Kosten koper bij het kopen van een huis: welke kosten betaal je naast de koopsom?

01Wat betekent kosten koper?

Kosten koper betekent dat de koper naast de overeengekomen koopsom ook bepaalde kosten voor de aankoop en eigendomsoverdracht betaalt.

Bij bestaande woningen wordt doorgaans gesproken over een aankoop op basis van kosten koper.

De belangrijkste onderdelen zijn:

• Overdrachtsbelasting.
• Notariskosten voor de leveringsakte.
• Kadasterkosten voor de inschrijving van de leveringsakte.
• Eventuele kosten van een aankoopmakelaar.
• Overige aankoopkosten, zoals een bouwkundige keuring.

Daarnaast zijn er kosten die verband houden met het afsluiten van de hypotheek, zoals hypotheekadvies, taxatie en de hypotheekakte.

Niet alle bijkomende kosten vallen juridisch onder de term kosten koper. In de praktijk worden deze kosten vaak samen meegenomen in de berekening van het totale aankoopbudget.

Het is daarom verstandig om onderscheid te maken tussen:

1. 1.Aankoopkosten.
2. 2.Financieringskosten.
3. 3.Overige kosten rondom de verhuizing en het betrekken van de woning.

02Welke kosten betaal je bij het kopen van een woning?

De hoogte van de bijkomende kosten verschilt per woning en persoonlijke situatie.

Hieronder vind je de belangrijkste kostenposten.

Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt wanneer je eigenaar wordt van een bestaande woning of een ander onroerend goed.

Het toepasselijke tarief hangt af van het gebruik van de woning en je persoonlijke situatie.

Voor 2026 gelden de volgende belangrijke tarieven voor woningen:

Voor andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden en onbebouwde grond, geldt in beginsel een tarief van 10,4%.

Controleer altijd welk tarief op jouw aankoop van toepassing is. De fiscale kwalificatie van het vastgoed en de omstandigheden op het moment van verkrijging zijn bepalend.

Voorbeeld: overdrachtsbelasting bij een eigen woning

Je koopt een woning voor € 400.000 en gaat hier zelf langdurig wonen.

Je komt niet in aanmerking voor de startersvrijstelling.

De berekening is:

€ 400.000 × 2% = € 8.000.

Je betaalt in dit voorbeeld € 8.000 overdrachtsbelasting.

Voorbeeld: overdrachtsbelasting bij een beleggingswoning

Je koopt een woning voor € 300.000 om deze te verhuren.

De woning wordt niet je hoofdverblijf.

De berekening is:

€ 300.000 × 8% = € 24.000.

Je betaalt in dit voorbeeld € 24.000 overdrachtsbelasting.

De overdrachtsbelasting vormt daarmee een belangrijk onderdeel van het aankoopbudget.

03Wat is de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting?

De startersvrijstelling is een regeling waarmee bepaalde jonge kopers geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen bij de aankoop van een woning.

De regeling is niet uitsluitend bedoeld voor mensen die voor het eerst een huis kopen.

Je moet wel aan alle wettelijke voorwaarden voldoen.

In 2026 gelden onder andere de volgende voorwaarden:

• Je bent op het moment van verkrijging minimaal 18 en jonger dan 35 jaar.
• Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen.
• Je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt.
• De woningwaarde bedraagt maximaal € 555.000.
• Je verklaart bij de notaris dat je aan de voorwaarden voldoet.

Wanneer je aan alle voorwaarden voldoet, betaal je 0% overdrachtsbelasting.

Voorbeeld

Je bent 29 jaar en koopt een woning voor € 350.000.

Je hebt de startersvrijstelling nog niet eerder gebruikt en gaat zelf in de woning wonen.

Wanneer je aan alle overige voorwaarden voldoet, betaal je geen overdrachtsbelasting.

Je bespaart daarmee:

€ 350.000 × 2% = € 7.000.

04Notariskosten bij het kopen van een huis

Bij de aankoop van een woning is een notaris noodzakelijk voor de juridische eigendomsoverdracht.

De notaris stelt de leveringsakte op en zorgt ervoor dat deze bij het Kadaster wordt ingeschreven.

Wanneer je een hypotheek afsluit, wordt doorgaans ook een hypotheekakte opgesteld en ingeschreven.

Je krijgt daarom vaak met twee afzonderlijke aktes te maken.

Kosten leveringsakte

De leveringsakte, ook wel transportakte genoemd, regelt de juridische overdracht van de woning van verkoper naar koper.

