Een verhuurde woning kopen: waar moet je juridisch en financieel op letten?

01Wat betekent een verhuurde woning kopen?

Een verhuurde woning kopen betekent dat je een woning aankoopt waarin op dat moment een huurder woont en waarvoor een huurovereenkomst bestaat.

Je koopt dus een woning die niet zonder meer vrij beschikbaar is voor eigen gebruik.

Na de juridische levering word je in beginsel de nieuwe verhuurder. De bestaande huurovereenkomst blijft doorgaans van kracht en de huurder behoudt de rechten die uit de wet en de huurovereenkomst voortvloeien.

Dat heeft gevolgen voor:

• De mogelijkheid om de woning zelf te gebruiken.
• De hoogte van de huurinkomsten.
• De mogelijkheden om de huurprijs aan te passen.
• Het onderhoud en de verantwoordelijkheden van de verhuurder.
• De mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen.
• De toekomstige verkoopbaarheid van de woning.

Een verhuurde woning moet daarom anders worden beoordeeld dan een leegstaande woning.

02Wat betekent 'koop breekt geen huur'?

Een van de belangrijkste juridische uitgangspunten bij de aankoop van verhuurd vastgoed is dat de verkoop van een woning in beginsel geen einde maakt aan de bestaande huurovereenkomst.

Dit principe staat bekend als koop breekt geen huur en is vastgelegd in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek.

Wanneer je een verhuurde woning koopt, gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder die rechtstreeks verband houden met het gebruik van de woning in beginsel over op de nieuwe eigenaar.

Dat betekent onder andere dat:

• De huurder in de woning mag blijven wonen volgens de bestaande huurovereenkomst.
• De nieuwe eigenaar de verhuurdersverplichtingen moet respecteren.
• De bestaande huurafspraken niet automatisch vervallen.
• De nieuwe eigenaar de huurder niet uitsluitend vanwege de eigendomsoverdracht kan laten vertrekken.

Voorbeeld

Je koopt een appartement waarin een huurder al meerdere jaren woont.

De bestaande huurovereenkomst heeft geen afgesproken einddatum en de huurder beschikt over huurbescherming.

Na de levering word jij eigenaar van het appartement.

Je kunt de huurder niet uitsluitend vanwege de aankoop verplichten om te vertrekken. Je moet rekening houden met de bestaande huurovereenkomst en de wettelijke regels voor huurbeëindiging.

03Welke soorten huurovereenkomsten kun je tegenkomen?

Voordat je een verhuurde woning koopt, moet je weten welk type huurovereenkomst van toepassing is.

De contractvorm kan namelijk grote gevolgen hebben voor je rechten en verplichtingen als nieuwe eigenaar.

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is geen vaste einddatum afgesproken.

Bij woonruimte geniet de huurder in beginsel huurbescherming.

De verhuurder kan de overeenkomst niet zonder geldige wettelijke grond en zonder de toepasselijke procedure beëindigen.

Dit is een belangrijk aandachtspunt wanneer je de woning op termijn zelf wilt gebruiken.

Tijdelijke huurovereenkomst

Voor bepaalde categorieën huurders en situaties kunnen tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk zijn.

Sinds de Wet vaste huurcontracten, die op 1 juli 2024 in werking trad, is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in beginsel weer de norm.

Er bestaan wettelijke uitzonderingen waarbij tijdelijke verhuur wel mogelijk is.

Controleer daarom zorgvuldig:

• Wanneer het huurcontract is gesloten.
• Welke wettelijke regeling op dat moment gold.
• Of de huurovereenkomst onder een wettelijke uitzondering valt.
• Of aan de voorwaarden voor tijdelijke verhuur is voldaan.
• Of de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd of nog doorloopt.

Een contract waarop het woord 'tijdelijk' staat, is niet automatisch een rechtsgeldige tijdelijke huurovereenkomst.

Hospitaverhuur

Bij hospitaverhuur verhuurt de eigenaar een kamer in de eigen woning en woont de eigenaar zelf ook in de woning.

