je de huurwoning daadwerkelijk gaat betrekken, is het verstandig om de staat van de woning goed vast te leggen.

Dit gebeurt bij voorkeur met een inspectierapport of opleveringsrapport.

Leg hierin vast:

• De algemene staat van de woning.
• Bestaande beschadigingen.
• Eventuele vochtplekken.
• De staat van vloeren en wanden.
• De staat van keuken en sanitair.
• De aanwezige apparatuur.
• De meterstanden.
• Het aantal ontvangen sleutels.

Maak daarnaast foto's en eventueel video's van de verschillende ruimtes.

Zorg ervoor dat bestaande gebreken duidelijk worden omschreven en dat het rapport door beide partijen wordt gecontroleerd.

Een goede vastlegging bij aanvang van de huur kan later belangrijk zijn wanneer discussie ontstaat over schade, herstelwerkzaamheden of de terugbetaling van de waarborgsom.

Dit beschermt zowel de huurder als de verhuurder.

Praktische checklist: 12 aandachtspunten voordat je een huurwoning accepteert

Gebruik deze checklist tijdens jouw zoektocht en voordat je een huurovereenkomst ondertekent.

Financieel

De woning

De verhuurder en overeenkomst

De sleuteloverdracht

Conclusie

Een huurwoning huren is meer dan alleen een woning vinden die er aantrekkelijk uitziet. Het is een belangrijke beslissing waarbij financiële, juridische en praktische zaken een rol spelen.

Door vooraf de huurprijs, bijkomende kosten, onderhoudsstaat, verhuurder en huurovereenkomst zorgvuldig te controleren, kun je veel mogelijke problemen voorkomen.

Neem daarom voldoende tijd om vragen te stellen, afspraken vast te leggen en de woning kritisch te beoordelen.

Een goede voorbereiding zorgt ervoor dat je niet alleen een geschikte huurwoning vindt, maar ook met vertrouwen aan een nieuwe woonperiode kunt beginnen.