De notaris controleert onder andere:

• De identiteit en bevoegdheid van partijen.
• De eigendomsgegevens.
• De juridische status van de woning.
• Eventuele hypotheken en beslagen.
• De afspraken over de levering.
• De afwikkeling van de koopsom.

De notariskosten voor deze werkzaamheden zijn doorgaans voor rekening van de koper bij een aankoop op basis van kosten koper.

Kosten hypotheekakte

Wanneer je een hypotheek afsluit, stelt de notaris ook een hypotheekakte op.

Daarin wordt vastgelegd dat de geldverstrekker een hypotheekrecht op de woning krijgt.

De hypotheekakte wordt eveneens ingeschreven bij het Kadaster.

De kosten voor de hypotheekakte zijn onderdeel van de financieringskosten.

Kadasterkosten

Naast de notariskosten betaal je kosten voor de inschrijving van de aktes bij het Kadaster.

De notaris verzorgt doorgaans deze inschrijvingen en verwerkt de kosten op de nota van afrekening.

De tarieven kunnen verschillen afhankelijk van de werkzaamheden en de wijze waarop de inschrijving plaatsvindt.

Wat kosten de notaris en het Kadaster?

De tarieven verschillen per notariskantoor en zijn afhankelijk van de complexiteit van de transactie.

Vraag daarom vooraf een gespecificeerde offerte aan.

Controleer of daarin zowel de leveringsakte als de hypotheekakte zijn opgenomen.

05Kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling

Wanneer je een hypotheek afsluit, krijg je doorgaans te maken met advies- en bemiddelingskosten.

Een hypotheekadviseur brengt je financiële situatie in kaart en onderzoekt welke hypotheekvorm en geldverstrekker bij je situatie passen.

De werkzaamheden kunnen onder andere bestaan uit:

• Het berekenen van je maximale hypotheek.
• Het beoordelen van je inkomen.
• Het vergelijken van hypotheekaanbiedingen.
• Het bespreken van rentevaste perioden.
• Het beoordelen van hypotheekvoorwaarden.
• Het begeleiden van de hypotheekaanvraag.
• Het controleren van de hypotheekofferte.

De kosten verschillen per adviseur en zijn afhankelijk van de dienstverlening.

Vraag vooraf welke werkzaamheden bij de prijs zijn inbegrepen.

06Taxatiekosten bij het kopen van een huis

Wanneer je een hypotheek aanvraagt, verlangt de geldverstrekker doorgaans een taxatie van de woning.

De taxatie geeft inzicht in de marktwaarde van het object.

De taxateur beoordeelt onder andere:

• De ligging.
• Het woningtype.
• De oppervlakte.
• De staat van onderhoud.
• De bouwkundige kenmerken.
• De marktomstandigheden.
• Vergelijkbare verkopen.
• De juridische en feitelijke kenmerken van de woning.

De taxatiewaarde kan invloed hebben op het maximale hypotheekbedrag.

Wanneer de taxatiewaarde lager uitvalt dan de koopsom, kan het zijn dat je extra eigen geld nodig hebt.

Zijn taxatiekosten aftrekbaar?

Taxatiekosten die je maakt om een hypotheek of lening voor je eigen woning te verkrijgen, zijn onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar.

Een taxatie die uitsluitend wordt uitgevoerd om een aankoopbeslissing te ondersteunen, is niet automatisch aftrekbaar.

Controleer daarom het doel van de taxatie en de fiscale voorwaarden.

07Kosten voor een bouwkundige keuring

Bij de aankoop van een bestaande woning kan een bouwkundige keuring verstandig zijn.

Een bouwkundige inspecteur beoordeelt de technische staat van de woning en brengt mogelijke gebreken en onderhoudspunten in kaart.

Denk aan:

• Dakconstructie.
• Gevels en metselwerk.
• Fundering, voor zover visueel te beoordelen.
• Vloeren.
• Kozijnen.
• Installaties.
• Vochtproblemen.
• Houtrot.
• Riolering, voor zover inspecteerbaar.

Een bouwkundige keuring kan inzicht geven in directe herstelkosten en toekomstig onderhoud.

De kosten zijn afhankelijk van de woning, de omvang van de inspectie en de aanbieder.

Een bouwkundige keuring is niet standaard verplicht. Je kunt deze wel als voorwaarde opnemen in de koopovereenkomst.

Let op bij oudere woningen

Bij oudere woningen is extra aandacht voor fundering, dakconstructie, leidingen en installaties verstandig.

Een standaard bouwkundige keuring geeft niet altijd uitsluitsel over verborgen gebreken of onderdelen die niet toegankelijk zijn.

Wanneer er concrete aanwijzingen zijn voor funderingsproblemen of andere specialistische risico's, kan aanvullend onderzoek noodzakelijk zijn.