Deze vorm van verhuur kent specifieke wettelijke regels.

Wanneer je een woning koopt waarin sprake is van hospitaverhuur, moet je onderzoeken welke afspraken gelden en welke rechten de huurder heeft.

Kamerverhuur

Bij kamerverhuur worden afzonderlijke kamers verhuurd aan verschillende huurders.

Dit kan betekenen dat meerdere huurovereenkomsten bestaan binnen één woning.

Controleer dan onder andere:

• Het aantal huurders.
• De afzonderlijke huurcontracten.
• De huurprijzen.
• De gemeenschappelijke voorzieningen.
• De vergunningen en lokale regels.
• De brandveiligheid en gebruiksvoorschriften.

Een woning die als zelfstandige woning wordt aangeboden, kan in werkelijkheid een verhuursituatie met meerdere afzonderlijke overeenkomsten hebben.

04Mag je een verhuurde woning kopen om er zelf te gaan wonen?

Dit is een belangrijk aandachtspunt voor kopers die een woning willen kopen voor eigen gebruik.

Het korte antwoord is: dat kan niet zonder meer.

Wanneer je een verhuurde woning koopt, neem je in beginsel de bestaande huurovereenkomst over.

Je kunt de huurder niet uitsluitend op basis van je nieuwe eigendom verzoeken om te vertrekken.

Dringend eigen gebruik

De wet kent situaties waarin een verhuurder de huurovereenkomst kan proberen te beëindigen wegens dringend eigen gebruik.

Daarvoor gelden wettelijke voorwaarden.

Het enkele feit dat je de woning zelf wilt bewonen, betekent niet automatisch dat je de huurder kunt laten vertrekken.

Bij een beroep op dringend eigen gebruik kunnen onder andere de volgende aspecten relevant zijn:

• Of daadwerkelijk sprake is van dringend eigen gebruik.
• Of de verhuurder de woning zelf nodig heeft.
• Of de belangen van de huurder voldoende zijn meegewogen.
• Of passende andere woonruimte beschikbaar is wanneer de wet dit vereist.
• Of aan de overige wettelijke voorwaarden is voldaan.

Wanneer de huurder niet instemt met beëindiging, kan een gerechtelijke procedure noodzakelijk zijn.

Laat daarom vóór aankoop juridisch beoordelen of eigen gebruik daadwerkelijk mogelijk is.

Koop geen verhuurde woning op basis van een aanname

Een veelgemaakte fout is ervan uitgaan dat de huurder na de aankoop vanzelf vertrekt.

Dat kan leiden tot een situatie waarin je eigenaar bent van een woning die je niet zelf kunt gebruiken.

Wanneer eigen bewoning het belangrijkste aankoopdoel is, moet je de huurrechtelijke positie vooraf zorgvuldig laten onderzoeken.

05Welke documenten moet je opvragen voordat je een verhuurde woning koopt?

Een verhuurde woning koop je niet uitsluitend op basis van foto's, een bezichtiging en een vraagprijs.

Je hebt inzicht nodig in de volledige verhuursituatie.

Vraag daarom vóór het uitbrengen van een definitief bod om relevante documentatie.

De huurovereenkomst

Vraag de volledige ondertekende huurovereenkomst op.

Controleer onder andere:

• De ingangsdatum.
• De contractvorm.
• De overeengekomen huurprijs.
• De servicekosten.
• De huurbetalingsvoorwaarden.
• De afspraken over onderhoud.
• De eventuele bijzondere bepalingen.
• De afspraken over de waarborgsom.
• Eventuele aanvullende overeenkomsten.

Huurbetalingshistorie

Vraag inzicht in de daadwerkelijke huurbetalingen.

Controleer of de huurder:

• De huur structureel op tijd betaalt.
• Een betalingsachterstand heeft.
• Aanvullende afspraken over betaling heeft.
• Een betalingsregeling heeft lopen.

Een opgegeven huurinkomen is niet hetzelfde als een daadwerkelijk ontvangen huurinkomen.

Correspondentie met de huurder

Bekijk relevante correspondentie over:

• Onderhoudsverzoeken.
• Gebreken.
• Huurprijsaanpassingen.
• Betalingsproblemen.
• Klachten.
• Geschillen.
• Eventuele afspraken over beëindiging.

Hiermee kun je voorkomen dat je na de overdracht wordt geconfronteerd met problemen waarvan je vooraf niet op de hoogte was.

Waarborgsom

Controleer of de huurder een waarborgsom heeft betaald.

Leg vast:

• Hoe hoog de waarborgsom is.
• Of deze daadwerkelijk is ontvangen.
• Waar het bedrag zich bevindt.
• Hoe de waarborgsom bij de eigendomsoverdracht wordt verrekend.

De positie van de waarborgsom moet duidelijk worden geregeld in de koop- en overdrachtsdocumentatie.

Energielabel en technische documentatie

Vraag ook naar:

• Het energielabel.
• Onderhoudsrapporten.
• Installatiegegevens.
• Eventuele bouwkundige rapporten.
• Onderhoudsfacturen.
• Vergunningen.
• Relevante VvE-documentatie bij appartementen.

Deze documenten helpen om de technische en financiële risico's van de investering beter te beoordelen.

06Hoe bepaal je of de huurprijs marktconform is?

Een belangrijk onderdeel van de aankoopbeoordeling is de bestaande huurprijs.

Een hoge huurprijs kan op het eerste gezicht aantrekkelijk lijken, maar betekent niet automatisch dat deze juridisch is toegestaan of in de toekomst kan worden gehandhaafd.

Voor woonruimte gelden wettelijke regels voor de maximale huurprijs en huurprijswijzigingen.

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) ook van belang voor een grotere groep huurwoningen.

Daarom moet je vóór aankoop onderzoeken in welke huurcategorie de woning valt.

Het woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem waarmee de kwaliteit van een huurwoning wordt beoordeeld.

Onder andere de volgende kenmerken kunnen van invloed zijn:

• De oppervlakte.
• De kwaliteit van de voorzieningen.
• De keuken.
• Het sanitair.
• De energieprestatie.
• De buitenruimte.
• De WOZ-waarde binnen de toepasselijke regels.

Het aantal punten kan bepalend zijn voor de huurregulering en de maximale huurprijs.

Controleer de bestaande huurprijs

Vergelijk de overeengekomen huurprijs met de toepasselijke huurregels.

Controleer ook of er in het verleden huurprijsaanpassingen hebben plaatsgevonden en of deze correct zijn uitgevoerd.

Een bestaande huurprijs kan hoger zijn dan de huurprijs die op basis van de huidige regels maximaal is toegestaan.

De gevolgen daarvan hangen onder andere af van het type huurcontract, de ingangsdatum en de toepasselijke overgangsregels.

Laat de woning opnieuw beoordelen

Wanneer je een verhuurde woning als belegging koopt, is het verstandig om een WWS-berekening te laten maken.

Daarmee krijg je beter inzicht in de huurprijspositie en mogelijke risico's.

Ga niet uitsluitend uit van de huurprijs die de verkoper in de verkoopdocumentatie vermeldt.

07Wat betekent de Wet betaalbare huur voor de aankoop van verhuurd vastgoed?

De Wet betaalbare huur heeft de regulering van huurprijzen uitgebreid.

Voor kopers van verhuurde woningen is het daarom belangrijk om te begrijpen welke regels op de betreffende woning van toepassing zijn.

Het woningwaarderingsstelsel speelt een grotere rol bij het bepalen van de maximale huurprijs.

Daarnaast gelden regels voor huurprijsverhogingen en de informatievoorziening aan huurders.

Bij de aankoop moet je onder andere onderzoeken:

• In welke huurcategorie de woning valt.
• Welk puntenaantal de woning heeft.
• Welke maximale huurprijs van toepassing is.
• Welke huurprijs momenteel wordt betaald.
• Of de bestaande huurprijs juridisch houdbaar is.
• Welke regels gelden voor toekomstige huurverhogingen.