08Kosten voor een aankoopmakelaar

Wanneer je een aankoopmakelaar inschakelt, betaal je voor de begeleiding bij het zoeken, beoordelen en aankopen van een woning.

De dienstverlening kan bestaan uit:

• Het zoeken naar geschikte woningen.
• Het beoordelen van de vraagprijs.
• Het uitvoeren van een marktwaardebepaling.
• Het begeleiden van bezichtigingen.
• Het adviseren over biedingen.
• Het voeren van onderhandelingen.
• Het controleren van de koopovereenkomst.
• Het begeleiden richting de notariële overdracht.

De tarieven verschillen per makelaar.

Sommige makelaars werken met een vast tarief, andere met een percentage van de koopsom of een combinatie van vaste en variabele kosten.

Controleer vooraf welke werkzaamheden inbegrepen zijn en welke kosten eventueel aanvullend worden berekend.

Een aankoopmakelaar is niet verplicht, maar kan bij complexe transacties of een competitieve woningmarkt waarde toevoegen.

09Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Wanneer je een hypotheek afsluit met Nationale Hypotheek Garantie, krijg je te maken met een eenmalige borgtochtprovisie.

NHG biedt onder voorwaarden extra zekerheid aan de geldverstrekker en kan in bepaalde situaties bescherming bieden aan de woningkoper.

Of NHG mogelijk is, hangt onder andere af van:

• De aankoopprijs.
• Het totale hypotheekbedrag.
• Het doel van de lening.
• De toepasselijke NHG-voorwaarden.
• Eventuele aanvullende financiering.

De NHG-grens en de borgtochtprovisie kunnen jaarlijks wijzigen.

Controleer daarom altijd de actuele voorwaarden voordat je een hypotheek afsluit.

De kosten voor het aanvragen van NHG zijn onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar wanneer het om een eigenwoningschuld gaat.

10Kosten voor een bankgarantie

Wanneer je een woning koopt, wordt in veel koopovereenkomsten een waarborgsom of bankgarantie afgesproken.

Bij een bankgarantie stelt een bank of garantieverstrekker zich onder voorwaarden garant voor een afgesproken bedrag.

Voor deze dienstverlening kunnen kosten worden berekend.

De kosten zijn afhankelijk van de aanbieder, het garantiebedrag en de looptijd.

Voorbeeld

Je koopt een woning voor € 400.000.

In de koopovereenkomst staat een zekerheid van 10%.

De bankgarantie bedraagt dan € 40.000.

Stel dat de garantieverstrekker een vergoeding van 1% rekent.

Dan bedragen de kosten:

€ 40.000 × 1% = € 400.

Dit is uitsluitend een rekenvoorbeeld. De daadwerkelijke kosten kunnen per aanbieder verschillen.

Lees ook artikel 24 van HoReSa Insights over het verschil tussen een waarborgsom en een bankgarantie.

11Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar?

Niet alle kosten die je bij de aankoop van een woning maakt, zijn fiscaal aftrekbaar.

Het is belangrijk onderscheid te maken tussen aankoopkosten en financieringskosten.

Bij een eigen woning zijn bepaalde kosten voor het afsluiten van de hypotheek onder voorwaarden eenmalig aftrekbaar in de inkomstenbelasting.

Kosten die doorgaans aftrekbaar zijn

Wanneer aan de fiscale voorwaarden wordt voldaan, gaat het onder andere om:

• Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek.
• Notariskosten voor de hypotheekakte.
• Kadasterkosten voor de hypotheekakte.
• Taxatiekosten voor het verkrijgen van de hypotheek.
• Kosten voor het aanvragen van NHG.
• Bepaalde kosten voor het verkrijgen van een eigenwoningschuld.

Kosten die doorgaans niet aftrekbaar zijn

De volgende kosten zijn in beginsel niet aftrekbaar:

• Overdrachtsbelasting.
• Notariskosten voor de leveringsakte.
• Kadasterkosten voor de leveringsakte.
• Aankoopmakelaarskosten.
• Kosten voor een bouwkundige keuring.
• Kosten voor een bankgarantie.
• Verhuis- en inrichtingskosten.
• Kosten voor regulier onderhoud.

Bewaar alle facturen

Bewaar de facturen en betalingsbewijzen van de gemaakte kosten.

Hiermee kun je bij de belastingaangifte vaststellen welke uitgaven mogelijk aftrekbaar zijn.

De fiscale behandeling kan afhankelijk zijn van je persoonlijke situatie en de bestemming van de woning.

12Kun je de kosten koper meefinancieren in je hypotheek?