De toepasselijke regels kunnen afhankelijk zijn van de ingangsdatum van de huurovereenkomst en de kenmerken van de woning.

Laat de huurprijspositie daarom beoordelen aan de hand van de actuele wetgeving en de specifieke verhuursituatie.

08Hoe bereken je het rendement van een verhuurde woning?

Een verhuurde woning wordt vaak gekocht als belegging.

Daarbij is het belangrijk om niet uitsluitend naar de jaarlijkse huurinkomsten te kijken.

Je moet ook rekening houden met de aankoopprijs, bijkomende kosten, onderhoud, belastingen, financiering en eventuele leegstand.

Bruto aanvangsrendement

Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een veelgebruikte eerste berekening bij vastgoedbeleggingen.

De formule is:

Bruto aanvangsrendement = jaarlijkse bruto huurinkomsten / totale investering × 100%

Voorbeeldberekening

Stel:

Berekening:

€ 15.000 / € 250.000 × 100% = 6,0%.

Dit is een vereenvoudigde berekening op basis van de aankoopprijs.

Wanneer je ook rekening houdt met aankoopkosten, financieringskosten en eventuele directe investeringen, kan het rendement op de totale investering lager uitvallen.

Netto rendement

Het netto rendement geeft een realistischer beeld van de exploitatie.

Daarbij moet je onder andere rekening houden met:

• Onderhoud.
• Verzekeringen.
• Onroerendezaakbelasting.
• Waterschapslasten.
• VvE-bijdragen.
• Beheerkosten.
• Financieringslasten.
• Leegstand.
• Eventuele juridische kosten.
• Belastingen.

Niet alle kosten zijn in iedere situatie voor rekening van de verhuurder. Controleer daarom de bestaande afspraken en wettelijke verplichtingen.

Rendement is niet hetzelfde als cashflow

Een woning kan op papier een aantrekkelijk rendement hebben, terwijl de maandelijkse cashflow beperkt of zelfs negatief is.

Dit kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer:

• De financieringslasten hoog zijn.
• Er achterstallig onderhoud bestaat.
• De VvE-bijdrage aanzienlijk is.
• De huurprijs niet mag worden verhoogd.
• Er onverwachte herstelkosten ontstaan.

Beoordeel daarom altijd zowel het rendement als de daadwerkelijke kasstroom.

09Welke belastingen en aankoopkosten spelen een rol?

Bij de aankoop van een verhuurde woning moet je rekening houden met verschillende fiscale en financiële aspecten.

Overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van een woning die niet als eigen hoofdverblijf wordt gebruikt, kan een ander tarief voor de overdrachtsbelasting gelden dan bij een woning die je zelf gaat bewonen.

De toepasselijke behandeling hangt af van de situatie en de geldende regelgeving op het moment van de overdracht.

Controleer daarom vooraf welk tarief van toepassing is.

Aankoopkosten

Naast de koopprijs kunnen er aanvullende kosten zijn, zoals:

• Notariskosten.
• Taxatiekosten.
• Advies- en financieringskosten.
• Kosten voor juridisch onderzoek.
• Kosten voor een bouwkundige keuring.
• Eventuele kosten voor een huurrechtelijke beoordeling.

Neem deze kosten mee in je totale investeringsberekening.

Fiscale behandeling van verhuurd vastgoed

De fiscale behandeling is afhankelijk van de manier waarop je de woning bezit en gebruikt.

Bij privébezit kan verhuurd vastgoed onder omstandigheden in box 3 vallen.

Wanneer je de woning via een BV aankoopt, gelden andere fiscale regels.

Ook de financieringsstructuur, de aard van de activiteiten en de omstandigheden van de investering kunnen relevant zijn.

Laat vooraf beoordelen welke fiscale structuur aansluit bij je plannen.

10Kun je een verhuurde woning financieren met een hypotheek?

Ja, er bestaan financieringsmogelijkheden voor verhuurd vastgoed.