In beginsel kun je de kosten koper niet zomaar meefinancieren in je hypotheek.

Voor een eigen woning geldt doorgaans dat je maximaal 100% van de woningwaarde kunt financieren.

Dat betekent dat je bijkomende aankoop- en financieringskosten meestal uit eigen middelen moet betalen.

Voorbeeld

Je koopt een woning voor € 400.000.

De woning wordt ook getaxeerd op € 400.000.

De geldverstrekker verstrekt een hypotheek van maximaal € 400.000, mits je inkomen en de overige voorwaarden dit toelaten.

Je hebt daarnaast bijvoorbeeld € 15.000 aan bijkomende kosten.

Dat bedrag moet je in beginsel zelf betalen.

Wanneer je woning lager wordt getaxeerd dan de koopsom, kan je behoefte aan eigen geld nog groter worden.

Zijn er uitzonderingen?

Er kunnen situaties zijn waarin aanvullende financiering mogelijk is, bijvoorbeeld bij een daarvoor geschikte verbouwing of verduurzaming.

Daarbij gelden afzonderlijke voorwaarden en financieringsregels.

Ga er niet vanuit dat bijkomende aankoopkosten automatisch kunnen worden meegenomen in de hypotheek.

Bespreek dit vooraf met je hypotheekadviseur.

13Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?

Het benodigde eigen geld verschilt per aankoop.

Een koper die in aanmerking komt voor de startersvrijstelling heeft bijvoorbeeld een andere kostenstructuur dan iemand die 2% overdrachtsbelasting moet betalen.

Ook de keuze voor een aankoopmakelaar, NHG en aanvullende keuringen heeft invloed.

Vereniging Eigen Huis noemt als algemene indicatie dat kopers rekening kunnen houden met ongeveer 4% tot 6% aan bijkomende kosten. Dit is geen vast percentage en kan per situatie aanzienlijk verschillen.

Rekenvoorbeeld: woning van € 400.000

We gaan uit van de volgende fictieve situatie:

• Koopsom: € 400.000.
• De koper gaat zelf in de woning wonen.
• De koper komt niet in aanmerking voor de startersvrijstelling.
• De woning wordt volledig getaxeerd op de koopsom.
• De koper sluit een hypotheek af.

<text>De bedragen voor notaris, taxatie, advies en keuring zijn uitsluitend indicatieve voorbeeldbedragen. Ze zijn geen vaste marktprijzen of offertes.</text>

In dit voorbeeld bedragen de genoemde kosten samen € 13.218, exclusief eventuele NHG-kosten, aankoopmakelaarskosten en bankgarantiekosten.

Dit bedrag komt boven op de koopsom.

Rekenvoorbeeld: koper met startersvrijstelling

Wanneer dezelfde koper aan alle voorwaarden voor de startersvrijstelling voldoet, vervalt in dit voorbeeld de overdrachtsbelasting van € 8.000.

De bijkomende kosten worden daardoor aanzienlijk lager.

Dit laat zien waarom het belangrijk is om vóór het uitbrengen van een bod te controleren of je voor een vrijstelling in aanmerking komt.

14Kosten koper bij een nieuwbouwwoning

Bij nieuwbouwwoningen wordt doorgaans gesproken over vrij op naam, afgekort als v.o.n.

Dit betekent dat bepaalde kosten voor de verkrijging en juridische overdracht al in de koop-/aanneemsom zijn verwerkt.

Bij nieuwbouw betaal je doorgaans geen overdrachtsbelasting wanneer de levering onder het toepasselijke btw-regime valt.

Dat betekent echter niet dat je helemaal geen bijkomende kosten hebt.

Je kunt nog steeds te maken krijgen met:

• Hypotheekadvies.
• Hypotheekakte.
• Taxatie, indien vereist.
• NHG-kosten, indien van toepassing.
• Bouwrente of andere contractuele financieringskosten.
• Meerwerk.
• Verhuis- en inrichtingskosten.
• Aanvullende kosten voor de inrichting van de woning.

Controleer de koop-/aanneemovereenkomst zorgvuldig.

Niet iedere nieuwbouwtransactie heeft dezelfde kostenstructuur.

15Kosten koper bij een beleggingswoning

Wanneer je een woning koopt om te verhuren of als belegging aan te houden, ziet de kostenstructuur er anders uit dan bij een eigen woning.

Een belangrijk verschil is het tarief van de overdrachtsbelasting.

Voor woningen die in 2026 niet als hoofdverblijf worden gebruikt, geldt in beginsel het tarief van 8%.

Daarnaast kunnen andere financieringsvoorwaarden gelden.