Een reguliere hypotheek voor een eigen woning is echter niet automatisch geschikt voor een woning die je als belegging wilt verhuren.

Geldverstrekkers kunnen voor verhuurd vastgoed andere acceptatievoorwaarden hanteren.

Denk aan:

• Een andere maximale financiering.
• Een afwijkende rente.
• Een andere beoordeling van de woningwaarde.
• Eisen aan de huurinkomsten.
• Voorwaarden voor het type huurovereenkomst.
• Een minimale eigen inbreng.

Bij een verhuurde woning kan de taxatiewaarde bovendien verschillen van de waarde bij vrije oplevering.

Leegwaarde en waarde in verhuurde staat

Bij vastgoedbeleggingen wordt onderscheid gemaakt tussen:

Leegwaarde

De geschatte marktwaarde van de woning wanneer deze vrij van huur en gebruik wordt verkocht.

Waarde in verhuurde staat

De geschatte marktwaarde van de woning met de bestaande huurovereenkomst en de rechten van de huurder.

De waarde in verhuurde staat kan lager zijn dan de leegwaarde, omdat de koper rekening moet houden met de bestaande verhuursituatie.

De daadwerkelijke waardering hangt af van onder andere de huurprijs, het huurcontract, de locatie, de marktomstandigheden en de juridische positie van de huurder.

11Waar moet je op letten bij de technische staat van de verhuurde woning?

Een verhuurde woning kan jarenlang worden bewoond zonder dat alle onderhoudswerkzaamheden tijdig worden uitgevoerd.

Daarom is het belangrijk om de technische staat onafhankelijk te beoordelen.

Let onder andere op:

• De fundering.
• Het dak.
• De gevels.
• De kozijnen.
• De beglazing.
• De installaties.
• De elektrische voorzieningen.
• De waterleidingen.
• De riolering.
• De ventilatie.
• Eventuele vochtproblemen.

De huurder werkt niet altijd mee aan een bezichtiging

Wanneer een huurder in de woning woont, moet rekening worden gehouden met het recht op privacy en rustig woongenot.

De verhuurder kan niet zonder meer op ieder gewenst moment de woning betreden.

Maak daarom tijdig afspraken over bezichtigingen, inspecties en eventueel aanvullend onderzoek.

Onderhoudsverplichtingen

Na de eigendomsoverdracht word je in beginsel verantwoordelijk voor de verhuurdersverplichtingen die op de nieuwe eigenaar overgaan.

Denk aan het verhelpen van gebreken die voor rekening van de verhuurder komen en het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud.

Controleer daarom vooraf welke onderhoudsverplichtingen bestaan en of er achterstallig onderhoud aanwezig is.

12Wat moet je controleren bij een verhuurd appartement?

Bij een appartement koop je niet alleen een privéruimte, maar word je doorgaans ook lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE).

De financiële positie en onderhoudsplannen van de VvE kunnen invloed hebben op je rendement.

Controleer daarom:

• De hoogte van de maandelijkse VvE-bijdrage.
• Het reservefonds.
• Het meerjarenonderhoudsplan.
• De notulen van vergaderingen.
• Eventuele betalingsachterstanden.
• Geplande grote onderhoudswerkzaamheden.
• Besluiten over verduurzaming.
• Eventuele extra bijdragen.

Controleer daarnaast of de verhuur is toegestaan volgens de toepasselijke splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventuele aanvullende regels.

Een verhuurde woning kan een aantrekkelijk rendement hebben, maar een grote toekomstige VvE-investering kan de financiële uitkomst aanzienlijk veranderen.

13Mag je de huurprijs verhogen nadat je de woning hebt gekocht?

Niet automatisch.

De mogelijkheden om de huurprijs te verhogen zijn afhankelijk van de toepasselijke huurregels en de bestaande huurovereenkomst.

Bij gereguleerde huur gelden wettelijke beperkingen voor huurprijsverhogingen.

Ook bij andere huurcategorieën kunnen wettelijke regels en contractuele afspraken van toepassing zijn.