Denk aan:

• Een hogere eigen inbreng.
• Een afwijkende hypotheekrente.
• Een verhuurhypotheek.
• Aanvullende taxatie-eisen.
• Kosten voor juridisch en bouwkundig onderzoek.
• Eventuele kosten voor beheer en verhuurbaar maken.

Voorbeeld

Je koopt een verhuurwoning voor € 250.000.

De overdrachtsbelasting bedraagt bij het toepasselijke tarief van 8%:

€ 250.000 × 8% = € 20.000.

Dit bedrag moet je meenemen in de totale investeringsberekening.

Bij een beleggingswoning is het verstandig om niet alleen naar de koopsom en overdrachtsbelasting te kijken, maar ook naar het totale rendement na financieringskosten, onderhoud, beheer, belastingen en eventuele leegstand.

16Welke kosten betaal je na de aankoop van een woning?

Naast de kosten die je maakt tijdens de aankoop, krijg je na de overdracht te maken met terugkerende woonlasten.

Denk aan:

• Gemeentelijke belastingen.
• Onroerendezaakbelasting (OZB).
• Waterschapsbelasting.
• Opstalverzekering.
• Inboedelverzekering.
• Energiekosten.
• Waterverbruik.
• Onderhoud.
• VvE-bijdrage bij een appartement.
• Eventuele erfpachtcanon.

Deze kosten vallen niet onder de kosten koper, maar moeten wel onderdeel zijn van je financiële planning.

Een woning kan op basis van de hypotheeklasten betaalbaar lijken, terwijl de totale maandelijkse woonlasten aanzienlijk hoger uitvallen.

17Veelgemaakte fouten bij kosten koper

Fout 1: Alleen naar de koopsom kijken

Je richt je volledig op het aankoopbedrag en vergeet de bijkomende kosten.

Voorkomen: maak vooraf een compleet aankoopbudget.

Fout 2: Overdrachtsbelasting verkeerd berekenen

Je gaat ervan uit dat je automatisch 2% betaalt of recht hebt op de startersvrijstelling.

Voorkomen: controleer de actuele tarieven en voorwaarden bij de Belastingdienst en bespreek je situatie met de notaris.

Fout 3: Aannemen dat alle kosten aftrekbaar zijn

Je denkt dat alle aankoopkosten fiscaal aftrekbaar zijn.

Voorkomen: maak onderscheid tussen aankoopkosten en financieringskosten.

Fout 4: Geen rekening houden met eigen geld

Je gaat ervan uit dat de hypotheek alle kosten dekt.

Voorkomen: houd rekening met het feit dat veel bijkomende kosten uit eigen middelen moeten worden betaald.

Fout 5: Vergeten dat een lagere taxatiewaarde extra geld kan kosten

Je koopt een woning boven de getaxeerde waarde.

Voorkomen: houd rekening met een mogelijk verschil tussen koopsom en taxatiewaarde.

Fout 6: Geen offertes vergelijken

Je accepteert de eerste offerte voor notaris, hypotheekadvies of taxatie.

Voorkomen: vergelijk tarieven en controleer welke werkzaamheden zijn inbegrepen.

Fout 7: Geen rekening houden met kosten na de overdracht

Je hebt voldoende geld voor de aankoop, maar onvoldoende reserve voor onderhoud en onverwachte uitgaven.

Voorkomen: houd naast je aankoopbudget ook een financiële buffer aan.

18Checklist: kosten koper bij een woning kopen

Gebruik deze checklist voordat je een bod uitbrengt of een koopovereenkomst ondertekent.

Aankoopbudget

Overdrachtsbelasting

Notaris en Kadaster

Hypotheek

Overige kosten

20Conclusie: bereken je totale aankoopbudget vóórdat je een bod uitbrengt

Een woning kopen betekent meer dan alleen de koopsom betalen.

Naast de aankoopprijs krijg je te maken met overdrachtsbelasting, notariskosten, Kadasterkosten, hypotheekadvies, taxatie en mogelijk andere kosten.

De hoogte van deze kosten hangt af van de woning, de financiering en je persoonlijke situatie.

Vooral het toepasselijke overdrachtsbelastingtarief kan een groot verschil maken. Ook is het belangrijk om vooraf te bepalen hoeveel eigen geld je nodig hebt en welke kosten eventueel fiscaal aftrekbaar zijn.

Maak daarom vóór het uitbrengen van een bod een compleet financieel overzicht.

Zo voorkom je dat je na het sluiten van de koopovereenkomst wordt geconfronteerd met kosten waarmee je onvoldoende rekening hebt gehouden.