Controleer daarom:

• De huidige huurprijs.
• De huurcategorie.
• De ingangsdatum van het huurcontract.
• De laatste huurverhoging.
• De contractuele afspraken.
• De wettelijke mogelijkheden voor toekomstige verhogingen.

Een verhuurde woning kopen met de verwachting dat je de huur direct aanzienlijk kunt verhogen, kan tot een verkeerde investeringsbeslissing leiden.

Maak eerst een realistische berekening op basis van de bestaande huurpositie.

14Wat zijn de grootste risico's bij het kopen van een verhuurde woning?

Een verhuurde woning kan een interessante belegging zijn, maar kent specifieke risico's.

Bestaande huurbescherming

Je kunt de huurder niet zonder geldige juridische grond laten vertrekken.

Dit kan gevolgen hebben voor je plannen met de woning.

Een huurprijs die niet aansluit op de regelgeving

De contractuele huurprijs kan hoger zijn dan op grond van de toepasselijke huurregels is toegestaan.

Dit kan gevolgen hebben voor de toekomstige huurinkomsten.

Betalingsachterstanden

Wanneer de huurder betalingsproblemen heeft, kan de daadwerkelijke kasstroom lager zijn dan de verkoper aangeeft.

Achterstallig onderhoud

Wanneer de woning technisch onvoldoende is onderhouden, kunnen aanzienlijke herstelkosten ontstaan.

Beperkte verkoopbaarheid

Een verhuurde woning kan voor een andere doelgroep interessant zijn dan een leegstaande woning.

De bestaande huurovereenkomst kan daardoor invloed hebben op de verkoopmogelijkheden en de waarde.

Wijzigende wet- en regelgeving

Huurregels, fiscale bepalingen en gemeentelijke voorschriften kunnen veranderen.

Een investering die vandaag financieel aantrekkelijk lijkt, kan daardoor in de toekomst anders uitpakken.

15Wanneer is een verhuurde woning een interessante investering?

Een verhuurde woning kan interessant zijn wanneer de aankoopprijs, huurinkomsten, onderhoudskosten en juridische situatie in verhouding staan tot het gewenste rendement.

Een goede investering begint bij een volledige beoordeling.

Stel jezelf onder andere de volgende vragen:

• Is de huurprijs juridisch houdbaar?
• Is de huurder betalingsbetrouwbaar?
• Is de huurovereenkomst volledig en correct?
• Is de woning technisch in goede staat?
• Zijn er grote onderhoudskosten te verwachten?
• Is de financiering haalbaar?
• Is het rendement voldoende na aftrek van kosten?
• Past de investering binnen je fiscale en financiële structuur?
• Kan ik de woning op termijn verkopen wanneer dat nodig is?

Koop niet uitsluitend op basis van een aantrekkelijk bruto rendement.

De kwaliteit van het huurcontract, de juridische positie van de huurder en de toekomstige onderhoudsverplichtingen zijn minstens zo belangrijk.

16Checklist: een verhuurde woning kopen

Gebruik deze checklist voordat je een bod uitbrengt.

Juridische situatie

Huurinkomsten

Technische staat

Financiën

Overdracht

18Conclusie: koop niet alleen de woning, maar beoordeel ook de verhuursituatie

Een verhuurde woning kopen kan een interessante manier zijn om te investeren in vastgoed. Je kunt mogelijk direct huurinkomsten ontvangen en profiteren van een bestaande verhuursituatie.

Maar de aankoop vraagt om meer onderzoek dan bij een woning die leeg wordt opgeleverd.

De huurovereenkomst, de rechten van de huurder, de huurprijs, de technische staat en de financiële haalbaarheid moeten vooraf zorgvuldig worden beoordeeld.

Controleer daarom niet alleen de verkoopprijs en de opgegeven huurinkomsten, maar onderzoek ook de juridische positie van de huurder, het woningwaarderingsstelsel, de onderhoudsverplichtingen en de financieringsstructuur.